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- 1. 부동산과 세금
- ① 부동산 취득시 내야 하는 세금
- ○ 부동산을 취득하고 등기하면서 내야하는 세금으로는 먼저 취득세와 등록세가 있고, 이들 세금에 덧붙여 내는 농어촌특별세와 지방교육세가 있으며, 적지만 매매계약서를 작성할 때 내야 하는 인지세가 있습니다. 또한, 부동산을 증여 또는 상속받았을 경우에는 증여세와 상속세를 내야 되며, 이 외에도 부동산취득 에 소요된 자금출처를 소명하지 못할 경우에는 증여세를 추가 납부해야 합니다.
- ② 부동산 보유시 내야하는 세금
- ○ 부동산을 취득하여 보유하고 있는 동안에는 토지에 대해서는 종합토지세가, 주택과 같은 건물에 대해서는 재산세가 부과되며, 재산세와 종합토지세에는 공동시설세와 도시계획세, 지방교육세가 덧붙여 부과됩니다.
- ③ 부동산 양도시 내야 하는 세금
- ○ 마지막으로 보유 부동산을 처분할 때는 국세인 양도소득세를 납부해야 하며, 이에 따른 지방세인 주민세(소득세할)도 함께 납부해야 합니다.
- ◎보유단계로 부과되는 국세와 지방세
- ※ 국세는 중앙정부의 행정관서인 국세청(세무서)과 관세청(세관)에서 부과 징수하는 세금을 말하며 국방, 치안, 교육 등과 같은 국가 전체의 이익을 위해 사용됩니다.
- ※ 지방세는 지방자치단체인 특별시와 광역시 및 도와 시·군·구에서 부과 징수하는 세금을 말하며 이는 상·하수도 및 소방 등과 같은 지역주민의 이익과 지역발전을 위해 사용됩니다.
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- 2. 부동산의 취득과 세금
- 1. 부동산의 취득과 세금
- ○ 부동산의 취득이란 매매, 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의하여 대가를 지급하거나 대가 없이 부동산을 취득하는 것을 말함.
- ① 부동산을 취득할 때 내야 하는 세금
- ○ 부동산을 취득하였을 때는 부동산 소재지 시,군,구청에 다음의 세금을 납부하여야 함.
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- 부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 해당 시·군·구청에 신고·납부하여야 하며. 이 기한을 넘기면 신고불성실가산세(20%) 및
- 납부불성실가산세(1일 1만분의3)를 추가 부담해야 합니다.
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- 취득한 부동산의 소유권 이전등기를 하기 전에 해당 시·군·구청에 납부하고, 등기신청시 등록세 ‘영수필확인서’를 첨부하여
- 제출해야 합니다.
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- ○ 취득가액 ; 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준에서 미달하는 때에는 시가표준액으로 계산함. 다만 국가 또는 법인등과의 거래로 취득가격이 입증되는 경우에는 실제로 거래한 취득가격에 의하여 계산.
- ○ 시가표준액
- - 토지 ; 취득일 현재의 개별공시지가로 계산하되, 취득일 현재 당해연도에 적용할 개별공시지가가 결정고시 되지 아니할 때에는 직전년도의 개별공시지가를 적용.
- - 건물 ; 당해 지방자치단체의 장이 매년 1월1일 현재의 가액.
- ○ 부동산을 상속 받거나 증여받는 경우에는 별도로 상속세 또는 증여세를 내야 함.
- ② 인지세
- ○ 인지세 ; 부동산의 취득과 관련하여 매매계약서 등 증서를 작성하는 경우, 정부수입인지를 증서에 첨부하고 인장 또는 서면으로 소인하면 됩니다.
- ○ 부동산 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액별 인지세액
- ※ 주택의 매매계약서상 기재금액이 1억원 이하인 때에는 인지세가 비과세 됩니다.
- ③ 부동산 취득에 소요된 자금출처 조사
- ○ 연소자, 부녀자 등의 명의로 소유권 이전등기를 하는 경우에는 증여세 문제를 생각해 보아야 합니다
- ○ 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 당해 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출처를 조사받게 되고
- ○ 조사결과 취득자의 출처를 제시하지 못한 금액에 대하여는 증여세를 물어야 됨.
- ○ 부동산을 취득한 사람의 당해연도와 직전 5년간의 소득 상황과 자신의 양도·취득상황 등을 전산분석한 후 자금출처 부족혐의자를 전산출력 하여 취득능력 여부를 사전 검토하게 됩니다,
- ○ 사전 검토 결과 증여혐의가 있는 자에 대하여는 조사대상자로 선정하여 조사를 실시합니다.
- ○ 취득자금 소명
- - 취득자금이 10억원 미만인 경우: 자금의 출처가 80% 이상 확인되면 나머지 부분은 소명하지 않아도 됨.
- - 취득자금이 10억원 이상인 경우: 자금의 출처를 제시하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 봅니다.
- ○ 자금출처조사 배제
- - 취득한 재산가액과 당해 재산취득일 전 10년 이내에 취득한 재산 가액의 합계액이 아래의 기준금액 미만인 경우에는 자금출처 조사를 하지 않습니다.
- ○ 미성년자 등에게 재산을 이전하는 증여를 한 혐의가 있는 경우에는 단순한 서면확인이아닌 사실상의 자금출처와 흐름을 철저히 조사 받게 되며
- ○ 재산을 증여한 것으로 밝혀지면 증여 재산 가액에 대하여 최저 10%에서 최고 50%에 해당하는 증여세를 부담해야 하고,
- 자진신고 및 납부를 하지 않았다면 정상신고한 때에 비하여 세금을 30%이상 더 물게 됩니다.
- ④ 부동산을 보유할 때 내야 하는 세금
- ▶ 재산세
- ○ 과세대상. 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기
- ○ 과세기준일 : 매년 6월1일 현재 사실상 보유자.
