지난 대통령선거와 지방선거에서 김포공항 이전이 뜨거운 감자였지만 김포공항 존치 쪽의 승리로 김포공항의 이전은 현실적으로 어렵게 되었다. 하지만 당선자도 김포공항 고도 제한 완화를 공약으로 했으니 지켜볼만한 상황이다.

김포공항으로 인한 피해는 공항 인근인 서울 강서구 양천구, 부천시, 인천 계양구, 김포시 등이 포함된다. 항로 주변인 서울 금천, 구로, 관악구가 지 소음으로 인한 피해가 있는 게 사실이다.

특히 서울 강서구의 97%에 해당하는 지역이 고도제한으로 인하여 아파트 건축 시 15층 미만이 대부분이어서 재산권 손해만 해도 어마어마한 금전적인 손실이 발생되고 있다.

양천구 신월동 지역은 서울지역이면서도 진입표면 구역으로 소음피해와 고도제한으로 인한 재산권 침해까지 받고 있는 실정이다.

◈ 국제민간항공기구(ICAO) 장애물 제한 표면(OLS) 국제 기준 개정 추진

◈ 국토부, 15년부터 OLS 전담조직에 적극 참여…국내 제도 개선 기반 마련

◈ 22년까지 개정안 마련, 24년 발효, 26년 체약국에 적용하는 일정으로 진행

오늘날짜 2022년 8월 12일 국토교통부 공항안전환경과 044-201-4354 문의해 본 결과 2022년 개정안 마련중이고 24년 발효되면 1년이라도 단축시켜서 25년이라도 될 수 있을 만큼 하겠다는 통화하였습니다. 그만큼 정부에서도 주민들의 피해를 심각히 받아들이는 것 같다는 인상을 받았습니다.

아래 자료들을 참조하시면 고도제한 완화에 대한 국토부 일정을 볼수 있습니다.

김포공항 주변고도제한이 완화되면 재개발,재건축시 용적율 증가로 인한 사업성확보로 낙후된 부천시 양천구 신월동, 강서구 화곡동, 방화동 지역이 활발한 개발과 지역발전이 예상된다.

 

“이 자료는 국토교통부의 보도자료를 전재하여 제공함을 알려드립니다.”

[양천구] 신월2생활권(신월동) - 신월시영,목동센트럴아이파크위브, 신안약수

<신안약수> <목동센트럴아이파크위브> 2020.05 76.04㎡ ~ 130.88㎡ 3045 세대 / 총 35개동 / ...

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고도제한은 건축법과 항공법 등 다양한 법령에 따라 건축물이나 공작물의 높이를 제한하는 규제이다

주변에 공항이나 군부대 등 어떤 비행물체가 상공에 있을 가능성이 높은 곳들 근처에 이런 제한이 많이 걸려있다

특히, 군부대가 많은 수도권 지역에는 이런 경우가 많고 인천공항이나 김포공항 역시 고도제한이 걸려있다

김포공항을 품고있는 강서구는 이런 고도제한이 전체 면적에서 97.3%나 되기 때문에 최대 15층까지만 건축이 허가됨

그렇기에 마곡지구만 살펴보아도 15층 이하로 된 건물들이 대다수를 차지하고 있다

50년도 넘은 규제이기에 강서구청장이 가장 집중하고 있는 현안이기도 하다

서울시의 용도지구 제한이나 공항시설법 상 고도제한 등 동시에 받고있는 중복규제 등도 논란이 되기도 했는데.

2019년에는 이를 인정받아서 김포공항주변의 고도지구 80.2㎢의 면적을 폐지하기로 했고 이제 공항시설법이 남았다.

국제민간항공기구(ICAO) 차원의 논의가 필요한 문제이기에 2024년 정도에 완화 될 가능성이 높으며 앞으로 1~2년 내에도 최대 30층까지 신축 건물이 생길 수 있다고 보고 있다.

 

부부공동 기본공제 12억→18억원…1세대 1주택 11억→14억→12억원
공정시장가액 비율 작년 95%에서 올해 60%…내년엔 80% 안팎 될 듯
1주택자 종부세율 0.6~3.0→0.5~2.7%…단독명의는 내년 세 부담 소폭↑

 

정부가 제시한 세제개편안이 국회에서 관철될 경우 부부공동명의 1주택자의 종합부동산세 부과 기준선이 시가 22억원선까지 올라간다. 부부공동명의자 기준으로 보면 상위 1% 이내 주택을 보유한 사람만 종부세를 부담하는 것이다.

1일 정부 당국에 따르면 2022년 세제개편안에 담긴 부부공동명의 1주택자의 내년 종부세 기본공제는 공시가 18억원이다.

 

종부세 기본공제가 현행 6억원에서 9억원으로 올라가면서 부부공동명의 1주택자의 기본공제가 12억원에서 18억원으로 오르는 것이다.

가격 구간별 공시가 현실화율에 따라 시가를 따지면 종부세를 내기 시작하는 기준선이 올해 시가 16억원(공시가 12억원: 공시가 현실화율 75.1%)에서 내년엔 22억2000만원(공시가 18억원: 공시가 현실화율 81.2%)으로 상향조정된다는 의미다.

 

올해 공동주택 공시가격 기준으로 보면 공시가 12억원은 전체 주택 중 상위 2.6%, 공시가 18억원은 상위 1%다. 부부공동명의 기준으로 보면 상위 1%에 해당하는 주택 보유자만 종부세를 낸다는 의미다.

정부는 올해 세제개편안에서 1세대 1주택 단독명의자의 내년 종부세 기본공제를 12억원(시가 16억원: 공시가 현실화율 75.1%)으로 설정했다. 이는 현행 기본공제 11억원(시가 14억6천만원: 공시가 현실화율 75.1%)에 1억원을 더한 수치다.

 

단 당초 올해에 한해 올해 공시가 대신 2021년이나 2020년 공시가를 적용하려던 계획이 수포로 돌아가면서 올해는 한시적으로 기본공제를 14억원(시가 18억6000만원)으로 올린다.

정리하면 현행 종부세법은 1세대 1주택 단독명의자의 종부세 기본공제액을 11억원으로 설정하고 있는데 올해에 한해 기본공제를 14억원으로 적용하고 내년에는 12억원으로 조정하는 것이다.

 

종부세 공정시장가액비율 조정도 종부세 결정세액을 가르는 중대 변수다. 정부는 지난해 95%였던 공정시장가액 비율을 올해에 한해 60%로 끌어내린 후 내년에는 80% 안팎으로 복귀시킬 것으로 보인다.

정부는 내년 종부세 공정시장비율을 시장 상황 등을 고려해 추후 결정하겠다는 입장이다. 다만 시장에선 문재인 정부 이전 공정시장비율인 80% 수준으로 돌아가지 않겠느냐는 예상이 지배적이다.

이런 조건을 모두 입력하면 1세대 1주택 단독명의자의 종부세는 2021년에서 올해로 가면서 크게 낮아졌다가 내년에 소폭 증가하는 흐름을 그리게 된다.

 

기본공제가 올해 14억원에서 내년 12억원으로 줄고 공정시장가액 비율은 60%에서 80% 안팎으로 늘어나면서 나타나는 현상이다. 정부는 올해 1세대 1주택자에 종부세 특별공제 3억원을 일시적으로 도입한 것을 내년에는 정상화하면서 나타나는 현상이라고 설명하고 있다. 이에 반해 부부공동명의 1주택자는 작년과 올해, 내년으로 진행되면서 우하향 곡선을 그린다.

종부세율에도 변화가 있다. 현행 종부세율은 1주택자에 0.6~3.0%를 부과하고 있지만, 내년부터 적용될 이번 세제개편안은 이를 0.5~2.7%로 낮추는 내용을 담고 있다. 1세대 1주택 단독명의자와 부부공동명의 1주택자간 기본공제액 차이는 기존 1억원(11억원 대 12억원)에서 6억원(12억원 대 18억원)으로 벌어진다.

