ㅇ 명의를 분산하면 관련 세금은 어떻게 될까.


    종합부동산세 과세대상이고, 부동산이 많고, 보유 기간이 길어 양도차익이 많이 발생했다면 반드시 공동 명의를 통한

    절세 전략을 고려해봐야 한다.


    자산가들이 재테크보다 더 민감하게 생각하는 게 바로 ‘세테크’다.

    종합부동산세나 금융소득종합과세 등이 누진세를 채택하고 있어 자산이 많을수록 세금이 커지는 구조인 것도 그 이

    유다.


    현장에서 만난 전문가들이 한 목소리로 “자산가들은 이미 세테크 차원에서 부부 공동 명의 등 명의 분산을 하고 있

    다”고 이야기하는 것만 봐도 공동 명의가 확실한 절세 전략인 것은 분명해 보인다. 한경 머니 설문 결과를 보더라도

    자산 규모에 상관없이 응답자의 33.0%가 ‘부부 공동 명의 설정의 이유’로 ‘절세’를 꼽았고, ‘부부 공동 명의 계획이 있

    을 때 어떤 목적’인지를 묻는 질문에도 35.5%가 ‘절세를 위해’라고 응답했다.


ㅇ 인별 산정되는 종합부동산세, 경우 따라 면세 혜택까지


  - 그렇다면 과연 공동 명의로 인한 절세 효과는 어느 정도일까.


    자산 규모 등 변수에 상관없이 명의를 분산하는 모든 경우에 혜택이 있긴 한 걸까.

    각각 자산 포트폴리오에 있어 여러 가지 변수가 많기 때문에 일반화할 수는 없지만, 종합부동산세 과세대상자들에게

    는 절세 효과가 발생하고, 부동산 가격이 많이 올라 양도차익 또한 많이 발생하는 경우라면 부부 공동 명의가 확실히

    유리하다.

    그러나 후자의 경우에도 1세대 1주택 비과세 제도에 따라 양도소득세 면세 구간이 있기 때문에 각자의 상황을 잘 따

    져봐야 한다.


    단독 명의일 때와 부부 공동 명의일 때 세금이 얼마나 어떻게 달라지는지 시뮬레이션을 통해 비교해 보자.

    일부 부동산 물건을 배우자 명의로 돌리는 경우라도 세금은 부부 공동 명의와 다르지 않으니 여기서는 부부 공동 명

    의에 대해서만 비교 계산한다는 점을 밝힌다.

    또 신규로 취득하는 경우와 기존 부동산을 명의 이전하는 경우는 증여세 이슈 때문에 달라지므로 별도로 다룬다. 물

    론 신규 취득할 때도 남편과 아내 각각의 지분에 대한 자금 출처가 소명되지 않으면 증여로 간주돼 증여세가 발생되

    기도 하지만, 이미 단독 명의로 돼 있던 것을 공동 명의로 바꿀 때는 경제력 여부와 상관없이 모든 경우에 배우자 지

    분만큼 증여세를 내야 하기 때문이다.


    그럼 먼저, 주택이라고 가정하고 부동산과 관련해 내야 할 세금 종류에 대해서 정리해보자.

    ‘주택이라는 가정’이 필요한 이유는 부동산 종류에 따라 과세 기준이 달라지기 때문이다. 주택이 가장 일반적인 형태

    이기도 하고, 본지 설문 결과에서도 ‘부부 공동 명의 부동산 형태’ 중에 ‘거주하고 있는 아파트 또는 주택’이 71%로 압

    도적이었으며, ‘아내 명의 부동산 형태’에 대한 응답도 50.3%가 ‘거주하고 있는 아파트 또는 주택’이라고 답했다.

    주택 관련 세금은 주택을 취득할 때 내는 취득세, 보유하고 있는 동안 내야 하는 재산세와 종합부동산세, 그리고 양도

    단계에서 내야 하는 양도소득세가 있다. 단, 종합부동산세는 일정 규모를 초과하는 경우에만 부과된다.


    취득 단계에서 부담하는 취득세는 결론적으로 단독 명의이든 부부 공동 명의이든 절세 효과가 없다.

