지난 대통령선거와 지방선거에서 김포공항 이전이 뜨거운 감자였지만 김포공항 존치 쪽의 승리로 김포공항의 이전은 현실적으로 어렵게 되었다. 하지만 당선자도 김포공항 고도 제한 완화를 공약으로 했으니 지켜볼만한 상황이다.

김포공항으로 인한 피해는 공항 인근인 서울 강서구 양천구, 부천시, 인천 계양구, 김포시 등이 포함된다. 항로 주변인 서울 금천, 구로, 관악구가 지 소음으로 인한 피해가 있는 게 사실이다.

특히 서울 강서구의 97%에 해당하는 지역이 고도제한으로 인하여 아파트 건축 시 15층 미만이 대부분이어서 재산권 손해만 해도 어마어마한 금전적인 손실이 발생되고 있다.

양천구 신월동 지역은 서울지역이면서도 진입표면 구역으로 소음피해와 고도제한으로 인한 재산권 침해까지 받고 있는 실정이다.

◈ 국제민간항공기구(ICAO) 장애물 제한 표면(OLS) 국제 기준 개정 추진

◈ 국토부, 15년부터 OLS 전담조직에 적극 참여…국내 제도 개선 기반 마련

◈ 22년까지 개정안 마련, 24년 발효, 26년 체약국에 적용하는 일정으로 진행

오늘날짜 2022년 8월 12일 국토교통부 공항안전환경과 044-201-4354 문의해 본 결과 2022년 개정안 마련중이고 24년 발효되면 1년이라도 단축시켜서 25년이라도 될 수 있을 만큼 하겠다는 통화하였습니다. 그만큼 정부에서도 주민들의 피해를 심각히 받아들이는 것 같다는 인상을 받았습니다.

아래 자료들을 참조하시면 고도제한 완화에 대한 국토부 일정을 볼수 있습니다.

김포공항 주변고도제한이 완화되면 재개발,재건축시 용적율 증가로 인한 사업성확보로 낙후된 부천시 양천구 신월동, 강서구 화곡동, 방화동 지역이 활발한 개발과 지역발전이 예상된다.

 

“이 자료는 국토교통부의 보도자료를 전재하여 제공함을 알려드립니다.”

[양천구] 신월2생활권(신월동) - 신월시영,목동센트럴아이파크위브, 신안약수

<신안약수> <목동센트럴아이파크위브> 2020.05 76.04㎡ ~ 130.88㎡ 3045 세대 / 총 35개동 / ...

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고도제한은 건축법과 항공법 등 다양한 법령에 따라 건축물이나 공작물의 높이를 제한하는 규제이다

주변에 공항이나 군부대 등 어떤 비행물체가 상공에 있을 가능성이 높은 곳들 근처에 이런 제한이 많이 걸려있다

특히, 군부대가 많은 수도권 지역에는 이런 경우가 많고 인천공항이나 김포공항 역시 고도제한이 걸려있다

김포공항을 품고있는 강서구는 이런 고도제한이 전체 면적에서 97.3%나 되기 때문에 최대 15층까지만 건축이 허가됨

그렇기에 마곡지구만 살펴보아도 15층 이하로 된 건물들이 대다수를 차지하고 있다

50년도 넘은 규제이기에 강서구청장이 가장 집중하고 있는 현안이기도 하다

서울시의 용도지구 제한이나 공항시설법 상 고도제한 등 동시에 받고있는 중복규제 등도 논란이 되기도 했는데.

2019년에는 이를 인정받아서 김포공항주변의 고도지구 80.2㎢의 면적을 폐지하기로 했고 이제 공항시설법이 남았다.

국제민간항공기구(ICAO) 차원의 논의가 필요한 문제이기에 2024년 정도에 완화 될 가능성이 높으며 앞으로 1~2년 내에도 최대 30층까지 신축 건물이 생길 수 있다고 보고 있다.

 

부부공동 기본공제 12억→18억원…1세대 1주택 11억→14억→12억원
공정시장가액 비율 작년 95%에서 올해 60%…내년엔 80% 안팎 될 듯
1주택자 종부세율 0.6~3.0→0.5~2.7%…단독명의는 내년 세 부담 소폭↑

 

정부가 제시한 세제개편안이 국회에서 관철될 경우 부부공동명의 1주택자의 종합부동산세 부과 기준선이 시가 22억원선까지 올라간다. 부부공동명의자 기준으로 보면 상위 1% 이내 주택을 보유한 사람만 종부세를 부담하는 것이다.