- ○ 납부기한 ;
- - 토지 : 9.16 ~ 9.30일
- - 건축물, 선박, 항공기 : 7.16 ~ 7.30
- - 주택 : 7.16 ~ 7.30까지 50%, 9.16 ~ 9.30일까지 50%
- ○ 과세표준
- - 건축물 : 시가표준액
- - 토지 : 개별공시지가
- ○ 세율표
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- 1) 4,000만원이하
- 2) 4,000만원초과 1억원 이하
- 3) 1억원 초과
- 4) 별장(부속토지 포함)
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- 0.15%
- 60,000+ 4,000만원 초과 금액의 0.3%
- 240,000 + 1억원 초과금액의 0.5%
- 4%
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- 1) 골프장, 고급오락장용 건축물
- 2) 시지역안의 주거지역 및 일정한 지역안의 공장용 건축물
- 3) 위 이외의 건축물
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- 1) 농지,목장용지,임야
- 2) 골프장 및 고급오락장용 토지
- 3) 공장용지 및 공급목적으로 소유하는 토지
- 4) 위 이외의 일반건축물 부속토지
- 5) 기타의 모든 토지
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- 0.07%(분리과세)
- 4%(분리과세)
- 0.2%(분리과세)
- 별도합산과세
- 종합합산과세
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- ▶ 공동시설세
- ○ 공동시설세는 소방시설·오물처리시설·수리시설 기타 공공시설에 필요한 비용에 충당하기 위하여 그 시설로 인하여 이익을 받는 자에 대하여 부과하는 목적세로 재산세를 부과할 때 재산세고지서에 함께 병기하여 납세고지서가 발부됩니다.(현재는 소방시설에 대하여만 고지됨)
- - 과세표준 ; 건축물의 시가표준액
- - 세율표
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- 0.6/1,000
- 3천원 + 5백만원초과금액의 0.8/1,000
- 7천원 + 1천만원초과금액의 .01/1,000
- 1만7천원 + 2천만원초과금액의 1.27/1,000
- 2만9천원 + 3천만원초과금액의 1.4/1,000
- 5만7천원 + 5천만원초과금액의 1.6/1,000
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- ▶도시계획세
- ○ 도시계획세는 도시계획사업에 필요한 비용에 충당하기 위하여 도시지역 내에 있는 토지 또는 건축물에 부과되는 목적세로 재산세 및 종합토지세를 부과할 때 해당 고지서에 함께 병기하여 납세고지서가 발부됩니다.
- - 과세표준 ; 종합토지세의 토지가액과 건축물 시가표준액
- - 고지되는 세금 ; 과세표준의 2/1,000
- ▶지방교육세
- ○ 지방교육세는 지방자치단체의 지방교육재정에 대한 지원을 확충하기 위하여 2000년도 까지 지방세에 부과되어 징수되던 교육세(국세)가 지방교육세로 전환된 목적세로서 등록세 및 재산세, 종합토지세를 부과할 때 해당 고지서에 함께 병기하여 납세고지서가 발부 됩니다.
- - 과세표준 및 세율 ; 등록세액·재산세액·종합토지세액의 20%
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- 3. 부동산의 양도와 세금
- 가. 양도소득세
- ○ 부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세정책으로 양도소득세를 비과세하거나 면제하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아 두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세를 할 수도 있습니다.
- 1. 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세
- ■ 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택
- ○ 1세대가 양도일 현재 국내에 당해 양도주택 하나(고가주택 제외)만을 보유하고 있는 경우로
- - 서울, 과천, 신도시지역 ; 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주
- ※ 신도시 지역 ; 택지개발지구로 지정·고시된 5대 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 지역을 말함
- - 기타지역 ; 3년이상 보유
- ○ 이때 주택에 딸린 토지가 도시계획구역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세가 과세되지않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.
- ■ 다음의 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다.
- ○ 취학, 1년 이상 질병의 치료, 요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 할 때
- ○ 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
- ○ 1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 때
- ○ 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 재개발·재건축사업기간중 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축아파트로 세대전원이 이사하게 되어 팔게 될 때, 다만, 이 경우에는 재개발·재건축된 주택의 준공일로부터 1년이내에 양도하여야 합니다.
- ○ 임대주택에 의한 임대주택을 분양받아 파는 경우로써 당해주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 때
- ○ 공공용지로 협의 매수되거나 수용되는 때
- ■ 그러나 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되니 유의하시기 바랍니다.
- ○ 1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 파는 이른바 ‘미등기전매’ 는 양도소득세를 물게 됩니다. 이 때는 양도차익의 70%에 해당되는 무거운 세금을 내게 됩니다.
- ○ 1세대 1주택이라도 ‘고가주택’에 해당되면 양도소득세를 내야 합니다.
- 「고가주택」
- ○고가주택의 범위
- - ‘고가주택’ 이란 주택과 그 부속토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을 말합니다.
- ○1세대 1주택인 고가주택의 양도차이 계산
- 양도가액-6억
- (양도가액 - 취득가약 등) X ━━━━━━━━━
- 양도가액
- 즉, 고가주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도차의 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이
- 아니라 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.
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- ■ 1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다.
- ○ 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때 : 양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새 집을 사고 1년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과제되지 않습니다.
- ○ 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때 : 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된경우로서 일반 주택을 팔 때에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 봅니다. 다만, 2002.12.31 이전에 상속받은 주택을 2004.12.31까지 양도하는 경우에는 보유기간 및 양도시기에 상관없이 양도소득세를 과세하지 않습니다,
- ○ 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때 : 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.
- ○ 집을 사간 사람이 등기 이전을 해가지 않아 두 채가 될 때 : 양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나 집을 사간 사람이 등기이전을 해 가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우에도 매매계약서 등에 의하여 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세를 과세하지 않습니다.
- ○ 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 때 : 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세(여자55세)
- 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우에는 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.
- ○ 결혼으로 두 채의 집을 갖게 될 때 : 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.
- ○ 농어촌주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 때 : 1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 농어촌주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 이후에 일반주택 (비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.
- ※ "농어촌주택"이라 함은 서울,인천,경기도를 제외한 읍,면지역(도시지역내는 제외)에 소재한 다음의 주택을 말함.
- - 상속주택 ; 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- - 이농주택 ; 농·어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- - 귀농주택 ; 농·어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있다는 곳에 300평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 200평 이내)
- - 또한 1주택을 소유한 1세대가 ‘03.8.1~’05.12.31 기간 중에 농어촌지역에 소재하는 일정규모 이하의 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우에는 일반주택 양도시 비과세 해당여부는 농어촌 주택을 제외하고 판단합니다.
- * 농어촌지역 ; 읍·면(수도권 및 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역 투기지역, 관광단디 지역은 제외)
- * 주택규모 ; 대지 200평, 건물 45평(공동주택 35평) 이내
- * 주택가격 ; 취득시 기준시가 7천만원 이하이며 일반주택 양도시 1억원 이하
- - 이때는 농어촌주택을 3년 이상 보유해야 합니다.
- ■ 이 밖에도 다음과 같은 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다,
- ○ 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 때 : 1세대 1주택자가 점포가 딸린 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔았을 때에는 점포 면적보다 큰 경우에는 점포를 주택으로 보아 양도소득세를 과제하지 않습니다.
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- 점포를 주택으로 보아 비과세
- 주택부분은 비과세, 점포부분만 과세
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- ○ 재개발(재건축) 조합원이 취득한 아파트를 팔았을 때 : 보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축)사업에 의해 헐린후 당초 재개발(재건축)조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 이를 팔게 되면 다음의 기간을 통산하여 비과세요건을 갖춘 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
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- 종전주택의 보유기간, 재개발 공사기간, 재개발 주택의 보유기간을 통산한다.
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- ○ 입주권(재개발·재거축)을 팔았을 때 : 보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축) 사업으로 인해 동조합원으로서 취득하는 입주자로 선정된 지위(입주권)를 팔 때에는 종전 주택이 다음에 해당되는 경우 부동산을 취득 할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 과세되지 않습니다.