    취득세 과세표준은 주택 가격과 면적에 따라 합계(취득세+농어촌특별세+지방교육세) 1.1~3.5%까지 5단계로 분류된

    다.

    가령, 66㎡의 A아파트를 5억9000만 원에 취득하면 1.1%의 세율이 적용돼 649만 원의 취득세를 내지만, 66㎡의

    B아파트를 6억1000만 원에 매입하면 취득세는 1342만 원(6억 원 초과 시 2.2% 적용)을 내야 한다. 부부 공동 명의로

    취득한다고 해도 기준은 면적과 구입 가격이기 때문에 결국 같은 금액을 두 사람이 나눠 내는 것에 불과하다.  

    ┗부부 공동 명의 시 취득세 차이 없음.


  -  보유 단계에서 내는 세금은 어떨까.


    주택을 보유하면서 내는 세금은 재산세와 종합부동산세가 있다.

    재산세는 주택 한 채를 기준으로 계산하기 때문에 역시 명의가 나뉘어 있다고 해도 절세 효과는 없다.

     ┗부부 공동 명의 시 재산세 차이 없음.


    종합부동산세는 얘기가 달라진다.

    종합부동산세는 일정 금액 이상 부동산 보유자에게 재산세 이외 추가로 부과되는 세금으로 1세대 1주택인 경우 주택

    공시가격이 9억 원 초과, 1세대 2주택은 6억 원 초과 부분에 대해 부과된다.

    즉, 남편과 아내가 각자 주택을 한 채씩 보유한 경우에도 1세대 2주택에 해당돼 6억 원 초과분에 대해 종합부동산세

    를 내야 한다.

    1세대 1주택이냐 2주택이냐에 따라 과세 구간이 달라지기 때문에 공동 명의에 따른 효과가 없을 듯하지만, 사실 종합

    부동산세는 인별로 산정된다는 특징이 있다.

    간단히 설명하면 공시가격 10억 원인 주택이 남편 단독 명의로 돼 있을 때는 1세대 1주택 9억 원 초과분에 해당하는

    1억 원에 대해 종합부동산세를 내야 하지만, 남편과 아내가 지분을 반반씩 공동 명의로 했을 경우에는 각각 5억 원씩

    이 되므로 종합부동산세를 내지 않아도 된다.


    1세대 2주택의 경우도 마찬가지인데, 좀 더 구체적으로 세금을 따져 보자. C아파트 전용면적 108㎡ 한 채(공시가격 8

    억2000만 원)를 남편 명의로 소유하고 있는 경우, 1세대 1주택 공시가격 9억 원 이하이기 때문에 종합부동산세가 발

    생하지 않는다.

    그런데 추가로 D아파트 전용 54㎡(공시가격 3억7000만 원)를 역시 남편 명의로 새로 취득하게 되면 1세대 2주택 기

    준 6억 원이 적용돼 공시가격 5억9000만 원에 대한 종합부동산세 147만 원을 매년 납부해야 한다.


    이때 D아파트의 지분을 절반씩 부부 공동 명의로 했다면 어떻게 될까. 남편은 4억500만 원(남편 전체 지분 10억500

    만 원-6억 원)에 대한 종합부동산세 101만 원을 납부하게 되고, 아내가 소유한 지분의 공시가격은 1억8500만 원이므

    로 과세 기준 6억 원에 미달해 종합부동산세를 내지 않아도 된다. 이 경우, 이들 부부의 종합부동산세 절세 효과는 매

    년 46만 원이 발생한다.


    자, 같은 경우 C아파트와 D아파트 모두 남편과 아내 지분 50 대 50 공동 명의로 취득했다면 어떻게 될까. 물론 취득

    할 때 각자 그만큼 경제력이 있어 증여 이슈가 없다는 전제하에서다. 이 부부의 전체 부동산 자산은 11억9000만 원이

    고, 지분이 절반씩이므로 남편과 아내 모두 과세 기준 6억 원에 미달해 인별 산정에 따라 두 사람 모두 종합부동산세

    대상에서 제외된다.

    ┗부부 공동 명의 시 종합부동산세 절세 혹은 면세 효과 있음.