1일 정부 당국에 따르면 2022년 세제개편안에 담긴 부부공동명의 1주택자의 내년 종부세 기본공제는 공시가 18억원이다.

 

종부세 기본공제가 현행 6억원에서 9억원으로 올라가면서 부부공동명의 1주택자의 기본공제가 12억원에서 18억원으로 오르는 것이다.

가격 구간별 공시가 현실화율에 따라 시가를 따지면 종부세를 내기 시작하는 기준선이 올해 시가 16억원(공시가 12억원: 공시가 현실화율 75.1%)에서 내년엔 22억2000만원(공시가 18억원: 공시가 현실화율 81.2%)으로 상향조정된다는 의미다.

 

올해 공동주택 공시가격 기준으로 보면 공시가 12억원은 전체 주택 중 상위 2.6%, 공시가 18억원은 상위 1%다. 부부공동명의 기준으로 보면 상위 1%에 해당하는 주택 보유자만 종부세를 낸다는 의미다.

정부는 올해 세제개편안에서 1세대 1주택 단독명의자의 내년 종부세 기본공제를 12억원(시가 16억원: 공시가 현실화율 75.1%)으로 설정했다. 이는 현행 기본공제 11억원(시가 14억6천만원: 공시가 현실화율 75.1%)에 1억원을 더한 수치다.

 

단 당초 올해에 한해 올해 공시가 대신 2021년이나 2020년 공시가를 적용하려던 계획이 수포로 돌아가면서 올해는 한시적으로 기본공제를 14억원(시가 18억6000만원)으로 올린다.

정리하면 현행 종부세법은 1세대 1주택 단독명의자의 종부세 기본공제액을 11억원으로 설정하고 있는데 올해에 한해 기본공제를 14억원으로 적용하고 내년에는 12억원으로 조정하는 것이다.

 

종부세 공정시장가액비율 조정도 종부세 결정세액을 가르는 중대 변수다. 정부는 지난해 95%였던 공정시장가액 비율을 올해에 한해 60%로 끌어내린 후 내년에는 80% 안팎으로 복귀시킬 것으로 보인다.

정부는 내년 종부세 공정시장비율을 시장 상황 등을 고려해 추후 결정하겠다는 입장이다. 다만 시장에선 문재인 정부 이전 공정시장비율인 80% 수준으로 돌아가지 않겠느냐는 예상이 지배적이다.

이런 조건을 모두 입력하면 1세대 1주택 단독명의자의 종부세는 2021년에서 올해로 가면서 크게 낮아졌다가 내년에 소폭 증가하는 흐름을 그리게 된다.

 

기본공제가 올해 14억원에서 내년 12억원으로 줄고 공정시장가액 비율은 60%에서 80% 안팎으로 늘어나면서 나타나는 현상이다. 정부는 올해 1세대 1주택자에 종부세 특별공제 3억원을 일시적으로 도입한 것을 내년에는 정상화하면서 나타나는 현상이라고 설명하고 있다. 이에 반해 부부공동명의 1주택자는 작년과 올해, 내년으로 진행되면서 우하향 곡선을 그린다.

종부세율에도 변화가 있다. 현행 종부세율은 1주택자에 0.6~3.0%를 부과하고 있지만, 내년부터 적용될 이번 세제개편안은 이를 0.5~2.7%로 낮추는 내용을 담고 있다. 1세대 1주택 단독명의자와 부부공동명의 1주택자간 기본공제액 차이는 기존 1억원(11억원 대 12억원)에서 6억원(12억원 대 18억원)으로 벌어진다.

 

부부공동명의가 단독명의보다 유리한 상황은 이어진다. 기본공제는 부부공동명의가 많지만 연령·보유공제를 최대 80%까지 받을 경우 단독명의자의 세 부담이 더 작아질 수 있다. 이런 점을 고려해 정부는 부부공동명의자가 단독명의자 방식으로 종부세를 납부할 수 있는 길을 열어 놓고 있다.

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부부공동명의 종부세 종합부동산세 기준과 절세 .. : 네이버블로그 (naver.com)

 

부부공동명의 종부세 종합부동산세 기준과 절세 방법

부부공동명의 종부세 종합부동산세 기준과 절세 방법 새로이 신설된 부부 공동명의 과세특례 신청 기간이 ...

