전월세 계약갱신 청구권 문답으로 알아보기

전월세 계약갱신청구권 문답으로 알아보기.1

안녕하세요. 시티부동산 시티김사장 입니다.

오늘 포스팅은 계약갱신청구권에 대해 여러분이 쉽게 이해할수 있도록 

문답 형식으로 정리해서 안내 해드리도록 하겠습니다.

 

7월31일 본격 시행된 계약갱신청구권등 개정 임대차법으로 인해 시장은 큰 혼란에 빠진 상황인데요.

이사를 가려고 계획했던 세입자들이 마음을 바꾸어 계약갱신청구권을 사용하여 하려 하고 있고

임대인들 또한 계약을 거절할수 있는 여러가지 사유와 방법을 찿아서 임대차 연장을 거부하려고 하면서

임대인과 임차인이 서로가 맞서고 있는 상황이 되어버렸습니다.

 

이처럼 새 임대차법 시행후 제대로 이해하기 힘들어진 집주인이나 세입자들이

정부의 담당부서 또는 동네 부동산사무실에 문의가 쇄도 하고있는 상황인것 입니다.

이런 상황이 되자 정부에서는 문의가 많은 사례들을 종합하여 문답형식으로 만들어진 주택임대차보호법 해설서가 

각 지방자치단체에 배포중이고 8월28일부터 정부 홈페이지 등에도 게재 된다고 국토교통부에서 발표를 했습니다.

내용이 많아서 일단 해설서의 주요 내용들을  요약한 일문일답 으로 안내 해드리겠습니다.

1.문

  전세계약 만료를 남기고 이미 임대인과 세입자가 5프로가 상한을 넘는 보증금을 올려서

  재 계약하기로 구두상으로 합의를 한 상황인데 계약서를 다시 새로 작성 해야하는가??

1.답

  법 시행일을 기준으로 계약 만료 시점까지 1개월 이상이 남아 있다면 

  종전계약 금액보다 임대료를 5%이상 초과해 올릴수 없다.

 그러니 법 시행 이전에 구두상으로 합의를 했거나 계약서를 썼더라도 계약서를 다시 작성하거나

  5%이상으로 보증금이나 월차임을 올렸다면 더 올린 임대료를 임차인에게 돌려줘야 한다.

  다만 법 시행 이전에 임대인이 계약갱신청구 거절 의사를 밝히고 

  다른 임차인과 새로운 계약을 체결했다면 적용 받는 대상에서 제외된다

 

2.문

  임대인이 전세대출 연장을 거부하여 계약갱신청구권 행사를 방해 하려한다.

2.답

  주택도시보증공사 등 보증기관 전세대출을 연장 하려 할 때는 임대인의 동의가 필요치 않으니 걱정 안해도 된다.

 

3.문

  임대차법 시행시 잔존 기간만 있으면 모두 갱신을 청구 할수 있는가?

3.답 : 가능하다.

  기존에 계약 연수에 상관이 없이 1회 2년의 계약갱신권을 부여하지만 계약기간이 1개월 이상 남아 있어야 한다

  단 계약 만료기간이 2020년 12월10일 이후인 경우엔 계약기간이 2개월 이상 남아 있어야 한다.

 

4.문

  법 시행 이후에 계약기간이 만료 되는데 만약 임대인이 법 시행전에 계약 갱신을 거절하고

  다른 3자와 새로운 계약을 했다면 이런 경우에도 임차인이 계약갱신청구권을 행사할수 있는지요??

4.답: 불가능하다.

  새로운 세입자와 이미 계약이 체결된 경우에는 예외적으로 계약갱신청구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고있다.

  다만 임대인은 법 시행 이전에 다른 세입자와 계약을 체결했다는 사실등을 명시적으로 입증을 해야한다.

  예를 들어서 계약금 수령 입증과 계약서등.

 

5.문

  계약갱신 청구권을 행사한 임차인은 무조건 2년을 거주 해야하는 책임이 있는가??

5.답:그렇지 않다.

  임차인은 갱신청구권 사용후 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지 할수가 있고 통지를 받은

  임대인이 3개월 지난후 효력이 발생한다.

  쉽게 말해 묵시적 갱신에 의한 계약해지와 같다고 보시면 될거 같습니다.

 

6.문

  임대인이 자기 주택에 실제 거주 하려면 어떻게 해야 하는가??

6.답

  임차인에게 임대인 본인이 직접 거주 필요성을 통지하고 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통지를 하여야 한다.

  물론 꼭 실입주를 하여야 하며 그렇지 않을 경우 손해배상 하여야 할 경우가 생길수 있다

  그리고 이또한 12월10일 이후에는 계약만료 6개월에서 2개월 전까지 통지 하여야 한다.

 

7.문

  임대인이 실거주를 한다고 하고선 실제론 집을 비워두고 있을 경우에 세입자가 손해배상을 청구가 가능한가??

7.답: 이럴 경우에는 손해배상 청구가 불가능하다.

  그러나 새로운 다른 세입자에게 임차를 하면 손해배상 청구가 가능하다.

[출처] 전월세 계약갱신청구권 문답으로 알아보기.1|작성자 시티김사장