 

부부공동명의가 단독명의보다 유리한 상황은 이어진다. 기본공제는 부부공동명의가 많지만 연령·보유공제를 최대 80%까지 받을 경우 단독명의자의 세 부담이 더 작아질 수 있다. 이런 점을 고려해 정부는 부부공동명의자가 단독명의자 방식으로 종부세를 납부할 수 있는 길을 열어 놓고 있다.

부부공동명의 종부세 종합부동산세 기준과 절세 .. : 네이버블로그 (naver.com)

 

부부공동명의 종부세 종합부동산세 기준과 절세 방법

부부공동명의 종부세 종합부동산세 기준과 절세 방법 새로이 신설된 부부 공동명의 과세특례 신청 기간이 ...

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부부공동명의 종부세

종합부동산세 기준과 절세 방법

 

새로이 신설된 부부 공동명의 과세특례 신청 기간이 다가 왔습니다.

부부공동명의 과세 특례 법령의 내용은 부부 공동명의로 보유중인 1주택 세대에 대해서

ㅇ 부부 공동명의 1주택 과세 특례 신청을 하게 되면

공동명의인 상태, 1/2씩 보유한 걸로 보지 않고 합쳐서 1주택을 보유한 것으로 보아

종합부동산세 기본공제 11억(1세대 1주택자, 기존 +3억 추가 공제한 금액인 9억에 이어 11억 원으로 상향 됨)원을 공제해 주게 됩니다.

근데 공동명의인 주택은 1인 6억 씩, 합 12억(6억 + 6억)을 받을 수 있는데, 과연 과세 특례 신청으로 종부세 기본공제 11억을 받는다고 절세가 될지? 궁금해 하실 분들이 계실텐데요.

오늘 제가 부부 공동명의로 1주택을 보유중인 세대가 과세 특례 신청을 해야 하는지? 종부세 절세 효과를 볼 수 있는지? 그 기준을 세워 드리겠습니다.

부부 공동명의 종부세 계산

(Ex). 공시가격 21억 주택을
A 부부가 공동명의로 보유
보유기간 11년, 연령 66세

 

예를 들어 위와 같이 공시가격 21억 주택을 11년 보유, 부부 공동명의로 보유하고 있다고 가정해 봅시다.

우선 공동명의니 부부 각각 주택의 지분을 1/2씩 보유하고 있어서 종부세 부과 시점에서는

1세대 2주택이라 1세대 1주택 공제 혜택은 못 받고요. 기본공제를 6억 씩 받을 수 있습니다.

10억 5,000만 - 종부세 기본공제 6억 = 4억 5,000만

4억 5,000만 X 공정비율 95% = 4억 2,750만

4억 2,750만 X 세율 0.8% - 누진공제 60만 = 282만

종부세 282만 원 * 2명 =564만원

(재산세 중복과표, 세부담상한, 농어촌특별세를 제외한 단순계산)

1인 종부세 282만 원씩, 합 564만 원(282 X 2)이 나오네요.

이번에는 부부 공동명의 과세 특례를 신청했다는 가정하에 위의 사례 주택 종부세를 계산해보겠습니다.

21억 - 종부세 기본공제 11억 = 10억

10억 X 공정비율 95% = 9억 5,000만

9억 5,000만 X 1.2% - 누진공제 300만 = 840만 원

840만 - 보유, 연령공제 70% = 252만 원

종부세 252만 원

(재산세 중복과표, 세부담상한, 농어촌특별세를 제외한 단순계산)

 

부부 공동명의 1주택 과세 특례를 신청했다는 가정하에 종부세를 계산하니 252만 원이 나오네요.

특례 신청으로 1인에게 종부세를 부과했으니 특례 신청을 안 한 사례보다

신청한 사례가 2배 가량 종부세를 절세할 수 있네요.

 

부부 공동명의 과세 특례 신청해야 될까?

결론

공시가격이 12억(13억 ~ 14억 정도?)에 근접하거나 공시가격은 높은데 보유기간, 연령별 공제를 적용받지 못 하는 부부 공동명의 1주택 세대는 과세 특례 신청을 안

하는 게 낫고, 공시가격이 높고 보유기간, 연령별 공제를 일부 적용 받을 수 있는 부부 공동명의 1주택 세대는 과세 특례 신청을 하는 게 절세에 도움이 될 수 있습니다.

그러나 역시 제일 정확하게 절세가 되는지? 안 되는지? 알 수 있는 방법은 종부세 계산기를 돌려서 직접 계산해 보는 방법밖엔 없으니 참고만 하시길 바랍니다.

종부세 계산기 사용 방법에 대한 포스팅은 아래에 올렸으니 한 번 돌려 보세요.

다 주택자 종부세 계산 사례

종부세가 부과되는 12월이 이제 얼마 남지 않았습니다. 종부세가 부과되기 전, 다주택자는 종부세를 어떻게...

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종합부동산세

- 2005년 6월부터 시행

- 과세기준일(매년 6월 1일)

- 납부기간(12월 1일~12월 15일)

 

- 인별로 합산(공시가격 합계액)

  공동명의 기본공제: 인별 6억원 (부부 합산 12억원)

  단독명의 기본공제: 1세대 1주택자는 11억원 공제 (2021.8.25 종부세법 개정)

 

모의 세금 계산으로 공동명의와 단독명의, 무엇이 더 세금이 절약되는지 알아보자.

종합부동산세 부부공동명의 1주택 특례는

1주택을 부부공동명의로 소유하고 있으면 세액 공제를 받을 수 없어

12억원 초과하는 주택의 경우 단독명의로 변경해서 종부세 납부할 수 있게 해주는 제도입니다.

 

아래의 세액공제되는 부분을 참고하여 절세에 무리한 쪽으로 선택하시면 됩니다.

단독명의변경은 매년 9월16일~30일이며 관할 세무서에서 하시면 됩니다.

 

장기 보유를 해야 부부 1주택이 유리하네요.

고령이나 엄청나게 오래 보유할때 혜택이 커진다고 볼 수 있습니다.

젊은 층에게는 큰 도움이 되지 않아 보입니다.

 

 

국세청홈텍스에 들어가서 오른쪽 빨간줄의 세금모의계산을 누릅니다.

 

종합 부동산세 간이세액계산에서 2021년 간이세액계산을 누릅니다.

 

주택부분 외에도 토지도 가능하네요.

주택의 계산하기를 누릅니다.

공시가격을 조회하고 조정대상지역인지 아닌지를 확인합니다.

재산세 감면여부를 확인하면 나오네요.

대략적인 비교를 위해 모의로 진행했습니다.

 

 

이렇게 자세히 재산세 간이세엑계산을 할 수 있다는게 좋네요.

각자 자신의 주택 상황에 맞게 계산기를 두드려 보아요.

 

 

이렇게 부부 공동명의일때도 계산을 할 수 있어서 비교해서 계산해보고 세금을 덜 내는 쪽으로 결정하면 되겠습니다.

 

이렇게 비교해보면 더 쉽게 결정할 수 있을 것 같습니다.

종합부동산세 부부공동명의 1주택 특례 과연 세금 절약될까?

 

 

대기업 유치에 수조원 개발을 더~ 안 오르면 이상하다는 강서구 집값

조회수 7.1천2021. 10. 08. 09:01

 

/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/ 서울 변두리 동네로 불렸던 강서구의 집값이 최근 몇 달 새 1~2억원 오르는 등 급등세를 띠고 있습니다. 강서구의 집값 상승률의 원인은 무엇이며 앞으로의 시장 전망까지 KT에스테이트에서 분석해봤습니다.

[Remark] 강서구 집값 상승률 서울 내 1위

서울 집값 상승세가 심상치 않습니다. KB리브온에 따르면 9월 서울 평균 아파트 매매가는 11억9978만원으로 12억원을 목전에 둔 것으로 나타났습니다. 올 한해에만 약 1억5000만원 이상 상승한 것인데요. 