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부부공동명의 종부세

종합부동산세 기준과 절세 방법

 

새로이 신설된 부부 공동명의 과세특례 신청 기간이 다가 왔습니다.

부부공동명의 과세 특례 법령의 내용은 부부 공동명의로 보유중인 1주택 세대에 대해서

ㅇ 부부 공동명의 1주택 과세 특례 신청을 하게 되면

공동명의인 상태, 1/2씩 보유한 걸로 보지 않고 합쳐서 1주택을 보유한 것으로 보아

종합부동산세 기본공제 11억(1세대 1주택자, 기존 +3억 추가 공제한 금액인 9억에 이어 11억 원으로 상향 됨)원을 공제해 주게 됩니다.

근데 공동명의인 주택은 1인 6억 씩, 합 12억(6억 + 6억)을 받을 수 있는데, 과연 과세 특례 신청으로 종부세 기본공제 11억을 받는다고 절세가 될지? 궁금해 하실 분들이 계실텐데요.

오늘 제가 부부 공동명의로 1주택을 보유중인 세대가 과세 특례 신청을 해야 하는지? 종부세 절세 효과를 볼 수 있는지? 그 기준을 세워 드리겠습니다.

부부 공동명의 종부세 계산

(Ex). 공시가격 21억 주택을
A 부부가 공동명의로 보유
보유기간 11년, 연령 66세

 

예를 들어 위와 같이 공시가격 21억 주택을 11년 보유, 부부 공동명의로 보유하고 있다고 가정해 봅시다.

우선 공동명의니 부부 각각 주택의 지분을 1/2씩 보유하고 있어서 종부세 부과 시점에서는

1세대 2주택이라 1세대 1주택 공제 혜택은 못 받고요. 기본공제를 6억 씩 받을 수 있습니다.

10억 5,000만 - 종부세 기본공제 6억 = 4억 5,000만

4억 5,000만 X 공정비율 95% = 4억 2,750만

4억 2,750만 X 세율 0.8% - 누진공제 60만 = 282만

종부세 282만 원 * 2명 =564만원

(재산세 중복과표, 세부담상한, 농어촌특별세를 제외한 단순계산)

1인 종부세 282만 원씩, 합 564만 원(282 X 2)이 나오네요.

이번에는 부부 공동명의 과세 특례를 신청했다는 가정하에 위의 사례 주택 종부세를 계산해보겠습니다.

21억 - 종부세 기본공제 11억 = 10억

10억 X 공정비율 95% = 9억 5,000만

9억 5,000만 X 1.2% - 누진공제 300만 = 840만 원

840만 - 보유, 연령공제 70% = 252만 원

종부세 252만 원

(재산세 중복과표, 세부담상한, 농어촌특별세를 제외한 단순계산)

 

부부 공동명의 1주택 과세 특례를 신청했다는 가정하에 종부세를 계산하니 252만 원이 나오네요.

특례 신청으로 1인에게 종부세를 부과했으니 특례 신청을 안 한 사례보다

신청한 사례가 2배 가량 종부세를 절세할 수 있네요.

 

부부 공동명의 과세 특례 신청해야 될까?

결론

공시가격이 12억(13억 ~ 14억 정도?)에 근접하거나 공시가격은 높은데 보유기간, 연령별 공제를 적용받지 못 하는 부부 공동명의 1주택 세대는 과세 특례 신청을 안

하는 게 낫고, 공시가격이 높고 보유기간, 연령별 공제를 일부 적용 받을 수 있는 부부 공동명의 1주택 세대는 과세 특례 신청을 하는 게 절세에 도움이 될 수 있습니다.

그러나 역시 제일 정확하게 절세가 되는지? 안 되는지? 알 수 있는 방법은 종부세 계산기를 돌려서 직접 계산해 보는 방법밖엔 없으니 참고만 하시길 바랍니다.

종부세 계산기 사용 방법에 대한 포스팅은 아래에 올렸으니 한 번 돌려 보세요.

다 주택자 종부세 계산 사례

종부세가 부과되는 12월이 이제 얼마 남지 않았습니다. 종부세가 부과되기 전, 다주택자는 종부세를 어떻게...