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- 종전주택이 관리처분계획인가일(사업시행인가일)과 주택의 철거일 중 빠른날 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에 한함,
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- 2.농지에 대한 양도소득세 면제 및 비과세
- ■ 양도소득세 면제
- ○ 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세가 면제됩니다.
- - ‘농지소재지’란 농지가 소재하는 시·군·구(자치구)안의 지역이나 이와 붙어 있는 시·군·구 안의 지역을 말합니다
- - 경작 개시 당시에는 농지소재지에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우에도 농지소재지에서 경작한 것으로 봅니다.
- ○ 또한 농지유동화 촉진 및 농업구조 개선을 위하여 다음의 농지를 농업기반공사 또는 농 업법인(영농조합법인·영농회사법인)에 양도하는 경우에는 다음과 같이 자경농지에 대한 감면요건(자경기간)을 완화하였습니다.
- - 대상농지 및 자경기간
- ○그러나 다음의 농지는 면제되지 않습니다.
- - 시지역(광역시의 군지역, 시의 읍·면지역을 제외)의 주거지역, 상업지역, 공업지역안에 있는 농지로써 이들 지역(대규모개발 사업지역은 제외)에 편입되는 날로부터 3년이 지난 농지
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- · 농지 소유자가 1,000명 이상이거나
- · 사업시행 면적이 100만㎡(30만평) 이상인 농지
- 택지개발사업 또는 대지조성사업의 경우에는 10만㎡(약3만평)
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- - 농지가 환지예정지로 지정된 경우로서 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지
- - 또한 농지가 2002.1.1 이후 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입되거나, 환지예정지로 지정된 때에는 그 편입(지정)된 날로부터 3년이 지나지 않아 감면되는 자경 농지의 요건을 갖춘 경우라도 취득일로부터 그 편입(지정)일까지 발생한 양도소득에 대해서만 양도소득세를 면제 합니다.
- ○ 연간 감면 한도액
- ■ 양도소득세 비과세
- ○ 경작을 위해 다음과 같이 농지를 팔거나 교환하는 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
- - 경작상 필요에 의하여 자경 농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때
- . 단, 종정 농지를 판 날로부터 1년 안에 농지의 면적 이상이거나 가격이 1/2이상인 다른 농지를 사야 하며(다른 농지를 먼저 샀을 때에는 그 산 날로부터 1년 안에 종전 농지를 팔아야 함)
- . 산 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 산 날로부터 계속하여 3년 이상 경작했어야 합니다.
- . 판 농지는 그 농지 소재지에 거주하면서 판 날로부터 소급하여 3년 이상 경작했어야 합니다.
- - 경작상 필요에 따라 농지를 교환하는 때
- . 단, 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 편의 1/4이하여야 하고
- . 교환으로 취득한 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 3년 이상 경작하여야 합니다.
- 3. 기타 양도소득세가 감면되는 경우
- (1) 장기 임대주택에 대한 양도소득세 감면
- ○ 임대주택을 5호 이상 임대하는 자가 국민주택규모(25.7평 이하의 주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 임대 기간과 주택의 유형에 따라 양도 소득세의 50% 또는 100%를 감면합니다.
- (2) 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면
- ○ 감면대상
- - 2000.11.1~2001.12.31 기간 중 비수도권 지역에 소재한 신축 국민주택을 취득한 경우(2001.1.1이후 양도분부터 적용)
- - 2001.5.23~2003.6.30 기간 중 전국에 소재하는 모든 신축 주택을 취득한 경우 (2001.8.14이후 양도분부터 적용)
- ※ 다만, 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시(분단, 일산, 평촌, 산본, 중동) 지역내 소재한 신축주택의 경우는 2003.1.1 이후 취득분부터 감면을 배제함
- ○ 감면내용
- - 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 전액을 감면하고,
- - 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득 금액을 양도소득세 과세대상소득에서 차감하여 양도소득세를 계산합니다.
- ○ 감면배제
- - 신축주택이 고가주택이거나 미등기로 양도하는 경우에는 감면을 해주지 않습니다.
- (3) 공공사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면
- ○ 다음 각호의 1에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업지정고지일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 2006.12.31까지 양도하고 그 대금을 보상채권으로 받는 경우에는 양도소득세의 10%를 감면합니다.
- - 공입사업을위한토지등의취득및보상에관한법률리 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 감면합니다.
- - 도시개발법에 의한 재개발구역 안의 토지 동법에 의한 사업시행지에게 양도함으로써 발생하는 소득
- - 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 및 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득.
- 4. 양도소득세 계산방법
- ■ 계산절차.
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- ․ 취득가액
- ․ 기타필요경비(자본적지출액,양도비용 등)
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- ■ 양도가액 및 취득가액은 다음과 같이 계산합니다.
- ○ 원칙 ; 기준시가에 의하여 계산합니다.
- - 토 지 ; 개별공지지가
- - 건 물 ; 국세청장이 정한 기준시가
- - 공동주택 ; 국세청장이 토지와 건물을 일괄 고시한 기준시가
- ○ 다음의 경우에는 실지거래 가액으로 계산합니다.
- - 단기 매매차의 목적의 투기거래
- · 부동산을 취득 할 수 있는 권리를 양도하는 경우
- · 취득 후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우
- - 조세부담 회피목적의 투기거래
- · 허위계약서 작성, 주민등록허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 양도하는 경우
- · 미등기자산을 양도하는 경우
- - 고가주택을 양도하는 경우
- - 실지거래 가액으로 양도소득세를 신고하는 경우
- · 양도자가 양도 및 취득 당시의 실지거래 가액을 증빙서류와 함께 양도소득세 확정신고 기한까지 관할세무서장에게 신고하는 경우
- - 부동산가격이 급등하였거나 급증할 우려가 있어 재정경제부장관이 지정하는 지역에 소재하는 부동산
- - 1세대 3주택 이상 소유자가 양도하는 주택(2002.10.1 이후 양도분부터)
- ■ 토지에 대한 개별공사지가는 양도 또는 취득 당시에 고시되어 있는 공시지가를 적용합니다.
- ○ 개별공시지가 기준일 및 고시일 현황
- - 토지에 대한 기준시가를 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도한 경우에는 직전의 기준시가에 의합니다.
- 예) ‘99.5.30 취득시 ; 취득기준시가 고시전인 1990.8.30 이전에 취득한 토지의 취득 당시 기분시가는 다음 산식에 따라 환산한 가액으로 합니다.
- ○ ‘90년 개별공사지가 고시전인 1990.8.30 이전에 취득한 토지의 취득 당시 기준시가는 다음 산식에 따라 환산한 가액으로 합니다.
- - 분모의 가액은 ‘90.8.30 시가표준액을 초과하지 못하며
- - 시가표준액 비율은 100분의 100을 한도로 합니다.
- - 취득당시 시가표준액 계산시 주의사항(의제취득일)
- · ‘84.12.31 이전에 취득한 경우에는 ’85.1.1(의제취득일)의 시가표준액을 적용
- ■ 기타 필요경비는 부동산의 가치 증가 등을 위해 지출된 비용으로서 다음과 같이 계산 합니다.