    주택을 양도할 때 내는 세금인 양도소득세도 절세 해당 구간 여부를 따져봐야 한다.

    양도소득세는 부동산을 싸게 사서 비싸게 팔 때 그 차익에 해당하는 만큼 내는 세금인데, 역시 1세대 1주택 비과세 제

    도가 있어서 한 세대가 주택을 양도할 때 다른 주택을 소유하고 있지 않고, 양도 주택을 2년 이상 보유한 경우 주택 

    가격 9억 원까지는 양도소득세가 면세된다. 즉, 주택을 팔 때 가격이 산 가격보다 비싸야 하고, 그 기준을 충족하더라

    도 1세대 1주택인 경우는 주택 가격이 9억 원을 초과하는 경우이거나 1세대 다주택자인 경우 양도소득세가 발생하므

    로 이 조건에 해당하지 않아 어차피 양도소득세를 낼 필요가 없다면 부부 공동 명의로 인한 절세 효과가 없는 셈이다.


    우리나라 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세, 등기비, 중개수수료) 및 보유 기간에 따른 장기보

    유특별공제와 양도소득기본공제를 한 잔액을 과세표준으로 6~38%까지 5단계 초과누진세율을 적용해 산출한다.

    부부 공동 명의 시 양도소득세에서 혜택을 볼 수 있는 건, 양도소득 금액을 남편과 아내로 각각 절반씩 나눈 상태의

    금액으로 과세표준을 삼고, 거기에서 다시 양도소득 기본공제 250만 원을 추가로 받을 수 있기 때문이다. 가령 양도

    가액에서 필요경비 등을 제외한 양도 차익이 2억 원을 초과하는 경우, 단독 명의일 때는 세율 38% 구간을 적용받지

    만, 공동 명의일 때는 각각 1억 원으로 1억5000만 원 이하 세율인 35%를 적용받는 것이다.

    ┗부부 공동 명의 시 양도소득세 절세 효과 있음.


 ㅇ 그렇다면 자산 명의에도 최적의 포트폴리오가 있을까.


    원종훈 KB국민은행 WM컨설팅부 세무팀장은 “부동산이든 동산이든 이상적으로는 남편과 아내 각각 5 대 5가 최적”이

    라고 전제한 뒤 “다만, 그 시나리오가 가능하려면 각자의 경제력이 그만큼을 감당할 수 있는 수준이라야 한다”고 말

    했다. 원 팀장은 또 “부부 공동 명의를 하는 과정에서 가장 중요한 건 증여 이슈”라며 “등기부상에 매매로 표기돼 증

    여 여부를 고려하지 않고 공동 명의를 하는 경우가 있는데, 본인의 경제력을 벗어나는 지분 취득은 증여로 간주된다

    는 점을 명심해야 한다”고 조언했다.

    한 가지 확실한 건, 자산이 많아 절세 효과를 보고 싶다면, 배우자 경제력과 무관하게 최소한 배우자 증여세 면제 한

    도 내에서는 증여를 하지 않을 이유가 없다는 점이다.


 - 단독 명의를 공동 명의로 바꿀 때 플러스마이너스 얼마나?


    이번에는 기존에 보유하고 있던 남편 단독 명의 부동산을 아내와 공동 명의로 바꾸는 경우를 가정해 보자. 10년 전 7

    억 원에 남편 단독 명의로 구입한 E아파트가 있다. 이 아파트는 시가 15억 원 상당이고 현재 공시가격은 12억 원이다.

    이 중 절반의 지분을 아내 앞으로 명의 이전해 부부 공동 명의로 전환할 때, 재산세는 앞서 말한 것처럼 단독 명의나

    공동 명의나 합산 시 똑같다. 그런데 인별로 합산하는 종합부동산세는 남편 단독 명의일 때 3억 원에 해당하는 세금

    을 냈지만, 공동 명의가 되면서 각각 6억 원씩 보유하게 돼 종합부동산세를 내지 않아도 된다.