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종합부동산세

- 2005년 6월부터 시행

- 과세기준일(매년 6월 1일)

- 납부기간(12월 1일~12월 15일)

 

- 인별로 합산(공시가격 합계액)

  공동명의 기본공제: 인별 6억원 (부부 합산 12억원)

  단독명의 기본공제: 1세대 1주택자는 11억원 공제 (2021.8.25 종부세법 개정)

 

모의 세금 계산으로 공동명의와 단독명의, 무엇이 더 세금이 절약되는지 알아보자.

종합부동산세 부부공동명의 1주택 특례는

1주택을 부부공동명의로 소유하고 있으면 세액 공제를 받을 수 없어

12억원 초과하는 주택의 경우 단독명의로 변경해서 종부세 납부할 수 있게 해주는 제도입니다.

 

아래의 세액공제되는 부분을 참고하여 절세에 무리한 쪽으로 선택하시면 됩니다.

단독명의변경은 매년 9월16일~30일이며 관할 세무서에서 하시면 됩니다.

 

장기 보유를 해야 부부 1주택이 유리하네요.

고령이나 엄청나게 오래 보유할때 혜택이 커진다고 볼 수 있습니다.

젊은 층에게는 큰 도움이 되지 않아 보입니다.

 

 

국세청홈텍스에 들어가서 오른쪽 빨간줄의 세금모의계산을 누릅니다.

 

종합 부동산세 간이세액계산에서 2021년 간이세액계산을 누릅니다.

 

주택부분 외에도 토지도 가능하네요.

주택의 계산하기를 누릅니다.

공시가격을 조회하고 조정대상지역인지 아닌지를 확인합니다.

재산세 감면여부를 확인하면 나오네요.

대략적인 비교를 위해 모의로 진행했습니다.

 

 

이렇게 자세히 재산세 간이세엑계산을 할 수 있다는게 좋네요.

각자 자신의 주택 상황에 맞게 계산기를 두드려 보아요.

 

 

이렇게 부부 공동명의일때도 계산을 할 수 있어서 비교해서 계산해보고 세금을 덜 내는 쪽으로 결정하면 되겠습니다.

 

이렇게 비교해보면 더 쉽게 결정할 수 있을 것 같습니다.

종합부동산세 부부공동명의 1주택 특례 과연 세금 절약될까?

 

 

대기업 유치에 수조원 개발을 더~ 안 오르면 이상하다는 강서구 집값

조회수 7.1천2021. 10. 08. 09:01

 

/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/ 서울 변두리 동네로 불렸던 강서구의 집값이 최근 몇 달 새 1~2억원 오르는 등 급등세를 띠고 있습니다. 강서구의 집값 상승률의 원인은 무엇이며 앞으로의 시장 전망까지 KT에스테이트에서 분석해봤습니다.

[Remark] 강서구 집값 상승률 서울 내 1위

서울 집값 상승세가 심상치 않습니다. KB리브온에 따르면 9월 서울 평균 아파트 매매가는 11억9978만원으로 12억원을 목전에 둔 것으로 나타났습니다. 올 한해에만 약 1억5000만원 이상 상승한 것인데요. 

지난 8~9월 서울 아파트시장에서는 강서구의 변화가 가장 두드러졌다고 확인됐습니다. 강서구는 9월 KB리브온 아파트 매매가격지수에서 전월 대비 2.85% 상승하며 노원구(2.44%)를 제치고 서울시 내 가장 높은 증감률을 기록한 바 있습니다. 또한, 주간 아파트 매매가격지수에서는 9월 마지막 한 주 동안만 0.88% 증가하며 서울 전체 평균(0.44%)과 강남 지역 평균(0.48%)의 약 두 배가량 되는 증감률로 화제를 모았습니다.

[Remark] 강서구 중심지로 떠오른 마곡동... 인근 시세는?

세부적으로 들여다보면 시세 변동이 매우 빠르게 변화하고 있음을 알 수 있습니다. 현재 강서구의 상승세 중심에는 마곡동이 있습니다. 마곡동의 기존 대장주는 마곡엠벨리 7단지입니다. 이 단지는 서울지하철 9호선과 공항철도 마곡나루역 인근에 있어 강남 및 도심 접근성이 뛰어난 단지로 평가받는데, 올해 전용 84㎡(16층)가 4월 14억6500만원에서 8월 16억원(7층)으로 4개월 만에 1억원 넘게 올랐습니다.