- ○ 기준시가로 신고한 경우
- - 토지 ; 취득당시 개별공시지가 X 3% (미등기는 0.3%)
- - 건물 ; 취득당시 국세청 기준시가 X 3% (미등기는 0.3%)
- ○ 실거래가액으로 신고한 경우
- - 소개비, 용도변경·개량비, 자본적지출 및 양도비용 등
- ※ 취득세·등록세 등 취득에 소요된 비용은 취득가액에 가산합니다.
- ■ 기타 공제의 내용은 다음과 같으며, 미등기 양도 자산은 공제받지 못합니다.
- - 보유기간이 3년 이상 5년 미만 ; 양도차액의 10%
- - 보유기간이 5년 이상 10년 미만 ; 양도차액의 15%
- (기준면적 미만의 고가주택은 25%, 1세대 비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)
- - 보유기간이 10년 이상인 경우 ; 양도차익의 30%
- (기준면적 미만의 고가주택은 50%, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)
- ※ 60% 중과대상인 1세대 3주택 이상자의 주택에 대하여는 장기특별보유공제를 적용하지 아니함(2004.1.1 이후 시행)
- ※ 기준면적 미만 고가주택 ; 2003.1.1 이후 양도분부터 적용
- - 공동주택(아파트 등) ; 전용면적 45평 미만
- - 단독주택 ; 건평80평 미만이고 동시에 대지 150평 미만인 것
- ○ 양도소득 기본공제
- - 주식과 주식 외 자산(부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산)으로 구분하여 각각 연간 250만원을 공제합니다.
- (1년에 2회이상 양도하는 경우에는 그 과세기간 중 먼저 양도하는 양도소득금액에서부터 순차로 공제)
- ■ 양도소득세의 세율은 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율이 적용.
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- 과세표준 1,000만원 초과
- 4,000민원 이하
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- 과세표준 4,000만원 초과
- 8,000만원 이하
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- ※ 투기지역에 대하여는 필요시 대통령(시행령)으로 기본세율에 ±15% 범위 내에서 탄력세율을 적용할 수 있으며, 특히 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택의 양도 차액에 대하여 우선 적용합니다.
- - 이 경우 1세대 2주택 이상의 보유 주택 수 판정은 60% 중과세율이 적용되는 1세대 3주택 이상의 경우와 같습니다.
- ※ 60%의 세율이 적용되는 1세대 3주택 이상 판정시 포함되는 주택
- - 지역기준 ; 다음의 지역을 제외한 수도권, 광역시 소재 주택
- · 수도권(서울, 인천, 경기) 광역시중 군지역 및 도농복합 시의 읍, 면지역
- · 수도권 중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 재정경제부령으로 정하는 지역
- - 가격기준 ; 기타지역에 소재하는 주택(지역기준에서 제외되는 주택 포함)으로서 기준시가 3억원을 초과하는 주택
- 5. 양도소득세 신고·납부 요령
- (1) 예정신고
- ■ 「예정신고납부」란
- ○ 양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 거주자는 당해 부동산에 대한 양도소득세표준을 예정신고기한 내에 주소지 관할세무서장에게 제출하여야 합니다.
- ○ 예정신고 기한 내에 신고하고 이에 따른 세액을 납부하면 내야할 세액의 10%를 공제 받습니다.
- ○ 따라서, 부동산을 양도하면 반드시 예정신고를 하시기 바랍니다. 다만, 1세대 1주택 등 비과세 부동산을 양도한 경우에는 신고할 필요가 없습니다.
- ■ 예정신고·납부기한
- ○ 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산을 양도한 경우
- - 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월이내
- ○ 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지로서 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우
- - 토지거래허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내
- (2) 확정신고
- ○ 당해 연도에 양도소득이 있는 자는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
- ○ 다만, 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우에는 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
- ○ 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 특히 확정신고· 납부를 하지 않은 경우에는 납부할 세액의 10%이상(무신고 가산세 10%, 무납부가산세 1일 0.03%))을 추가 부담하게 됩니다.
- (3) 양도소득세 분납
- ○ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
- ○ 분납할 수 있는 세액
- - 납부할 세액이 2천만원 이하인 때 ; 1천만원을 초과하는 금액
- - 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 때 ; 납부할 세액이 100분의 50이하의 금액
- (4) 양도소득세 물납
- ○ 공공사업을 위하여 공공사업 시행자에게 토지를 매각하고 그 대금을 공공용지보상채권으로 받는 경우에는 그 채권으로 양도소득세를 납부할 수 있습니다.
- - 세액이 1천만원을 초과하는 경우
- - 양도소득세 예정·확정 신고 기한 10일 전까지 물납 신청
- 6. 신고시 제출할 서류
- ○ 양도소득세 신고시에는 세무서에 비치된 ‘양도소득세과세표준신고 및 자진납부계산서', 양도소득금액계산명세서’를 작성하여 다음 서류와 함께 관할 세무서에 제출하여야 합니다.
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- - 토지 및 건축물대장 등본,
- - 토지 및 건물 등기등본
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- 양도소득세 예정신고 사례】
- ● 인천광역시 서구 심곡동의 답 314㎡를 ‘77.4.10에 등기한 후 소유하다 2003. 2.10 양도한 경우(8년 이상 보유하였으나, 경작하지 않은 농지임)
- - 양수인; 인천광역시 서구 신현동 254 김영남 700801-1629317
- 《 계 산 내 용 》
- ○ ‘90. 8.30 이전에 취득하여 취득당시 개별공시지가가 없으므로 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 합니다.
- → 1990. 1.1을 기준으로 한 개별공시지가 x 취득당시의 시가표준액 / 1990.8.30 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액
- ① 양도가액 ; 78,500,000원(314㎡ x 250,000원)
- ② 취득가액 ; 18,460,060원(190,000 x 314㎡ x 6,730원 / (23,900+19,600) ÷ 2
- ③ 양도소득금액 ; 41,640,298원
- ※ 소득금액 = 양도가액-(취득가액+기타 필요경비+장기보유특별공제+양도소득기본공제)
- · 기타필요경비 ; 55,801원(취득당시 개별공시지가의 3%)
- · 장기보유특별공제 ; 17.845,814원(78,500,000 - 18,460,060 - 553,801) x 30%
- · 양도소득기본공제 ; 2,500,000원
- ④ 양도소득세 과세표준 ; 39,140,298원
- ⑤ 산출세액 ; 6,145,253원
- ⑥ 납부할 양도소득세액 ; 5,530,728원(2003. 4.30일까지 자진 납부하는 경우 산출세액의 10%를 공제함)
- 나. 농어촌특별세
- - 양도소득세가 감면되는 경우에는 감면되는 양도소득세액의 20%에 상당하는 농어촌특별세를 납부하여야 합니다.
- 다. 주민세
- - 양도소득세가 과세되는 경우에는 양도소득액의 10%를 주민세로 납부하여야 합니다.