지난 8~9월 서울 아파트시장에서는 강서구의 변화가 가장 두드러졌다고 확인됐습니다. 강서구는 9월 KB리브온 아파트 매매가격지수에서 전월 대비 2.85% 상승하며 노원구(2.44%)를 제치고 서울시 내 가장 높은 증감률을 기록한 바 있습니다. 또한, 주간 아파트 매매가격지수에서는 9월 마지막 한 주 동안만 0.88% 증가하며 서울 전체 평균(0.44%)과 강남 지역 평균(0.48%)의 약 두 배가량 되는 증감률로 화제를 모았습니다.

[Remark] 강서구 중심지로 떠오른 마곡동... 인근 시세는?

세부적으로 들여다보면 시세 변동이 매우 빠르게 변화하고 있음을 알 수 있습니다. 현재 강서구의 상승세 중심에는 마곡동이 있습니다. 마곡동의 기존 대장주는 마곡엠벨리 7단지입니다. 이 단지는 서울지하철 9호선과 공항철도 마곡나루역 인근에 있어 강남 및 도심 접근성이 뛰어난 단지로 평가받는데, 올해 전용 84㎡(16층)가 4월 14억6500만원에서 8월 16억원(7층)으로 4개월 만에 1억원 넘게 올랐습니다.

서울지하철 5호선 인근의 마곡13단지 힐스테이트마스터 전용 84㎡(7층)도 8월 16억8000만원으로 신고가를 기록하기도 했습니다. 동일 면적 6층이 7월 14억9500만원에 거래됐으니 한 달 만에 거의 2억원 가까이 오른 셈입니다. 마곡엠벨리 14단지도 7월 전용 84㎡(13층)가 2달 만에 2억원이 오르며 최고가인 14억6500만원에 실거래됐습니다. 특히 마곡엠벨리는 초기 분양 시 대규모 미분양 사태를 겪었던 단지였는데요. 지금은 분양가보다 약 3~4배 오른 가격으로 거래되고 있습니다.

현재 마곡동 일대 아파트시장은 집값 상승에 대한 기대 심리로 집주인들이 매물을 거둬들이면서 호가가 더 높아지는 상황이 일어나고 있는데요. 네이버부동산에 따르면 마곡13단지 힐스테이트마스터는 전용 84㎡ 기준으로 10월 6일 현재 최고 19억원대까지 호가가 상승하기도 했습니다. 마곡동 외에도 강서구에서는 화곡동 강서힐스테이트 전용 84㎡가 8월 14억4500만원, 염창동 우장산힐스테이트 동일 면적이 8월에 14억3000만원에 신고가를 쓰며 지역 전반에 걸쳐 상승세가 일어나는 모습을 확인할 수 있었습니다.

[Remark] 강서구 도약의 원인은?

그런데 그동안 서울의 최외곽으로 불렸던 강서구가 최근 왜 이렇게 시세 급등 현상을 나타내는 것일까요?

강서구는 그동안 집값 상승과 거리가 먼 지역이었습니다. 비선호시설인 공항이 가까이에 있고, 1988년 목동, 신정동, 신월동이 양천구에 편입되면서 그 위상 역시 약해진 바 있습니다. 다만, 통계청 인구 조사에 따르면 인구수는 57만6351명(2021년 8월 기준)으로 서울 내에서 송파구(65만8991명) 다음으로 많다는 부분에서 향후 성장 가능성이 높은 지역으로 평가받아왔는데요.

강서구가 지금과 같은 도약의 발판을 마련한 계기는 2009년 서울지하철 9호선 개통입니다. 서울지하철 9호선은 개화, 마곡에서 여의도와 강남의 주요 입지를 연결하는 노선으로 강서구의 지역적 가치를 끌어올리는 데 한몫했습니다. 

게다가 마곡산업지구처럼 자치구 내 산업단지를 갖추고 있다는 부분 역시 큰 영향을 미쳤습니다. 부동산에서 자급자족이 가능한 지역은 유동 인구 증가와 상권 발달 등 커다란 메리트가 있는데요. 강남, 종로, 판교 등의 지역 가치가 높은 이유가 여기에 있죠. 현재 마곡산업지구에는 LG그룹 계열사 9개를 비롯해 코오롱인더스트리, 롯데화학, 에쓰오일, 넥센, 이랜드 등 수많은 대기업과 중소기업들이 자리해 있는데요. 내년까지 총 150여 개의 기업 입주가 예정돼있습니다.

[Remark] 다양한 개발 호재도 앞둬

하지만, 무엇보다 최근 강서구의 시세 상승에는 올해 7월 착공을 시작한 마곡 마이스(MICE) 복합개발사업이 결정적인 영향을 미쳤습니다. 마곡 마이스는 2024년 완공을 목표로 서울 강서구 마곡특별계획구역 CP1~3블록 총면적 82만㎡에 조성하는 대형 비즈니스·상업 복합단지입니다. 총사업비는 3조3000억원이 투입되며, 대형 컨벤션센터를 비롯해 호텔과 문화 및 여가, 숙박시설 등을 갖출 예정입니다. 얼마 전 마곡 마이스에서 분양한 모 생활형숙박시설은 평균 657대 1이라는 높은 청약 경쟁률을 기록할 정도로 뜨거운 관심을 끌기도 했습니다.

또한, 강서구는 수도권 서부권을 잇는 서부광역철도가 지난 7월 제4차 대도시권 광역교통시행계획에서 확정된 바 있는데요. 서부광역철도는 부천 대장에서 시작해 신월, 화곡, 가양, 상암을 거쳐 홍대입구까지 약 20km를 잇는 노선으로 총 2조1526억원의 사업비가 투입되며, 2023년 말 착공할 계획입니다.

이 외에도 강서구에는 다양한 개발사업이 현재 추진 중인 것으로 알려졌는데요. 가양동 옛 CJ제일제당 공장 부지에 코엑스 넓이(총면적 46만㎡)의 약 1.7배 규모의 상업·업무·문화시설 등을 갖춘 복합건물 건립 계획이 지난 7월 서울시 제13차 도시·건축공동위원회에서 수정 가결됐으며, 김포공항 일대 43만㎡ 부지를 항공 관련 신산업과 물류 센터로 조성해 향후 서남권의 미래산업 거점으로 육성한다는 계획입니다.

[Remark] 실투자 시 주의할 점은?

하지만 이렇게 상승세인 강서구지만 실거주를 위한 접근 시 주의할 부분도 물론 있는데요. 서울 외곽 지역이라 출퇴근 시간이 오래 걸린다는 부분과 공항으로 인한 소음, 변두리로 갈수록 생활 인프라가 낙후된 곳이 많다는 점, 그리고 명덕외고를 제외하면 상대적으로 약세인 학군 등이 약점으로 지적될 수 있겠습니다.

또한, 강준현 더불어민주당 의원실에서 발표한 자료에 따르면 강서구는 올해 1월부터 7월 말까지 서울시에서 전세 보증금이 매매가의 90%를 넘는 소위 ‘깡통주택’ 비율이 30.5%로 가장 높았다고 하는데요. 이에 강서구에 매매 또는 전입을 고려한다면 이런 부분을 고려해볼 필요도 있어 보입니다.

하지만, 향후 강서구는 가구나 소득 면에서 볼 때 성장 가능성이 높은 지역임에는 분명해 보입니다. 통계청에 따르면 강서구의 총가구 수는 2018년 23만8901가구에서 2020년 24만7202가구로 지속적으로 증가하고 있으며, 급여 총계 역시 2019년 9조1788억5100만원으로 강남구, 송파구, 서초구에 이어 최근 4위를 차지할 정도로 소득 면에서도 상위권을 차지하고 있기 때문입니다. 여기에 마곡산업단지에 기업이 추가로 입주하고, 마곡 마이스와 서부광역철도 등이 예정대로 완공된다면 향후 지역 가치 또한 지금보다 더욱더 높아질 가능성이 있다고 분석됩니다.

/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

양도세 비과세 9억→12억 바뀌면 세금은 얼마?

제9장. 양도소득세Ⅱ(6) - 또 바뀌는 비과세


▷김성일 리겔세무회계 대표회계사
안녕하세요.

오늘부터 절세병법을 진행하게 된 김성일 회계사라고 합니다.