서울지하철 5호선 인근의 마곡13단지 힐스테이트마스터 전용 84㎡(7층)도 8월 16억8000만원으로 신고가를 기록하기도 했습니다. 동일 면적 6층이 7월 14억9500만원에 거래됐으니 한 달 만에 거의 2억원 가까이 오른 셈입니다. 마곡엠벨리 14단지도 7월 전용 84㎡(13층)가 2달 만에 2억원이 오르며 최고가인 14억6500만원에 실거래됐습니다. 특히 마곡엠벨리는 초기 분양 시 대규모 미분양 사태를 겪었던 단지였는데요. 지금은 분양가보다 약 3~4배 오른 가격으로 거래되고 있습니다.

현재 마곡동 일대 아파트시장은 집값 상승에 대한 기대 심리로 집주인들이 매물을 거둬들이면서 호가가 더 높아지는 상황이 일어나고 있는데요. 네이버부동산에 따르면 마곡13단지 힐스테이트마스터는 전용 84㎡ 기준으로 10월 6일 현재 최고 19억원대까지 호가가 상승하기도 했습니다. 마곡동 외에도 강서구에서는 화곡동 강서힐스테이트 전용 84㎡가 8월 14억4500만원, 염창동 우장산힐스테이트 동일 면적이 8월에 14억3000만원에 신고가를 쓰며 지역 전반에 걸쳐 상승세가 일어나는 모습을 확인할 수 있었습니다.

[Remark] 강서구 도약의 원인은?

그런데 그동안 서울의 최외곽으로 불렸던 강서구가 최근 왜 이렇게 시세 급등 현상을 나타내는 것일까요?

강서구는 그동안 집값 상승과 거리가 먼 지역이었습니다. 비선호시설인 공항이 가까이에 있고, 1988년 목동, 신정동, 신월동이 양천구에 편입되면서 그 위상 역시 약해진 바 있습니다. 다만, 통계청 인구 조사에 따르면 인구수는 57만6351명(2021년 8월 기준)으로 서울 내에서 송파구(65만8991명) 다음으로 많다는 부분에서 향후 성장 가능성이 높은 지역으로 평가받아왔는데요.

강서구가 지금과 같은 도약의 발판을 마련한 계기는 2009년 서울지하철 9호선 개통입니다. 서울지하철 9호선은 개화, 마곡에서 여의도와 강남의 주요 입지를 연결하는 노선으로 강서구의 지역적 가치를 끌어올리는 데 한몫했습니다. 

게다가 마곡산업지구처럼 자치구 내 산업단지를 갖추고 있다는 부분 역시 큰 영향을 미쳤습니다. 부동산에서 자급자족이 가능한 지역은 유동 인구 증가와 상권 발달 등 커다란 메리트가 있는데요. 강남, 종로, 판교 등의 지역 가치가 높은 이유가 여기에 있죠. 현재 마곡산업지구에는 LG그룹 계열사 9개를 비롯해 코오롱인더스트리, 롯데화학, 에쓰오일, 넥센, 이랜드 등 수많은 대기업과 중소기업들이 자리해 있는데요. 내년까지 총 150여 개의 기업 입주가 예정돼있습니다.

[Remark] 다양한 개발 호재도 앞둬

하지만, 무엇보다 최근 강서구의 시세 상승에는 올해 7월 착공을 시작한 마곡 마이스(MICE) 복합개발사업이 결정적인 영향을 미쳤습니다. 마곡 마이스는 2024년 완공을 목표로 서울 강서구 마곡특별계획구역 CP1~3블록 총면적 82만㎡에 조성하는 대형 비즈니스·상업 복합단지입니다. 총사업비는 3조3000억원이 투입되며, 대형 컨벤션센터를 비롯해 호텔과 문화 및 여가, 숙박시설 등을 갖출 예정입니다. 얼마 전 마곡 마이스에서 분양한 모 생활형숙박시설은 평균 657대 1이라는 높은 청약 경쟁률을 기록할 정도로 뜨거운 관심을 끌기도 했습니다.

또한, 강서구는 수도권 서부권을 잇는 서부광역철도가 지난 7월 제4차 대도시권 광역교통시행계획에서 확정된 바 있는데요. 서부광역철도는 부천 대장에서 시작해 신월, 화곡, 가양, 상암을 거쳐 홍대입구까지 약 20km를 잇는 노선으로 총 2조1526억원의 사업비가 투입되며, 2023년 말 착공할 계획입니다.