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- 4. 부동산의 상속과 세금
- 상속세는 사망으로 인하여 사망자(피상속인)의 재산을 무상으로 취득하는 경우 그 취득재산의 가액에 대하여 상속인에게 과세하는 세금입니다.
- 상속세는 피상속인의 유산총액을 기준으로 과세하고 있으며, 각 상속인은 각자가 받았거나 받을 재산을 한도로 하여 공동으로 상속세를 납부
- 하여야 합니다
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- ① 상속과 관련된 법률상식
- ○ 피상속인 ; 사망 또는 실종된 사람
- ○ 상속인 ; 재산을 상속받을 사람
- ○ 상속개시일 ; 사망일 또는 실종선고인
- ○ 상속의 순위 (민법 제 1000조)
- - 법정 상속인의 결정에 있어서 같은 순위의 상속인이 여러 명인 경우에는 촌수가 가장 가까운 상속인을 우선 순위로 하며, 촌수가 같은 상속인이 여러 명인 경우에는 공동상속인이 됩니다.
- 예) 피상속인의 직계비속으로 자녀 2인과 손자녀 2인이 있는 경우 자녀 2인이 공동상속인되며 손자녀는 법적 상속인이 되지 못합니다.
- - 태아는 상속순위를 결정할 때는 이미 출생한 것으로 봅니다.
- ※ 배우자의 상속순위
- 배우자는 1순위인 직계비속과 같은 순위로 공동상속인이 되며, 직계비속이 없는 경우에는 2순위인 직계존속과 공동 상속인이 되며 직계비속과 직계존속이 모두 없는 경우에는 배우자가 단독 상속인이 됩니다.
- ○ 상속분
- - 피상속인은 유언에 의하여 공동상속인의 상속분을 지정할 수 있으며(유언상속), 유언상속이 없는 경우에는 민법에 규정된 법정상속분에 따라 재산을 분할합니다.
- ※ 법정상속분(민법 제 1009조)
- - 같은 순위의 상속인이 여러 명인 때에는 그 상속분은 동일한 것으로 합니다.
- - 배우자의 상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 직계비속의 상속분에 5할을 가산하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 때에는 직계존속의 상속분에 5할을 가산합니다.
- ○ 법적상속분의 예시
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- 장남·장녀(출가) 2남, 2녀
- 배우자가 있는 경우
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- (1) 본래의 상속재산
- ○ 상속개시일 현재 피상속인이 소유하고 있던 재산으로서
- . 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 물건
- . 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 권리에 대하여는 상속세가 과세됩니다.
- (2) 증여재산
- ○ 현행 상속세 및 증여세법에서는 사전증여를 통하여 상속세를 회피하지 못하도록 하기 위하여 다음에 해당하는 증여 재산가액은 상속재산 가액에 가산하고 있습니다.
- . 사망하기 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액
- . 사망하기 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액
- (3) 간주상속재산
- ○ 다음의 경우에도 상속재산으로 보아 상속세를 과세합니다.
- . 피상속인의 재산을 처분하여 받거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액의 재산종류별로 사망하기 전 1년 이내에 2억원 이상인 경우와 사망하기 전 2년 이내에 5억원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우
- . 피상속인이 부담한 채무의 합계액이 사망하기 전 1년 이내에 2억원 이상인 경우와 2년 이내에는 5억원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하게 아니한 경우
- ☞ 위 경우 상속세 과세가액에 산입하는 금액은 사용처 미소명 금액에서 처분재산가액 또는 부담채무액의 20% 상당액과 2억원중 적은 금액을 차감한 금액으로 합니다.
- . 피상속인의 사망으로 인하여 받게 되는 생명보험금 또는 손해보험금
- . 피상속인이 신탁한 재산과 신탁으로 인하여 피상속인이 받는 이익
- . 피상속인의 사망으로 인하여 지급 받는 퇴직금 등
- ③ 상속세 비과세
- ○ 다음의 재산에 대하여는 상속세를 과세하지 않습니다.
- . 전사 및 이에 준하는 사망 또는 전쟁 및 이와 유사한 공무로 사망한 경우 피상속인의 모든 재산
- . 국가, 지방자치단체, 기타 공공단체에 유증(유언에 의한 증여)한 재산
- . 문화재보호구역 안의 토지
- . 분묘에 속한 3,000평(9,900㎡) 이내의 금양임야와 600평(1,980㎡) 이내의 묘토인 농지(한도액 : 2억원)
- ④ 상속세 계산방법
- ○ 상속세는 다음과 같이 계산합니다.
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- (-) 공과금,장례비,채무,감정평가비용
- (-) 상 속 공 제
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- (1) 상속재산의 평가
- ○ 상속받은 재산의 가액은 상속개시 당시의 시가로 평가하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 다음의 방법으로 평가합니다.
- - 토지 ; 개별공시지가
- - 건물 ; 국세청 기준시가 (공동주택, 상업용건물, 일반건물 등에 대하여 국세청이 매년 산정·고시하는 가액)
- (2) 공과금 등
- ○ 상속재산가액에서 차감하는 공과금 등의 범위는 아래와 같습니다.
- 1) 공과금
- - 상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 것으로서 상속인에게 승계된 조세· 공공요금· 기타 이와 유사한 것.
- 2) 장례비용
- - 다음 각호의 금액을 합한 금액으로 합니다.
- 1. 피상속인의 사망일부터 장례일까지 장례에 직접 소요된 금액 (그 금액이 1,000만원을 초과하면 1,000만원까지만 공제하며. 그 금액이 500만원에 미달 하여도 500만원을 공제해 줍니다.)
- 2. 납골시설의 사용에 소요된 금액(그 금액이 500만원을 초과하면 500만원까지만 공제합니다.)
- 3) 채무
- - 상속개시당시 피상속인이 부담하여야 할 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음의 방법에 의하여 입증되는 것을 말합니다.
- 1. 국가, 지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류
- 2. 기타의 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류
- (3) 상속공제
- 1) 기초공제
- ○ 기초공제액은 2억원 이며, 이와는 별도로 가업상속은 가업상속 재산가액(1억원 한도), 영농 상속재산 가액(2억원 한도)를 추가로 공제합니다.
- · 가업상속이란 피상속인이 5년 이상 계속 영위한 사업의 재산을 당해 사업에 종사하는 상속인(상속개시일 현재 18세이상으로서 2년이상 가업에 종사한 자)이 상속 받는 경우를 말하여,
- · 영농사업이란 피상속인 및 상속인 모두 상속개시 2년 전부터 영농에 종사하면서 농지·초지·산림지 등을 상속받는 경우를 말합니다.
- 2) 배우자 상속공제
- - 배우자 실제 상속받은 금액을 공제하되, 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 한도(30억원)로 합니다.
- - 등기등을 요하는 재산의 경우는 상속세 결정기한(신고기한 으로부터 6월)까지 분할 등기를 하여야 합니다.
- - 배우자가 상속받은 금액이 없거나 상속받은 금액이 5억원 미만인 경우에는 5억원을 공제합니다.