오늘은 첫 번째 시간으로 1가구 1주택 고가주택에 대한 비과세 요건에 대해서 살펴볼 텐데요.


양도소득세 비과세에 대해서 되게 간단하게 언급하는 경우가 되게 많습니다.

그러나 실제로 법이나 시행령을 통해서 양도소득세의 계산구조를 살펴보게 된다면

길고 긴 계산 과정을 거쳐서 진행해야 되는데 일단 처음부터 살펴보도록 하겠습니다.

 


이 양도소득세를 계산하기 위해서는 매도금액에서 우리가 취득한 금액을 차감하고,

취득과 매도와 관련된 필요경비도 차감을 해서 양도차익을 먼저 구해야 됩니다. 

양도차익을 기준으로 매도금액이 9억원을 초과하는 경우라면 세금을 내는 과세 대상이 되는 것이고,

1가구 1주택 비과세 요건을 만족한다면 매도금액이 9억 이하인 경우에

이 양도차익 금액이 얼마가 발생하든 양도소득세 납부 의무가 없게 되는 겁니다.

최근에 나온 개정안은 이 과세 대상 기준금액을 9억원으로 할 것이냐,

아니면 12억원으로 할 것이냐에 대해서 개정안이 발의된 상태입니다.

 


제가 앞에서 과세 대상 양도차익이란 이야기를 드렸는데요.

과세 대상 양도차익이란 용어에 대해서 정확히 아셔야 되는데,

내가 10억원에 양도하는 경우 9억 초과 부분이 1억원이 되니까

이 1억원이 과세 대상이 되는 거냐, 라고 질문을 많이 주십니다.

 


과세 대상 양도차익이라고 하는 것은 실제 발생한 양도차익 중에

전체 매도가격 대비 9억원을 초과하는 가격의 비율을 산정하게 됩니다.

예를 들어 9억원에 취득한 주택을 15억원에 매도한다면

필요경비가 없는 경우 6억원의 양도차익이 발생하게 되는데,

이 6억원의 양도차익은 전체 매도금액 15억원을 매도했을 때 발생하는 것이고,

이 중 9억원을 초과하는 부분의 비율을 구해서 양도차익 6억원에 곱해서 산출하게 됩니다.

즉 양도차익 6억원, 그리고 15억원 분의 매도가격 15억원에서 9억을 차감한 비율을 계산하게 됩니다.

그러면 2억4000만원이란 금액이 나오게 되고,

이 2억4000만원을 기준으로 다시 장기보유특별공제와 기본공제를 차감한 금액으로 과세표준을 산출하게 됩니다.

 


9억원이 개정이 된다는 이야기는 여기 비율 계산을 하는 부분에 있어서

9억원 대신에 12억원이 들어온다는 이야기이고요.

전체 매도금액 15억원 중에 12억원을 초과하는 금액은 15억에서 12억을 차감하게 되니까

전체 양도차익에서 20%의 비율만큼만 과세 대상 양도차익으로 계산되게 됩니다.

퍼센트로 이야기로 하니까 실제로 와닿지 않을 수 있는데요.

실제 사례를 계산을 통해서 살펴보도록 하겠습니다.

 


첫 번째, 현재 기준 9억원 기준으로 1가구 1주택 비과세 요건을 만족하는 주택의 양도소득세를 계산해보겠습니다.

이 사람은 9억원에 취득해서 15억원에 매도한 경우이고요.

비과세 요건인 보유기간 2년, 그리고 거주기간 2년의 요건을 만족한 상태에서 매도한다고 보겠습니다.

그러면 계산에 따라서 양도차익이 6억원이 계산되고,

과세 대상 기준금액을 계산하게 되면 6억원 x 15억 분의 15억 - 9억을 계산해서 2억4000만원이 산출됩니다.

기본공제 250만원을 중요하지 않다고 본다면

2억4000만원에 적용되는 세율 38%와 누진공제 1940만원을 계산하게 됩니다.

그렇게 계산하면 양도소득세는 약 7180만원 정도가 나오고

이와 관련된 지방소득세 10%가 별도로 부과되기 때문에

계산되는 양도소득세는 약 7900만원 정도 산출되게 됩니다.

 

그런데 동일 사례에서 비과세 기준금액이 12억으로 상향 적용된다면 해당 금액이 어떻게 변경되는지 살펴보겠습니다.

양도차익 6억원은 변경이 없는 상태에서

과세 대상 양도차익 금액을 계산하면 6억원 x 매도금액 15억 분의 15억에서 12억을 차감한 금액을 계산하기 때문에

과세 대상 양도차익은 1억2000만원으로 산출되게 됩니다.

(공식) 과세대상양도차액 = 양도차익 x 매도액-비과세 기준액/매도액

                                   (6억)      x   [ (15억) - (12억)  /  (15억)]

 

이 1억2000만원에 적용되는 세율은 35%이고, 누진공제는 1940만원이 적용됩니다.

양도소득세는 2710만원 정도가 산출되고,

지방소득세는 271만원 정도 산출됩니다.

그러면 우리가 부담해야 하는 양도소득세는 약 2981만원 정도로 계산됩니다.

 

자 오늘 살펴본 9억원 초과 비과세와 12억원 초과 비과세는 개정안이 나온 상태이고,

모든 법은 개정안이 국회에서 통과가 되고 그에 따른 시행일 이후 발생하는 사건에 대해서만 적용이 됩니다.

그래서 오늘 사례에서 살펴본 바대로 각자 개인이 실제 적용되는 세율 및 세금이 어느 정도인지 검토를 해보시고,

의사결정을 그에 따라서 진행을 하시면 되겠습니다.

다음 시간엔 오늘 간단하게 살펴본 장기보유특별공제에 대해서 조금 더 자세하게 살펴보도록 하겠습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
정리 전형진 기자 촬영 김윤화 PD 편집 박성길 차장
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

1. 최근 동향

전원생활을 준비하거나 주말농장을 선호하는 사람들에게 인기 좋은 농막은 도시근교 농촌에 급격히 늘고 있다. 농막은 맹지나 개발제한 구역, 농업진흥 구역에도 설치할 수 있고, 1가구 2주택 적용도 피하고 양도세 중과나 취등록세, 재산세 납부 부담도 적다. 적은 비용으로 기초공사 없이 설치할 수 있는 농막을 별장 개념으로 사용하려는 목적에 따라 농막 설치가 늘고 있다.

농막은 농지면적 20를 초과할 수 없고 2층 구조는 불가하며 바닥을 콘크리트 타설과 자갈 등 잡석을 깔거나 진입로를 만들 수 없고, 지하수는 지자체 허가를 받아야 하지만 정화조 설치는 지역마다 허가 또는 불허가 등의 차이가 있으며, 농막에 정화조 설치를 불허하는 지역도 있다.

사람들은 가족들과 함께 주말에 하루씩 쉬었다 가려고 농막을 준비하지만 농막은 농사일을 위한 쉼터이지, 주거용 주택이 아니기 때문에 거주하는 것 자체가 불법이고 주말에만 숙박을 하는 것도 단속 대상이다. 농촌 마을에 농막이 늘면서 정화조를 매립해 사용하다가 오·폐수가 하천으로 유입되거나 생활하수 방류와 악취 등의 문제로 민원을 제기하는 사례가 있다

농막설치 관련 건축법과 농막설치 신고, 정화조 설치 등 법규와 행정규칙이 애매하고, 지자체별 행정을 다르게 적용하고 있어 혼란을 겪고 있다

농지법 개정(2021.7.17.)에 따라 농지매매/임대차, 주말농장(농막) 취득 등 어려움이 예상되고 있다.

2021.08.16 - [소소한 일상/귀촌귀농 이야기] - 농지 취득 / 농업경영체 등록이 까다로워진다.