이 외에도 강서구에는 다양한 개발사업이 현재 추진 중인 것으로 알려졌는데요. 가양동 옛 CJ제일제당 공장 부지에 코엑스 넓이(총면적 46만㎡)의 약 1.7배 규모의 상업·업무·문화시설 등을 갖춘 복합건물 건립 계획이 지난 7월 서울시 제13차 도시·건축공동위원회에서 수정 가결됐으며, 김포공항 일대 43만㎡ 부지를 항공 관련 신산업과 물류 센터로 조성해 향후 서남권의 미래산업 거점으로 육성한다는 계획입니다.

[Remark] 실투자 시 주의할 점은?

하지만 이렇게 상승세인 강서구지만 실거주를 위한 접근 시 주의할 부분도 물론 있는데요. 서울 외곽 지역이라 출퇴근 시간이 오래 걸린다는 부분과 공항으로 인한 소음, 변두리로 갈수록 생활 인프라가 낙후된 곳이 많다는 점, 그리고 명덕외고를 제외하면 상대적으로 약세인 학군 등이 약점으로 지적될 수 있겠습니다.

또한, 강준현 더불어민주당 의원실에서 발표한 자료에 따르면 강서구는 올해 1월부터 7월 말까지 서울시에서 전세 보증금이 매매가의 90%를 넘는 소위 ‘깡통주택’ 비율이 30.5%로 가장 높았다고 하는데요. 이에 강서구에 매매 또는 전입을 고려한다면 이런 부분을 고려해볼 필요도 있어 보입니다.

하지만, 향후 강서구는 가구나 소득 면에서 볼 때 성장 가능성이 높은 지역임에는 분명해 보입니다. 통계청에 따르면 강서구의 총가구 수는 2018년 23만8901가구에서 2020년 24만7202가구로 지속적으로 증가하고 있으며, 급여 총계 역시 2019년 9조1788억5100만원으로 강남구, 송파구, 서초구에 이어 최근 4위를 차지할 정도로 소득 면에서도 상위권을 차지하고 있기 때문입니다. 여기에 마곡산업단지에 기업이 추가로 입주하고, 마곡 마이스와 서부광역철도 등이 예정대로 완공된다면 향후 지역 가치 또한 지금보다 더욱더 높아질 가능성이 있다고 분석됩니다.

/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

양도세 비과세 9억→12억 바뀌면 세금은 얼마?

제9장. 양도소득세Ⅱ(6) - 또 바뀌는 비과세


▷김성일 리겔세무회계 대표회계사
안녕하세요.

오늘부터 절세병법을 진행하게 된 김성일 회계사라고 합니다.

오늘은 첫 번째 시간으로 1가구 1주택 고가주택에 대한 비과세 요건에 대해서 살펴볼 텐데요.


양도소득세 비과세에 대해서 되게 간단하게 언급하는 경우가 되게 많습니다.

그러나 실제로 법이나 시행령을 통해서 양도소득세의 계산구조를 살펴보게 된다면

길고 긴 계산 과정을 거쳐서 진행해야 되는데 일단 처음부터 살펴보도록 하겠습니다.

 


이 양도소득세를 계산하기 위해서는 매도금액에서 우리가 취득한 금액을 차감하고,

취득과 매도와 관련된 필요경비도 차감을 해서 양도차익을 먼저 구해야 됩니다. 

양도차익을 기준으로 매도금액이 9억원을 초과하는 경우라면 세금을 내는 과세 대상이 되는 것이고,

1가구 1주택 비과세 요건을 만족한다면 매도금액이 9억 이하인 경우에

이 양도차익 금액이 얼마가 발생하든 양도소득세 납부 의무가 없게 되는 겁니다.

최근에 나온 개정안은 이 과세 대상 기준금액을 9억원으로 할 것이냐,

아니면 12억원으로 할 것이냐에 대해서 개정안이 발의된 상태입니다.

 


제가 앞에서 과세 대상 양도차익이란 이야기를 드렸는데요.

과세 대상 양도차익이란 용어에 대해서 정확히 아셔야 되는데,

내가 10억원에 양도하는 경우 9억 초과 부분이 1억원이 되니까

이 1억원이 과세 대상이 되는 거냐, 라고 질문을 많이 주십니다.