- 3) 기타 인적 공제
- ○ 자녀공제
- - 1인당 3천만원을 공제합니다.
- - 나이나 동거여부와는 무관하며 인원 제한도 없습니다.
- ○ 미성년자공제
- - 배우자를 제외한 상속인 및 상속개시 당시 피상속인과 동거하던 가족 중 20세 미만인 자에 대하여 공제하며
- - 500만원에 20세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액을 공제합니다.
- ○ 연로자공제
- - 배우자를 제외한 상속인 및 피상속인과 동거하던 가족 중 60세 이상인 자에 대하여 공제하며 1인당 3천만원을 공제합니다.
- ○ 장애자공제
- - 배우자를 포함한 상속인 및 피상속인과 동거하던 가족 중 장애자에 대하여 공제하며 500만원에 75세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액을 공제합니다.
- 4) 일괄공제
- ○ 기초공제 2억원과 기타 인적공제의 합계금액을 항목별로 공제받는 대신에 일괄적으로 5억원을 공제할 수도 있습니다(선택가능). 다만, 배우자 단독상속의 경우에는 일괄공제를 적용받을 수 없습니다.
- 5) 금융재산 상속공제
- ○ 상속재산 중에 금융기관이 취급하는 예금·적금·신탁·예탁금·출자금 등 금융자산이 포함되어 있는 경우에는 아래의 금액을 공제합니다.
- ※ 순금융재산가액 = 금융재산가액 - 금융부채
- (4) 감정평가비용 등
- ○ 상속세를 신고하기 위하여 상속재산을 감정기관이 평가함에 따라 수수료를 지급한 경우 당해 수수료를 과세표준에서 차감하며, 그 대상 수수료와 한도금액은 아래와 같습니다.
- 1. 감정법인 평가수수료 ; 500만원 한도
- 2. 평가위원회 평가수수료 ; 감정법인 평가수수료를 포함하여 1천만원 한도
- (5)세 율
- ○ 상속세 세율은 다음과 같습니다.
- ○ 세대를 건너 뛴 상속에 대한 할증과세
- - 할아버지가 바로 손자에게 상속하는 것과 같이 상속인이 피상속인의 자녀를 제외한 직계비속인 경우에는 산출세액에 다음의 금액을
- 가산합니다.(대습 상속의 경우는 제외)
- 《 사 례 》
- · 상속재산 ; 주택 2억 8천만원, 토지 10억 5천만원, 합계 13억 3천만원, 채무 1,500만원
- · 증빙서류있는 장례비용 300만원, 각종 공과금 20만원, 배우자와 자녀 2명(23세와 18세)이 있는 경우
- 《 계 산 내 용 》
- 1) 상속과세가액 ; 13억 800만원
- 2) 기초공제 ; 2억원
- 3) 배우자상속공제 ; 5억원
- 4) 기타인적공제
- · 자녀공제 ; 6,000만원(자녀1인당 3,000만원)
- · 미성년자공제 ; 1,000만원
- (연간 500만원X18세 자녀의 20세까지 기간 2년)
- 5) 일괄공제 ; 5억원(②+④ 대신 적용 가능함)
- 6) 과세표준 ; 3억 8000만원 (①-③-⑤선택, 일괄공제 유리)
- 7) 산출세액 ; 5,160만원 (3억 800만원X세율20%-누진공제 1,000만원)
- 8) 납부할 상속세액 ; 4,644만원(자진 신고시 ⑦의 10% 공제)
- ⑤ 상속세 신고·납부 요령
- ○ 재산을 상속받은 사람은 상속개시일(사망일)로부터 6개월(외국에 주소를 둔 경우는 9개월) 안에 사망자의 주소지 관할세무서에 상속세신고를 하고 자진납부해야 하며, 이 기간 내에 신고를 하면 내야할 세금의 10%를 공제 받게 되나 신고를 하지 않거나 미달하게 신고하면 10% ~ 20%의 가산세를 더 물게 됩니다.
- ○ 또한 상속세를 신고만 하고 납부를 하지 않으면 납부하지 아니한 기간에 따라 내야할 세금에 1일 1.03%의 가산세를 더 물게 됩니다. 따라서 상속세의 신고·납부가 늦으면 늦을수록 더 많은 세금을 물게 됩니다.
- ○ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
- ○ 분납할 수 있는 세액
- 1. 납부할 세액이 2천만원 이하인 때
- → 1천만원을 초과하는 금액
- 2. 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우
- → 납부할 세액의 1/2 이하의 금액
- ○ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 세액의 1/4을 납부하고, 나머지 3/4에 대하여는 세무서에 담보를 제공하고 3년 내에 나누어 낼 수 있는데 이를 “연부연납” 이라고 합니다.
- ○ 연부 연납 기간은 연부연납 허가일로부터 3년 내로 합니다.
- - 다만, 가업상속 재산의 경우에는 5년, 상속재산 중 가업상속재산이 차지하는 비율이 50% 이상인 경우에는 15년 내로 합니다.
- ○ 연부 연납을 하려면 상속세 신고시 또는 세금고지서의 납부 기한내에 관할세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 합니다.
- ※ 연부 연납을 하는 때에는 연부연납 세액 중 납부하지 아니한 금액에 대하여 일정한 이자를 부담하여야 합니다.
- ○ 상속받은 재산 중 부동산과 유가증권의 가액이 전체 재산 가액의 1/2을 초과하고 납부세액이 1천만원을 초과 하는 경우에는 상속받은 부동산이나 유가증권으로도 세금을 낼 수 있습니다.
- ○ 물납을 하고자 하는 경우에는 상속세 신고시 또는 세금고지서의 납부기한 내에 관할 세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 합니다.
- ○ 물납을 할 수 있는 재산
- - 국내에 소재하는 부동산
- - 국채·공채·주권 및 내국법인이 발행한 채권 또는 증권. 다만, 상장 및 협회등록법인 주식은 제외함.
- ○ 제출할 서류(해당되는 서류만 내면 됩니다)
- - 상속세표준신고 및 자진납부계산서
- - 상속재산명세 및 평가명세서
- - 연부연납(물납) 허가신청서 및 납세담보제공서
- - 기타 첨부서류 ; 주민등록등본, 호적등본 또는 사망진단서, 재산평가관련서류 등
- ※ 상속재산의 평가에 관한 서류
- · 토지의 경우 ; 등기부등본 · 토지가격확인원
- · 건물의 경우 ; 등기부등본·건축물대장
- · 예금의 경우 ; 예금잔액증명서 등
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- 5. 부동산의 증여와 세금
- ○ 증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우 취득자에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 하여 부과하는 세금입니다. 특히, 증여세는 완전포괄주의 과세제도 도입으로 재산을 민법상 증여 및 세법상 예시된 경우뿐만 아니라 사실상 재산의 무상이전에 해당하는 경우에는 그 행위 또는 거래의 명칭 형식 목적 등에 불구하고 증여세를 내야하는 경우가 있으므로 부동산 등을 거래할 때는 유의할 필요가 있습니다.