2. 관련 법령

[농지법 제3조] (농지에 관한 기본 이념)

[농지법 제6조] (농지 소유 제한) 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. ②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다. 다만, 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다(제2호 및 제3호는 제외한다)1. 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우 3. 주말ㆍ체험영농을 하려고 제28조에 따른 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우 4. 상속[상속인에게 한 유증(遺贈)을 포함한다. 이하 같다]으로 농지를 취득하여 소유하는 경우 5. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 하던 사람이 이농(離農)한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우

농지취득자격증명: 농지를 취득하려는 자는 (시구읍면장에게) 농지취득자격증명을 발급받아 소유권에 관한 등기를 신청할 때 이를 첨부해야 함. (농지소재지 시구읍면에 농업경영계획서와 농지취득자격증명신청서를 작성 제출하여 신청인의 농업경영능력 등이 실현 가능하다고 인정되면 거주지에 관계없이 농지취득자격증명을 발급받아 농지취득 가능.) * 농업경영계획서 작성 제외 대상: 주말체험 영농 목적의 농지, 시장 군수가 지정한 영농여건불리농지. 

농지취득자격증명 발급대상: 농업인 또는 농업인이 되고자 하는자, 농업법인, 주말 체험영농을 하고자 하는 농업인이 아닌 개인, 영농여건불리농지를 분양받는 자, 농어촌공사가 개발하여 매도하는 농지 취득자. * 불법 형질변경되었거나 불법 건축물이 있는 경우 그리고 묘지가 있는 경우 심사에서 결격사유) * 주말·체험영농목적으로 농지를 취득하려는 경우에도 농업경영목적으로 취득 하려는 경우에 준하여 심사

예외적인 농지소유 허용

1. 농지법시행일(1996.1.1.) 이전부터 소유하고 있는 농지
2. 국가 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우
3. 초중등교육법 및 고등교육법에 의한 단체가 그 목적을 수행하기 위해 필요한 실습지, 연구지 등
4. 주말 체험영농 목적으로 세대당 1천제곱미터 미만의 범위에서 농지를 소유하는 경우
   * 면적의 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 함.
5. 상속에 의해 1만제곱미터 이내의 농지를 소유하는 경우
6. 장기간(8년) 농업경영하던 자가 이농 당시 보유하고 있던 농지(1만제곱미터 이내)
7. 농지저당기관(농수축협, 은행 등)이 경매 2회 이상 진행해도 경락인 없는 담보 농지를 취득하는 경우
8. 농지전용이 확정된 경우(농지전용신고를 한 자가 농지를 소유하는 경우) 
9. 농지관리기금법에 따라 개발사업지구의 1500제곱미터 미만의 농지를 취득 소유하는 경우
10. 시장 군수가 고시한 "영농여건불리농지"를 소유하는 경우

* 영농여건불리농지(평균경사도 15%이상, 기계접근 곤란 등)는 누구나 소유가 가능하며, 자경하지 않더라도 임대가 가능하며, 전용신고로 개발 가능

* 농지원부 작성: 농지 소유 및 이용실태를 파악하고 효율적 관리를 위해 농업인의 주소지를 관할하는 읍면에서 작성 비치함. 농가주의 주민번호, 주소, 농가구성원 등을 기록

[농지법 제10조] (농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분) ①농지 소유자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 되면 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지(제6호의 경우에는 농지 소유 상한을 초과하는 면적에 해당하는 농지를 말한다)를 그 사유가 발생한 날 당시 세대를 같이하는 세대원이 아닌 자에게 처분하여야 한다. ②시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 농지의 처분의무가 생긴 농지의 소유자에게 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 처분 대상 농지, 처분의무 기간 등을 구체적으로 밝혀 그 농지를 처분하여야 함을 알려야 한다.

[농지법 제23조] (농지의 임대차 또는 사용대차) 제23조(농지의 임대차 또는 사용대차) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 농지를 임대하거나 무상사용하게 할 수 없다.  1. 제6조제2항제1호제4호부터 제9호까지ㆍ제9호의2 및 제10호의 규정에 해당하는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우 2. 제17조에 따른 농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우 3. 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자가 소유하고 있는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우 4. 60세 이상인 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람이 소유하고 있는 농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우 5. 제6조제1항에 따라 소유하고 있는 농지를 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우, 또는 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업(業)으로 하는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우 6. 제6조제1항에 따라 개인이 소유하고 있는 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

[농지법시행규칙] 제3조의2(농막 등의 범위)  제2조제3항제2호라목 및  제29조제1항제7호에서 “농림축산식품부령으로 정하는 시설”이란 각각 다음 각 호의 시설을 말한다. 1. 농막: 농작업에 직접 필요한 농자재 및 농기계 보관, 수확 농산물 간이 처리 또는 농작업 중 일시 휴식을 위하여 설치하는 시설(연면적 20제곱미터 이하이고, 주거 목적이 아닌 경우로 한정한다)

[건축법 제20조(가설건축물)] ① 도시ㆍ군계획시설 및 도시ㆍ군계획시설예정지에서 가설건축물을 건축하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. ② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 가설건축물의 건축이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우가 아니면 제1항에 따른 허가를 하여야 한다. 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제64조에 위배되는 경우 2. 4층 이상인 경우 3. 구조, 존치기간, 설치목적 및 다른 시설 설치 필요성 등에 관하여 대통령령으로 정하는 기준의 범위에서 조례로 정하는 바에 따르지 아니한 경우 4. 그 밖에 이 법 또는 다른 법령에 따른 제한규정을 위반하는 경우

[건축법 시행령 제15조(가설건축물) ①  제20조제2항제3호서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 다음 각 호의 기준을 말한다. 1. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조가 아닐 것 2. 존치기간은 3년 이내일 것. 다만, 도시ㆍ군계획사업이 시행될 때까지 그 기간을 연장할 수 있다. 3. 전기ㆍ수도ㆍ가스 등 새로운 간선 공급설비의 설치를 필요로 하지 아니할 것 4. 공동주택ㆍ판매시설ㆍ운수시설 등으로서 분양을 목적으로 건축하는 건축물이 아닐 것. ⑤  제20조제3항에서 “재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.  1. 재해가 발생한 구역 또는 그 인접구역으로서 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정하는 구역에서 일시사용을 위하여 건축하는 것 2. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도시미관이나 교통소통에 지장이 없다고 인정하는 가설흥행장, 가설전람회장, 농ㆍ수ㆍ축산물 직거래용 가설점포, 그 밖에 이와 비슷한 것 3. 공사에 필요한 규모의 공사용 가설건축물 및 공작물 4. 전시를 위한 견본주택이나 그 밖에 이와 비슷한 것 5. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도로변 등의 미관정비를 위하여 지정ㆍ공고하는 구역에서 축조하는 가설점포(물건 등의 판매를 목적으로 하는 것을 말한다)로서 안전ㆍ방화 및 위생에 지장이 없는 것 6. 조립식 구조로 된 경비용으로 쓰는 가설건축물로서 연면적이 10제곱미터 이하인 것 7. 조립식 경량구조로 된 외벽이 없는 임시 자동차 차고 8. 컨테이너 또는 이와 비슷한 것으로 된 가설건축물로서 임시사무실ㆍ임시창고 또는 임시숙소로 사용되는 것 9. 도시지역 중 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 설치하는 농업ㆍ어업용 비닐하우스로서 연면적이 100제곱미터 이상인 것 10. 연면적이 100제곱미터 이상인 간이축사용, 가축분뇨처리용, 가축운동용, 가축의 비가림용 비닐하우스 또는 천막(벽 또는 지붕이 합성수지 재질로 된 것과 지붕 면적의 2분의 1 이하가 합성강판으로 된 것을 포함한다)구조 건축물 11. 농업ㆍ어업용 고정식 온실 및 간이작업장, 가축양육실 12. 물품저장용, 간이포장용, 간이수선작업용 등으로 쓰기 위하여 공장 또는 창고시설에 설치하거나 인접 대지에 설치하는 천막(벽 또는 지붕이 합성수지 재질로 된 것을 포함한다), 그 밖에 이와 비슷한 것 13. 유원지, 종합휴양업 사업지역 등에서 한시적인 관광ㆍ문화행사 등을 목적으로 천막 또는 경량구조로 설치하는 것 14. 야외전시시설 및 촬영시설 15. 야외흡연실 용도로 쓰는 가설건축물로서 연면적이 50제곱미터 이하인 것 16. 그 밖에 제1호부터 제14호까지의 규정에 해당하는 것과 비슷한 것으로서 건축조례 정하는 건축물