    이렇게 보면 엄청난 효과인 듯 보이는데, 기존에 단독 명의로 돼 있던 부동산을 공동 명의로 바꿀 때는 증여로 간주돼

    증여세와 취득세가 별도로 발생한다. 그런데 여기서 또 하나 알아야 할 게 있으니 바로 증여세 면제 한도다. 배우자에

    게 증여할 경우 6억 원까지 면제되는 것. 즉 이 경우 공동 명의로 바꾸더라도 6억 원까지는 증여세를 낼 필요가 없고,

    초과분인 1억5000만 원에 대해서만 증여세를 납부하면 된다. 증여세는 공시가격이 아닌 시가를 기준으로 하기 때문

    이다.

    ┗ 기존 부동산을 부부 공동 명의로 변경 시 종합부동산세 절세 효과 있음. 다만 취득세 등이 발생할 수 있음.


  - 같은 조건의 주택을 매각할 때, 단독 명의와 부부 공동 명의가 어떻게 달라지는지 따져보자.


    10년 전 취득가가 7억 원이고 현재 시가가 15억 원이니 차액은 8억 원. 1세대 1주택의 경우 9억 원까지 양도소득세가

     면제되고 장기 보유로 인한 공제 등을 따져 양도소득세를 계산하면 대략 1049만 원 정도의 양도소득세가 발생한다.


    자, 그러면 공동 명의로 바꾼 후 매각을 하면 어떻게 될까.

    남편이 내야 할 양도소득세는 약 367만 원 정도이고 아내는 양도소득세를 낼 필요가 없거나 극히 적다. 왜일까. 남편

    15억 원의 절반을 이미 증여했으므로 양도차액이 줄어 당연히 세금이 줄어 들었고, 아내는 높은 시가로 취득했기 때

    문에 팔 때 주택 가격이 올랐다 하더라도 양도차액이 훨씬 적을 수밖에 없다.


    1세대 1주택이 아니라면 효과는 더 극대화 된다. 만일 이 부부가 다주택자였다면, 남편 단독 명의로 E아파트를 소유

    했다가 매각하는 경우, 양도소득세는 약 2억1170만 원 정도가 발생한다. 이를 공동 명의로 바꾼 후 매각하면, 남편은

    양도소득세가 9400만 원으로 줄어들고, 역시 아내는 양도소득세가 없거나 적다. 물론, 이 효과를 내기 위한 단서 조

    건이 있다. 증여를 받고 5년 후 매각해야 하는 것. 그렇지 않을 경우 이월과세가 적용돼 증여에 의한 절세 효과가 사

    라지게 된다.

    결론적으로, 다주택 상황에서 부부 공동 명의로 바꾼 후 매각하게 되면 양도소득세가 드라마틱하게 달라진다.

    아내에게 증여할 때 발생한 증여세와 취득세를 내고도 절감 효과가 큰 것이다. 게다가, 다주택자라고 가정하면 재산

    세와 종합부동산세도 함께 늘어날 확률이 높기 때문에, 부동산이 많은 경우 공동 명의로 인한 효과는 커질 수밖에 없

    다.

    ┗기존 부동산을 부부 공동 명의로 변경 시 양도소득세 절세 효과 있음.


    나아가 상속세까지 생각하면 부부 공동 명의로 인한 절세 효과는 더하다.

    사망 후 재산을 상속하게 되면 세율이 엄청나지만, 사전증여를 활용해 아내와 공동 명의를 하게 되면 결과적으로 절

    세 효과를 크게 누리는 셈이기 때문이다. 게다가 특히 부동산은 시간이 흐를수록 자산 가치가 상승할 가능성이 높기

    때문에, 사전에 배우자에게 증여하는 게 유리하다.

    자식보다 배우자가 유리한 이유는 면세 한도가 6억 원으로 월등히 많고, 증여 후 10년이 경과하면 다시 6억 원 한도

    에서 증여가 가능하기 때문이다. 즉, 재산이 많을수록 최대한 빠른 시일 내에 사전증여를 하면, 10년 단위로 공제 금

    액 이하에서 다시 증여를 하는 방식으로 상속세를 최대한 줄일 수 있다는 얘기다. 세금도 세금이지만, 보통 여자의 수

    명이 더 길다고 가정할 경우, 남편 사망 후 아내의 안정된 생활을 배려하는 차원에서라도 배우자 증여는 생각해볼 문

    제다.



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