- ① 증여세 과세대상
- ○ 증여는 당사자의 일방(증여자)이 재산권을 무상으로 상대방(수증자)에게 주는 의사표시를 하고 상대방이 이를 승락함으로써 성립하는 계약이라고 할 수 있습니다,
- ○ 증여를 받은 사람은 증여를 받은 날로부터 3개월 내에 주소지 관할 세무서에 증여세를 신고·납부하여야 합니다.
- ○ 특수관계자간의 거래에 한정하여 과세되는 경우
- - 배우자 또는 직계존비속간에 재산을 양도하는 경우.
- - 부동산을 무상으로 사용하는 경우.
- - 1억원 이상의 금전을 무상 또는 저율로 대부 받은 경우.
- - 결손·휴업·폐업법인의 주주 등이 재산 또는 용역을 무상 또는 저가로 제공받은 경우
- - 기업의 합병 또는 증자·감자로 인하여 주주가 이익을 얻은 경우.
- - 전환사채 등을 인수·취득·양도하거나, 주식으로 전환·교환 또는 주식의 인수함으로써 이익을 얻은 경우
- - 유·무상 취득한 주식 등이 취득 후 5년 이내 다른 상장(또는 협회등록)법인과 합병됨으로서 얻은 이익
- 다만 허위, 기타 부정한 방법으로 상속·증여를 감소시킨 경우에는 특수관계자 및 기간에 관계없이 과세된다.
- - 재산을 시가의 70%이하 또는 130%이상 가액으로 양도하거나, 시가와 대가의 차액이 3억원 이상인 경우
- 다만, 특수관계가 아닌 경우에는 시가의 70%이하 또는 130%이상 가액으로 양도한 경우에 한한다.
- ○ 특수관계가 없는 자간의 거래에도 과세되는 경우
- - 다른 사람의 재산신탁으로 신탁재산이나 그 재산에서 생긴 이익을 받은 경우
- - 보험료를 내지 않은 사람 및 보험계약기간에 보험금을 증여 받아 불입한 사람이 보험금을 타는 경우
- - 채무의 면제를 받거나 다른 사람이 채무를 대신 갚아줌으로써 이익을 얻은 경우
- - 기업의 증자시 저가로 실권주를 재배정받거나 제3자가 직접 배정받은 경우
- ○ 기타
- - 재산을 취득한 자금 또는 채무를 상환한 자금이 출처가 분명하지 않은 경우
- - 위에 예시된 경우 이외의 타인 재산의 무상사용 등과 법인의 자본거래 등을 통해 얻은 이익
- - 미성년자 등이 취득한 재산이 타인의 기여에 의해 재산가치가 증가한 경우
- - 제3자를 통해 우회하거나 거래 형식을 변형함으로써 상속·증여세를 부당하게 감소시킨 경우
- ② 증여세 면제·비과세
- (1) 증여재산을 반환하거나 재증여하는 경우의 증여세
- ○ 증여 후 당사자간의 협의에 따라 증여세 신고기한(증여일로부터 3개월) 이내에 반환하는 경우에는
- 당초부터 증여가 없었던 것으로 봅니다. 다만, 반환 전에 정부의 세액결정을 받은 때는 과세합니다.
- ○ 증여받은 사람이 증여세 신고기한 경과 후 3개월(증여일로부터 3개월 이후 6개월 이전) 이내에 증여자에게 다시 반환 또는 재증여하는 경우
- - 반환 또는 재증여에 대하여는 증여세를 과세하지 않습니다.(당초 증여분에 대하여는 증여세를 과세함)
- (2) 농지 등에 대한 증여세 면제
- ○ 자경 농민이 영농자녀에게 농지, 초지, 산림지를 2006.12.31까지 증여하는 경우
- - 국토의계획및이용에관한법상 주거·상업·공업지역 및 택지개발예정지구, 개발사업지구로 지정된 지역외에 소재한 농지 등으로서 ‘99.1.1 현재 증여세 면제 요건을 갖춘 경우에 한함.
- ○ 자경 농민이 자경 농민인 직계비속, 직계비속의 배우자 및 형제자매에게 농지 등을 2006.12.31까지 증여하는 경우
- - 농업진흥지역내의 농지로서 ‘91년말 현재 소유하고 있으며, ’97.1.1 현재 증여세 면제 요건을 갖춘 경우에 한함.
- ○ 면제되는 농지 등의 면적은 다음의 범위 내에서만 가능합니다.
- - 농지세 과세대상이 되는 29,700㎡(9,000평) 이내의 농지(비과세, 감면 및 소액부 징수의 경우를 포함)
- - 초지법에 의한 148,500㎡(45,000평) 이내의 초지
- - 산림법의 보전임지 중 영림계획에 따라 새로이 조림한 기간이 5년 이상인 산림지로서 297,000㎡(90,000평) 이내의 것. 다만, 조림기간이 20년 이상인 산림지의 경우에는 조림기간이 5년 이상인 9만평 이내의 산림지를 포함하여 30만평 이내의 것으로 한다.
- - 세금을 면제 받으려면 주소지 관할세무서장에게 세액면제 신청을 하여야 합니다.
- ※ 제출서류
- · 증여자와 영농자녀의 호적등본 및 주민등록등본(주민등록증의 제시도 가능함)
- · 증여자 및 영농자녀의 농지세 납세증명서 또는 영농사실을 확인할 수 있는 서류
- · 당해 농지 등에 대한 증여세 사본
- · 영농자녀의 농지등의 보유 명세서
- - 세금이 면제된 농지 등을 5년 안에 양도하면 면제 받은 세액을 추징당하게 됩니다.
- ○ ‘자경농민’ 이란 당해 농지 등이 소재하는 시·군·구나 이와 연접한 시·군·구에 거주하면 서 당해 농지 등의 증여일로부터 소급하여 2년이상 계속 직접 영농에 종사하고 있는 농민을 말합니다.
- ○ ‘영농자녀’ 라 함은 자경 농민의 직계비속 중 18세 이상인 자경 농민을 말합니다.
- (3) 공익법인 등이 출연 받은 재산
- ○ 사회복지 및 공익을 목적으로 하는 공익법인 등이 출연 받은 재산에 대해서는 증여세를 과세하지 않습니다.
- ○ 다만, 공익법인 등에 출연하는 재산에서는 일정한 요건과 규제조항을 두어 조건부로 과세가액에 불산입한 후, 이에 저촉 될 때에는 증여세를 추징하고 있습니다.
- (4) 장애인이 증여받은 재산의 비과세 : 장애인이 친족(배우자 제외)으로부터 증여받은 금점, 부동산,
- ○ 유가증권을 증여세 신고기한(3월) 이내에 신탁영업에 의한 신탁회사에 신탁하여 그 신탁의 이익전부를 당해 장애인이 지급받을 때에는 5억원까지 증여세가 부과되지 않습니다. 또한 장애인전용 보험상품에 가입하여 장애인이 보험금을 지급 받는 경우에는 연간 4천만원까지 증여세를 내지 않아도 됩니다.