3. 농막 설치 및 사용

-농지취득자격증명신청(읍면사무소)

-가설건축물 축조 신고(시청, 읍면사무소)

* 필요 서류: 본인소유 토지 입증(등기부등본), 토지사용승락서, 지적도상 농막배치도, 평면도, 토지주 신분증, 토지주 인감증명서, 위임장(위임할 경우), 수수료(등록면허세, 취득세(신고 후) 등 3~4만원 내외)

- 도로명주소 신청(시청)

- 한국전력 전기 인입(지역에 따라 불가할 수 있음): 전기공사 면허업체를 통해 내선공사 후 전기사용신청서 등 구비서류를 준비하여 관할 한전에 신청하게 됨. 주택용(5 kW이하)의 경우 전기사용신청서, 신분증 사본, 사용전점검 관련 서류 등이 필요하며, 기본시설부담금 약 25만원, 거리시설부담금 1m당 39,000원 소요. 전기 공급은 기존 설비인 경우 1~2일, 외선공사가 필요한 경우 1~2주 정도 필요. * 농사용 관정(지하수)의 경우 지하수개발신고서와 토지대장을 제출.

- 상하수도(지역에 따라 불가할 수 있음): 지하수개발이용신청서, 간이 이동식화장실 또는 정화조 매립 등 선택. 정화조를 설치 할 경우 터파기(포그레인) 후 콘크리트 타설, 정화조 연결, 미생물처리기설치 등 대략 300~500만원 소요.

쟁점: 하수도법 제34조에 따라 개인하수처리시설(하수처리구역 밖 오수처리시설 2세제곱미터 이상 정화조)을 설치할 수 있으며, 관할 지자체에 신고하도록 규정됨. 설치 후에는 1년 마다 내부청소를 하고 개인하수처리시설 방류수 수질기준을 준수해야 함. 농막에서 발생한 오수는 그대로 하천으로 배출되면 환경문제가 있어 설치하도록 권장하는 경우도 일부 있지만, 관련 법령과 규정이 없어 설치 불가하다는 입장임.
* 현실과 법령이 상충되는 경우, 법령에 따라 현실을 규제하여 맞출수도 있고 현실에 맞게 법령(제도)을 바꿀수도 있음. 

- 주말농장(체험농) 취지에 맞는 작물 재배

* 2021년 농막에 대한 농림축산식품부 농지이용실태조사 중점:  면적기준(연면적 20㎡ 이하) 위반여부, 데크 및 진입로 설치, 잡석 포장, 주차장 조성 등 농지전용허가(협의)를 얻지 아니하고 불법 이용 등


#[참고]농지의 타용도 일시사용 허가(시장 군수)

 

농지법 제36조(농지의 타용도 일시사용허가 등) ①농지를 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도로 일시 사용하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 일정 기간 사용한 후 농지로 복구한다는 조건으로 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 국가나 지방자치단체의 경우에는 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장과 협의하여야 한다. 1. 「건축법」에 따른 건축허가 또는 건축신고 대상시설이 아닌 간이 농수축산업용 시설(제2조제1호 나목에 따른 개량시설과 농축산물 생산시설은 제외한다)과 농수산물의 간이 처리 시설을 설치하는 경우 2. 주(主)목적사업(해당 농지에서 허용되는 사업만 해당한다)을 위하여 현장 사무소나 부대시설, 그 밖에 이에 준하는 시설을 설치하거나 물건을 적치(積置)하거나 매설(埋設)하는 경우 3. 대통령령으로 정하는 토석과 광물을 채굴하는 경우 4. 「전기사업법」 제2조제1호의 전기사업을 영위하기 위한 목적으로 설치하는 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제2호가목에 따른 태양에너지 발전설비(이하 "태양에너지 발전설비"라 한다)로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우 가. 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제2조에 따른 공유수면매립을 통하여 조성한 토지 중 토양 염도가 일정 수준 이상인 지역 등 농림축산식품부령으로 정하는 지역에 설치하는 시설일 것 나. 설치 규모, 염도 측정방법 등 농림축산식품부장관이 별도로 정한 요건에 적합하게 설치하는 시설일 것   ②시장ㆍ군수 또는 자치구구청장은 주무부장관이나 지방자치단체의 장이 다른 법률에 따른 사업 또는 사업계획 등의 인가ㆍ허가 또는 승인 등과 관련하여 농지의 타용도 일시사용 협의를 요청하면, 그 인가ㆍ허가 또는 승인 등을 할 때에 해당 사업을 시행하려는 자에게 일정 기간 그 농지를 사용한 후 농지로 복구한다는 조건을 붙일 것을 전제로 협의할 수 있다.   ③시장ㆍ군수 또는 자치구구청장은 제1항에 따른 허가를 하거나 제2항에 따른 협의를 할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업을 시행하려는 자에게 농지로의 복구계획을 제출하게 하고 복구비용을 예치하게 할 수 있다. 이 경우 예치된 복구비용은 사업시행자가 사업이 종료된 후 농지로의 복구계획을 이행하지 않는 경우 복구대행비로 사용할 수 있다.   ④ 시장ㆍ군수ㆍ자치구구청장은 제1항 및 제2항에 따라 최초 농지의 타용도 일시사용 후 목적사업을 완료하지 못하여 그 기간을 연장하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 복구비용을 재산정하여 제3항에 따라 예치한 복구비용이 재산정한 복구비용보다 적은 경우에는 그 차액을 추가로 예치하게 하여야 한다.   ⑤제3항 및 제4항에 따른 복구비용의 산출 기준, 납부 시기, 납부 절차, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[타용도 일시사용 허가가 의제되는 법률]

「골재채취법」 제23조제1항제7호
「공공주택 특별법」 제18조제1항제11호
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제61조제1항제5호
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제92조제1항제8호
「농촌융복합산업 육성 및 지원에 관한 법률」 제9조제1항제3호
「도시개발법」 제19조제1항제8호
「무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률」 제18조제1항제2호
「소하천정비법」 제10조의2제1항제3호
「신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제22조제1항제12호
「택지개발촉진법」 제11조제1항제9호
「하천법」 제32조제1항제8호



출처: https://botteul.tistory.com/85 [보뜰행정사]

  1.  가양동 CJ부지 개발 본격화(21.7.28 서울시 확정)

  2.  마곡 MICE 복합단지 착공

  3.  김포공항 고도제한 완화

  4. 김포공항 항공 신사업 특화지구 개발(대형 컨벤션센타 건립)

  5.  서부광역철도 [대장 홍대선(부천 원종-홍대역)] 건설 호재

  6.  강북 순환 경전철(목동-등촌역-청량리역) 건설 호재

 

1. 가양동 CJ부지 개발 본격화(21.7.28. 서울시 확정)

 

   서울시는 2021년 7월 28일 제13차 도시·건축공동위원회를 개최하여 강서구 가양동 92-1번지 일원에 대하여 가양동 CJ공장부지 지구단위계획구역 및 계획결정(변경), 특별계획구역 세부개발계획 결정(안)을 “수정가결” 하였다고 밝혔다.

 

   대상지는 CJ공장부지에 대한 계획적인 발전방향을 제시하고자 2012년 결정된 지구단위계획구역으로 지하철 9호선 양천향교역 인근에 위치하고 있는 지역이며, 금번 지구단위계획 변경 및 세부개발계획 수립은 토지소유자 제안에 따라 추진되었다.

 

   주요 내용은 특별계획구역에 지하 7층~지상 14층 규모의 업무시설, 지식산업센터를 신축하는 사항이며, 저층부에는 판매시설, 근린생활시설 등을 설치하고 건축한계선 및 공개공지를 활용한 개방적 공간으로 구성하여 가로활성화를 유도하는 계획이 포함되어 있다.