 


과세 대상 양도차익이라고 하는 것은 실제 발생한 양도차익 중에

전체 매도가격 대비 9억원을 초과하는 가격의 비율을 산정하게 됩니다.

예를 들어 9억원에 취득한 주택을 15억원에 매도한다면

필요경비가 없는 경우 6억원의 양도차익이 발생하게 되는데,

이 6억원의 양도차익은 전체 매도금액 15억원을 매도했을 때 발생하는 것이고,

이 중 9억원을 초과하는 부분의 비율을 구해서 양도차익 6억원에 곱해서 산출하게 됩니다.

즉 양도차익 6억원, 그리고 15억원 분의 매도가격 15억원에서 9억을 차감한 비율을 계산하게 됩니다.

그러면 2억4000만원이란 금액이 나오게 되고,

이 2억4000만원을 기준으로 다시 장기보유특별공제와 기본공제를 차감한 금액으로 과세표준을 산출하게 됩니다.

 


9억원이 개정이 된다는 이야기는 여기 비율 계산을 하는 부분에 있어서

9억원 대신에 12억원이 들어온다는 이야기이고요.

전체 매도금액 15억원 중에 12억원을 초과하는 금액은 15억에서 12억을 차감하게 되니까

전체 양도차익에서 20%의 비율만큼만 과세 대상 양도차익으로 계산되게 됩니다.

퍼센트로 이야기로 하니까 실제로 와닿지 않을 수 있는데요.

실제 사례를 계산을 통해서 살펴보도록 하겠습니다.

 


첫 번째, 현재 기준 9억원 기준으로 1가구 1주택 비과세 요건을 만족하는 주택의 양도소득세를 계산해보겠습니다.

이 사람은 9억원에 취득해서 15억원에 매도한 경우이고요.

비과세 요건인 보유기간 2년, 그리고 거주기간 2년의 요건을 만족한 상태에서 매도한다고 보겠습니다.

그러면 계산에 따라서 양도차익이 6억원이 계산되고,

과세 대상 기준금액을 계산하게 되면 6억원 x 15억 분의 15억 - 9억을 계산해서 2억4000만원이 산출됩니다.

기본공제 250만원을 중요하지 않다고 본다면

2억4000만원에 적용되는 세율 38%와 누진공제 1940만원을 계산하게 됩니다.

그렇게 계산하면 양도소득세는 약 7180만원 정도가 나오고

이와 관련된 지방소득세 10%가 별도로 부과되기 때문에

계산되는 양도소득세는 약 7900만원 정도 산출되게 됩니다.

 

그런데 동일 사례에서 비과세 기준금액이 12억으로 상향 적용된다면 해당 금액이 어떻게 변경되는지 살펴보겠습니다.

양도차익 6억원은 변경이 없는 상태에서

과세 대상 양도차익 금액을 계산하면 6억원 x 매도금액 15억 분의 15억에서 12억을 차감한 금액을 계산하기 때문에

과세 대상 양도차익은 1억2000만원으로 산출되게 됩니다.

(공식) 과세대상양도차액 = 양도차익 x 매도액-비과세 기준액/매도액

                                   (6억)      x   [ (15억) - (12억)  /  (15억)]

 

이 1억2000만원에 적용되는 세율은 35%이고, 누진공제는 1940만원이 적용됩니다.

양도소득세는 2710만원 정도가 산출되고,

지방소득세는 271만원 정도 산출됩니다.

그러면 우리가 부담해야 하는 양도소득세는 약 2981만원 정도로 계산됩니다.

 

자 오늘 살펴본 9억원 초과 비과세와 12억원 초과 비과세는 개정안이 나온 상태이고,

모든 법은 개정안이 국회에서 통과가 되고 그에 따른 시행일 이후 발생하는 사건에 대해서만 적용이 됩니다.

그래서 오늘 사례에서 살펴본 바대로 각자 개인이 실제 적용되는 세율 및 세금이 어느 정도인지 검토를 해보시고,

의사결정을 그에 따라서 진행을 하시면 되겠습니다.

다음 시간엔 오늘 간단하게 살펴본 장기보유특별공제에 대해서 조금 더 자세하게 살펴보도록 하겠습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
정리 전형진 기자 촬영 김윤화 PD 편집 박성길 차장
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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