- 1) 장애인의 범위
- - 장애인복지법에 의한 장애인
- - 국가유공자등예우및지원에관한법률에 의한 상이자 및 이와 유사한 자로서 근로능력이 없는자
- - 기타 항시 치료를 요하는 중증환자
- 2) 다음과 같은 사후관리요건을 위배한 때에는 그 때 증여 받은 것으로 보아 증여세를 부과합니다.
- - 신탁을 해지하거나 신탁기간 만료시 연장하지 아니하는 경우
- - 수익자를 변경한 경우
- - 증여재산가액이 감소한 경우
- - 신탁이익이 장애인 외의 자에게 귀속되는 경우
- 3) 다만, 다음의 경우는 부득이한 사유로 보아 증여세를 부과하지 않습니다.
- - 신탁회사가 관계법령 등에 의하여 영업취소 등이 되어 신탁을 해지한 경우로써 신탁해지일부터 2월 이내 동일종류의 신탁에 가입한 때
- - 신탁회사가 신탁재산 운영 중 그 재산가액이 감소한 경우
- 4) 신탁기간 만료일부터 1월 이내에 동일 종류의 신탁에 가입한 경우에는 신탁기간을 연장한 것으로 봅니다,
- ③ 증여세 계산방법
- ○ 증여세는 증여받은 재산의 가액에서 증여재산 공제를 하고 나머지 금액(과세표준)에 세율을 곱하여 계산합니다.
- (1) 증여재산의 평가
- ○ 증여받은 재산의 가액은 증여 당시의 시가로 평가하되, 그 시기를 산정하기 어려울 때에는 다음과 같은 방법에 의합니다.
- - 토지 ; 개별공시지가
- - 건물 ; 국세청 기준시가공동주택, 상업용 건물, 일반건물 등에 대하여 국세청장이 매년 산정·고시하는 가액)
- (2) 증여재산 공제
- ○ 증여가 친족간에 이루어진 경우에는 증여받은 재산의 가액에서 다음의 금액을 공제합니다.
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- (수증자가 미성년자인 경우에는 1,500만원)
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- 다만, 수증자를 기준으로 당해 증여전 10년 이내에 공제받은 금액과 당해 증여에서 공제받을 금액의 합계액은 위의 공제금액을 한도로 합니다.
- ① 아버지로부터 여러 번에 걸쳐 재산을 증여받은 경우
- → 10년 이내의 증여재산가액을 합한 금액에서 3,000만원만 공제함
- ② 아들이 아버지와 어머니로부터 r각각 재산을 증여받은 경우
- → 아버지로부터 증여받은 재산가액과 어머니로부터 증여받은 재산가액의 합계에서 3,000만원을 공제함
- ③ 아버지와 삼촌으로부터 재산을 증여받은 경우
- → 아버지로부터 증여받은 재산가액에서 3,000만원을, 삼촌으로부터 증여받은 재산가액에서 500만원을 공제함
- (3) 세 율
- 증여세의 세율은 다음과 같습니다.
- ※ 세대생략 증여에 대한 할증과세 ; 직계비속에 대한 증여 중 한세대를 생략하고 이루어진 증여 (예 ; 할아버지가 아버지를 건너뛰어 손자에게 증여하는 경우)에 대하여는 산출세액의 30%를 가산합니다.
- ● 아버지로부터 1억5,000만원을 증여받은 경우(증여받은 사람은 성년임)
- 《 계 산 내 용 》
- - 증여재산 공제 ; 3,000만원
- - 과세표준 ; 1억 2,000만원 (1억 5천만원 - 3,000만원)
- - 산출세액 ; 1,400만원 (1억 2,000만원 X 세율20% - 누진공제 1,000만원)
- - 납부할 세액 ; 1,260만원 (자진신고시 산출세액의 10%공제)
- ④ 증여세 신고 · 납부 요령
- ○ 증여를 받은 사람은 증여를 받은 날로부터 3개월 안에 주소지 관할 세무서에 증여세를 신고·납부하여야 하며, 이 기간 내에 신고를 하면 내야할 세금의 10%를 공제하여 드립니다.
- ○ 신고를 하지 않거나 미달하게 신고하면 10 ~ 20%의 가산세를 더 물게 됩니다. 또 증여세를 신고만하고 납부를 하지 않으면 미납기간에 따라 내야할 세금의 1일 0.03%를 가산세로 더 물게 됩니다. 따라서 증여세의 신고 납부가 늦으면 늦을수록 더 많은 세금을 물게 됩니다.
- ○ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
- ○ 분납할 수 있는 세액
- 1. 납부할 세액이 2천만원 이하인 때
- → 1천만원을 초과하는 금액
- 2. 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우
- → 납부할 세액의 1/2 이하의 금액
- ○ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 세액의 1/4을 납부하고 나머지 3/4에 대하여는 세무서에 담보를 제공하고 3년 내에 나누어 낼 수 있는데 이를 “연부연납” 이라고 합니다.
- ○ 연부 연납 기간은 연부 연납 허가일로부터 3년 내로 합니다.
- - 다만, 가업상속재산의 경우에는 5년, 상속재산 중 가업상속재산이 차지한는 비율이 50% 이상인 경우에는 15년 내로 합니다.
- ○ 연부연납을 하려면 상속세 신고시 또는 세금고지서의 납부 기한내에 관할세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 합니다.
- ※ 연부연납을 하는 때에는 연부연납세액 중 납부하지 아니한 금액에 대하여 일정한 이자를 부담하여야 합니다.
- ○ 상속받은 재산 중 부동산과 유가증권의 가액이 전체 재산가액의 1/2을 초과하고 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 상속받은 부동산이나 유가증권으로도 세금을 낼 수 있습니다.
- ○ 물납을 하고자 하는 경우에는 상속세 신고시 또는 세금고지서의 납부기한 내에 관할세무서장에게 신청하여 허가를 받아야 합니다.
- ○ 물납을 할 수 있는 재산
- - 국내에 소재하는 부동산
- - 국채·공채·주권 및 내국법인이 발행한 채권 또는 증권. 다만, 상장 및 협회등록법인 주식은 제외함.
- ○제출할 서류(해당되는 서류만 내면 됩니다)
- - 상속세표준신고 및 자진납부계산서
- - 상속재산명세 및 평가명세서
- - 연부연납(물납) 허가신청서 및 납세담보제공서
- - 기타 첨부서류 ; 주민등록등본, 호적등본 또는 사망진단서, 재산평가관련서류 등
- ※상속재산의 평가에 관한 서류
- · 토지의 경우 ; 등기부등본·토지가격확인원
- · 건물의 경우 ; 등기부등본·건축물대장
- · 예금의 경우 ; 예금잔액증명서 등
- ○ 신고에 사용되는 서식은 전국 세무관서에서 무료로 배부해 드리고 있으며, 인터넷 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에서도 서식을 다운받아 사용하실 수 있습니다.
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