 

 

 따라서, 서울시 관계자는 “이번 세부개발계획 결정에 따라 대상지가 지역 필요시설인 공원, 주차장 등을 확충하고 마곡지구의 배후지원 역할을 수행할 수 있을 것으로 기대한다.”고 밝혔다.

 

따라서, CJ부지개발이 본격화 되면 CJ부지 개발 후 정문 방향에 위치한 재건축 또는 리모델링 대상 구축아파트인 중대형 동신대아아파트(122~192m2형), 84m2형인 한강타운 아파트, 소형평형인 성지아파트(49~70m2형) 등이 수혜를 크게 입을 것으로 입소문을 통해 알려져 있고

인근의 휴먼빌, 강서한강메르디앙, 한강자이아파트도 수혜를 입을 것으로 판단됨

 

 

 

 

2.  마곡 MICE 복합단지 개발   

 

 

    사업지는 서울시 강서구 마곡동 767번지 일원에 위치하며, 지하 7층에서 지상 15층의 규모로, 대지면적은 8.3만㎡(2.5만평), 연면적은 82.7만㎡(25만평) 18개 동으로 조성된다. 총사업규모는 약 4.1조원이며 올해 7월 착공하여 2024년 6월경 준공될 예정이다.

    마곡 MICE 복합단지 내에는 10.7만평에 달하는 프라임 오피스 시설 외에도 1.8만평 규모의 컨벤션 센터, 3.1만평의 상업시설과 생활형 숙박시설 876실(약 4.1만평), 노인복지주택 938실(3.9만평) 및 400실 규모의 호텔 등이 들어서게 된다.

 

    그 밖에도 파워글라스를 도입한 대형 미디어 파사드와 마곡중앙광장을 품은 대규모 연결녹지 등을 배치하여 준공시점에는 서울 서부권역의 랜드마크로 자리매김 할 것으로 예상된다.

 

    마곡 마이스(MICE) 복합단지는 서울 9호선 마곡나루역, 서울 5호선 마곡역, 공항철도 인접 트리플 역세권에 위치하며 보타닉 공원, 서울식물원, LG아트센터(2022년) 등 휴식과 여가를 즐길 수 있는 친환경 입지는 물론 서울이대병원 등 대형의료시설이 인접해있다. 또한 공항 접근성으로 글로벌 R&D 센터 및 연구소 유치 예정으로 첨단 지식 산업 클러스터의 중심지로 발전 가능성이 높다.

 

 

     마곡 마이스(MICE) 투자를 주관한 이승환 메리츠증권 투자금융팀 이사는 “서울 마곡 MICE 복합단지는 장기적으로 서울 서부권역에서 가장 높은 잠재력과 발전 가능성을 지닌 사업”이라고 평가하고 “대규모 공모사업의 선두주자인 SDAMC의 미래 지향적인 사업계획 하에 컨소시엄 대표사인 롯데건설의 전폭적인 지원과 부동산PF 분야의 강자인 메리츠증권의 전사적인 역량이 결합되어 마곡 MICE 복합단지 프로젝트 파이낸싱을 성공적으로 마무리할 수 있었다”고 밝혔다.

 

    한편 메리츠증권은 마곡마이스PFV(프로젝트 금융투자회사)를 차주로 하는 ‘서울시 마곡특별계획구역 CP1·2·3 MICE 복합단지 개발사업’의 PF 대출 인수 및 주관을 매듭지었다.

 

    마곡마이스PFV는 롯데건설과 메리츠증권, SDAMC 등이 롯데건설 컨소시엄을 구성해 공동으로 투자·설립한 회사이며, 지난 2019년 12월 SH공사로부터 경쟁공모 방식에서 우선협상자로 선정되어 이후 토지매매계약을 체결해 사업을 진행해 왔다.

    대출에는 교보생명, DB손해보험, 신협중앙회 등 43개 국내 금융기관이 참여했으며, 특히 메리츠금융그룹은 사상최대 규모에 달하는 2조5000억원 PF 대출 중 약 1조1000억원에 달하는 물량을 인수했다. 마곡 마이스(MICE) PF 규모는 여의도 파크원 PF(2.1조원) 규모를 넘어선다.

 

3.  김포공항 고도제한 완화

 

■ 국토부 김포공항 고도제한 완화 로드 맵(2019.4.9. 언론보도)

 

 2022년  (ICAO 개정안 마련)   →   2024년  (개정안 발효) →   2026년  (개정안 국내 적용으로 고도제한 완화)

 

■ 진행 사항

국토부 발표에 의하면 현재 국제민간항공기구(ICAO)는 공항주변 고도제한 관련 국제기준 개정을 추친 중이라며 국제기준이 개정된 이후에 국내 적용이 가능하다고 밝혔다

 

국제민간항공기구(ICAO)는 192개국이 참여하는 국제민간항공 유엔 전문기구로 2013년 5월 우리 정부의 제안으로 공항 주변 고도제한 논의를 시작했다.

 

2015년부터 장애물제한표면(OLS) 태스크포스(TF)를 꾸려 2022년까지 개정안을 작성해 항행위원회에 제출하고 2024년 발효 후 2년 간 유예기간을 거쳐 2026년부터 각 체약국에 적용하는 일정을 마련했다.

 

현재 OLS(장애물제한표면) 공간 범위 내에서 장애물이 허용되지 않는 무장애물표면(OFS)과 항공학적 검토를 통해 장애물 허용 여부를 평가하는 장애물평가표면(OES)으로 이원화하는 방안을 논의 중이며 향후 TF 추가 논의, 항행위원회 심의, 체약국 의견 조회, ICAO 이사회 등이 절차를 거쳐야 해 일정은 다소 변경될 수 있다.

 

국토부는 공항 인근 주민이나 지자체에서 고도 제한이 곧 완화될 것이란 기대감이 팽배해지자 국제 기준 개정이 먼저라는 입장을 거듭 확인한 것으로 풀이된다. 

 

실제 국토부가 국내 제도적 기반을 마련하기 위해 공항시설법령 개정, 항공학적 검토위원회 구성·운영, 항공학적 검토 전문기관 지정 등 절차를 수행하는 과정에서 고도제한 완화에 대한 기대감이 높아져 왔다.  다만 서울시가 지난달 김포공항 주변 고도지구 80.2㎢ 제한을 폐지한 것은 공항시설법과 함께 중복규제하던 것을 정비한 것이어서 국제 기준 개정과는 무관하다고 국토부는 설명했다. 

 

 국토부 관계자는 "장애물제한표면(OLS)은 항공기 안전과 직결된 문제로 모든 체약국이 민감하게 인식하고 있다"며 "ICAO TF에서도 비행장 설계 및 공항운영 등 다른 분야와 긴밀한 의견 조율이 필요하기 때문에 충분한 의견수렴 과정을 고려해 일정을 결정했다"고 밝혔다.

 

이어 "우리나라는 ICAO 체약국으로 국제민간항공조약 및 부속서의 표준과 방식에 부합하도록 항공학적 검토 사항을 심의·의결해야 한다"며 "실질적으로는 국제 기준 개정이 선행된 이후에 국내 적용이 가능하다"고 부연했다.

 

따라서, 강서구 지역은 현재는 13~15층까지만 건축이 가능하지만 고도제한이 완화되면 30층까지 건축이 가능할 것으로 기대됨에 따라 재건축이 가능한 구축 아파트에게는 호재로 작용될 것으로 보여진다

 

 

4. 김포공항 항공 신사업 특화지구 개발(대형 컨벤션센타 건립)

 

코엑스 2배 달하는 초대형 복합시설..드론택시 승장강, 3기 신도시 BRT 및 서부권 시외버스 환승장도 구축

 

 

서울 강서구 김포공항 국내선 청사 앞 주차장 부지에 연면적 100만㎡ 규모 초대형 복합시설이 들어선다. 삼성동 코엑스몰(연면적 46만㎡)의 2배 이상 규모로 총사업비 2조9000억원이 투입될 예정이다.

본 건물은 지하 5층~지상 5층로 지어지며 지상부엔 부천 대장, 인천 계양 등 3기 신도시를 짓는 광역급행버스(S-BRT) 및 서부권 시외버스 환승장이 구축된다. 지상 5층엔 드론택시를 비롯한 도심항공교통(UAM) 승강장이 마련된다.

현재 지상부에 4000대 규모로 마련된 주차장은 전면 지하화되며 동시 수용 규모가 1만대로 대폭 확충된다.

 

 

17일 관련 업계에 따르면 국토교통부, 서울시 등 관계 기관은 이 같은 내용을 골자로 하는 '김포공항 복합개발 계획안'을 협의 중이다.


이번 복합개발 사업은 국내선 앞 주차장부터 메이필드 호텔 앞 주유소까지 총 43만㎡ 규모 부지에서 진행된다. 모두 국토부 산하 공공기관인 한국공항공사가 소유한 땅이다. 토지주 등 별도 이해관계자가 없어 사업계획이 확정되면 신속한 착공이 가능하다.

본 건물은 주차장 부지에 들어서며 이외 부지 곳곳에 지역 고도제한(45m)에 맞춘 중층 높이의 대형 건물이 들어설 예정이다. 서울시 관계자는 "국제회의 유치가 가능한 컨벤션 시설과 혁신기업 R&D 시설, 공항 지원시설, 상업시설, 인근 주민들이 이용할 수 있는 생활SOC 시설 등을 함께 조성할 것"이라고 설명했다.

사업 부지와 도로를 두고 맞닿은 지하철 9호선 송정역 앞 노후 저층 주거지를 연계 개발하는 방안도 추진한다. 이를 위해 서울시는 올해와 내년 각각 5억원의 기초설계 용역 예산을 확보했다.

해당 저층 주거지를 재개발해서 새로 짓는 김포공항 복합시설 건물과 육교 형태로 잇는 방안도 유력하게 검토 중인 것으로 알려졌다.

 

 

김포공항 복합개발 사업부지는 9월 '도시재생혁신지구'로 신청할 예정이다. 국토부와 서울시는 이 같은 개발 방향에 공감하고 유관 기관들과 세부 계획을 협의 중이다.


건물은 세부 개발계획이 수립된 2023년 상반기 착공해서 2028년경 완공될 예정이다. 주차장 대체부지 마련과 지하 공사 일정에 따라 완공 시기는 다소 지연될 수 있지만 늦어도 2030년에는 사업이 마무리될 것으로 예상된다.

업계 관계자는 "김포공항 부지 복합개발은 수 년전부터 논의됐지만 사업성을 높이기 어려워 현실화되지 못했다"며 "하지만 시간이 흘러 주변 인구, 노후도 등 도시재생사업 요건이 충족됐고 도심 UAM 활성화, 3기신도시 연계성 강화 등 정책 목표에 정부와 서울시가 공감대를 형성해 사업이 가시화되고 있는 것"이라고 말했다.

 

5. 서부광역철도 (대장·홍대선)


  대장 홍대선 서부광역철도는 2호선·공항철도 홍대역에서 부천 대장신도시까지 연결하는 노선입니다.

  3기 신도시 중 유일하게 지하철이 없는 대장신도시의 핵심 교통 대책이 되었죠!

 

   

   교통 여건이 취약했던 수도권 서부 지역 주민들에게는 숙원 사업입니다.
   서울 도심을 지나진 않지만 현재 계획된 10개 역 중 6개가 환승역이고,

   연결되는 노선이 2호선, 9호선, 공항철도 등이라 부가가치가 상당히 높죠!

 

대장신도시 조감도 (출처=국토교통부)

 

이 노선은 경기도 부천시, 서울 강서구 화곡동, 양천구 신월동, 마포구 상암동 등 영향을 미칠 지역이 광범위합니다.

CJ부지 개발된다는 소문에 집값폭등한 가양동의 거래가격

 

가양동 집값이 뛰고 있다. 올 1월 신고가보다 5000만 원가량 상승하는가 하면 한 달 만에 약 2500만 원이 오르는 아파트들도 속속 나오고 있다. 그동안 별다른 주목을 받지 못했던 강서구 가양동이 최근 CJ 부지 개발과 재건축 연한이 임박 등 각종 호재로 연일 화제에 오르고 있다. 더 자세한 내용에 대해 알아보도록 하자.

1억 이상 오른 곳도 있어
집주인들 가격 계속 올려

CJ제일제당 바이오연구소 부지가 가양동에 들어선다는 소식이 전해지면서 가양동 아파트값이 연일 상승하고 있다. 가양동에 위치한 ‘가양6단지’ 전용 40㎡의 경우 지난해 12월, 올해 1월 각각 5억 9,900만 원 5억 9700만 원이었던 것에 비해 지난 5월 6억 7,000만 원을 기록했다. 근처에 있는 ‘가양3단지(강변)’ 전용 40㎡ 역시 지난달 25일 6억 4,700만 원에 거래되면서 불과 일주일 사이 2000만 원의 오름세를 보이기도 했다.

CJ부지 인근에 있는 아파트들도 마찬가지다. ‘동신대아’ 전용 135㎡의 경우 올 초 12억 3700만 원이었던 실거래가는 지난달 13억 5,000만 원에 거래되면서 1억 이상 상승했다. ‘가양2단지’ 전용 40㎡도 지난달 16일 6억 3,500만 원의 실거래가를 기록하며 올 1월 6억보다 3,500만 원이 올랐다.

가양동 부동산 관계업자는 가양동의 현 상황에 대해 “CJ부지가 개발된다는 소식이 6개월 전부터 계속 나오면서 집주인들이 가격을 점점 올리고 있는 상황”이라며 “가격이 올라가도 수요는 꾸준하게 늘고 있다”고 말했다.

인창개발·현대건설 컨소시엄이
12조 원에 사들여

CJ그룹은 2019년 말부터 과거 바이오연구소로 사용했던 가양동 공장부지 매각에 나섰다. 역세권에 위치해 알짜배기 부지로 유명했던 이곳을 인창개발과 현대건설 컨소시엄이 1조 원에 사들였다. 해당 부지는 오피스·문화·쇼핑 등의 복합단지로 개발될 예정이다.

CJ가양동 부지는 땅 면적만 10만 5762㎡로 삼성동 코엑스(4만 7130㎡) 용지보다 2배 넘는 규모를 자랑하고 있다. 연면적도 79만 7149㎡로 46㎡인 코엑스보다 1.5배가량 크다. 용적률은 480%에 달한다. 해당 부지는 지하 5층~지상 17층으로 개발될 계획이다.

특히 CJ부지는 강서 한강 월드메르디앙, 한보, 한강타운, 휴먼빌, 가양 성지2단지 등 대규모 아파트들이 둘러싸고 있어 앞으로 해당 아파트 가격이 얼마나 오를지 관심이 집중되고 있다. 이에 대해 한 부동산 관계업자는 “CJ부지를 보면 가양 성지2단지와 마주 보는 위치에 출구가 생길 것으로 예상된다”며 “가양 성지2단지가 최대 수혜지가 될 것 같다”는 의견을 내놓았다.

인창개발·현대건설 컨소시엄이
12조 원에 사들여

부지 개발 이외에도 가양동에는 재건축 기대와 교통호재도 맞물려있다. 가양동에는 1990년대 준공된 가양6단지·강변3단지·한강타운 등 재건축 연한 30년을 앞둔 대단지 아파트들이 밀집해 있다. 아직 해당 단지들은 재건축 안전진단을 받지 않은 것으로 알려졌다.

최근 한국교통연구원이 국토부에 제출한 제4차 철도 교통망에는 ‘대장홍대선’이 포함됐다. 이는 3기 신도시로 꼽히는 경기 부천대장지구에서 서울 양천구와 강서구를 지나 마포구 상암, 홍대입구역을 연결하는 17.3km 광역철도다. 여기서 가양역은 대장홍대선과 지하철 9호선 환승역으로 알려졌다. 이로 인해 가양역이 서부권 교통 거점이 될 것이라는 기대가 이어지고 있다.

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