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상가 임대계약시 주의 및 착안사항

 

1. 특약사항 체크 및 계약시 특약사항 꼭 기재

    임대인과 임차인 모두 사람이기에 협의를 본 사항은 100% 정확하게 기억하기가 쉽지않다,

    그렇기 때문에 계약을 할 때 서로가 협의한 내용을 특약사항에 꼭 기입해야 한다

 

2. 임대계약 진행시 녹취는 필수

   ㅇ 임대계약 진행시 부동산 중개사와 건물주 그리고 세입자 모든 대화를 녹취해야 한다

   ㅇ 상호 협의를 본 후에 계약서 작성시 특약사항을 잊어버리고 못넣을 수 있기 때문에

        해당 구두계약을 증명하기 위해서는 녹취가 있어야 계약이 유효하다

 

3. 계약 전 리모델링 원상복구 고민(인테리어 공사 이전 모습 촬영)

ㅇ 상가를 구하게 되면 업종에 따라 대부분 리모델링을 진행한다

ㅇ 계약 후 인테리어는 가능하지만 게약 후 문제가 생길 수 있으며

     상가 임대 주의사항으로 원상복구를 염두해 두어야 한다

ㅇ 그래서 계약시 특약사항으로 상호협의 내용을 기재하거나

     인테리어 공사전 상태를 사진과 영상으로 꼭 촬영 보관이 필요하다

 

4. 상가건물 계약기간

ㅇ 계약기간은 1년, 2년으로 하더라도

ㅇ 상가건물임대차보호법의 보호를 받아서 계약 후 5년동안 세입자가 계악 후 5년내로 재계약 요청을 하면

     건물주는 거절할 수 없다

ㅇ 5년 재계약을 거부할 수 있는 경우

    - 월세를 3기이상 밀릴 경우

    - 건물주에게 허락을 받지 않고 전전세 계약한 경우(상가건물임대차보호법 적용대상 아님)

 

5. 계약전 주의사항

ㅇ 월세지불방식(선불/후불) : 계약서에 지불일자까지 명시

ㅇ 월세액은 반드시 임대인 명의 계좌로 이체

ㅇ 부가가치세(포함/별도) : 계약서에 명시

ㅇ 계약 전 본인의 사업이 가능한 지여부 : 인허가 관청에 확인)

ㅇ 사업장의 등기부등본/건축물대장 확인(건물주, 불법건축물 여부)

ㅇ 업종 변경시 구청에 업종변경 가능한지 여부 확인

ㅇ 영업위반사실 등 행정처분 여부 확인(관할경찰서 민원실)

ㅇ 계약서는 반드시 임대인과 작성

 

6. 등기부등본 확인(중요)

 ㅇ 부동산 계약 당일에 발행한 등기부등본을 확인

ㅇ 소유자 인적사항.압류/가압류, 미등기, 근저당 암차권 등기 여부

 

7. 임대차 계약의 갱신

ㅇ 묵시적 갱신이란

    임대인이 계약기간이 만료되기 6개월전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지나

    조건변경 통지를 아니한 경우 그 기간이 만료되면 기존 임대차와 동일한 조건으로 재 임대한 것으로 본다

ㅇ 갱신기간

    주택은 갱신기간이 2년이나, 상가의 경우에는 갱신기간이 1년이다

ㅇ 갱신요구권

   - 임대차 계약기간이 만료되기 6개월전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있으며

     임대인은 정당한 사유없이 이를 거절할 수 없다

  - 2018.10.16.이후 상가임차인 갱신요구권은 10년으로 변경(기존5년)

ㅇ 권리금 회수 보호기간은 임대차 종료 6개월전

ㅇ 임대료 인상율

     임대료 인상률은 5%미만으로 제한(기존인상율 9%)

(산출 예시)

 

■ 상가 임대차 계약서 작성

상가 임대차 계약서는 상가 임대에 관해 계약을 체결하고 그 내용을 명시한 문서를 말합니다. 상가 임대차 계약서네는 다음 사항이 포함되어 있어야 합니다.

1. 거래 당사자의 인적사항

2. 임차 상가건물의 표시

3. 보증금과 차입금

4. 임차목적

5. 사용-관리-수선

6. 계약이 해제

7. 계약 종료와 권리금 회수기회 보호

8. 비용의 정산

9. 중개보수

10. 특약사항 등등

상가건물을 임차하는 경우에는 임차인이 불리한 조건으로 임대차계약을 하지 않기 위해서 다양한 상황에 대한 검토가 필요합니다. 그 내용은 상가 임대차 계약서 샘플 이미지 하단에 작성해두었으니 참고바랍니다.

 

 

상가 임대시 주의할 사항

 

1. 상가 계약시 넣어야 할 특약사항을 확인합니다.

    상가는 이해관계가 주택보다 복잡하기 때문에 특약 사항이 주택을 계약할 때보다 많습니다.

    일반적으로 상대 임대차 계약서를 쓸 때에는 3장 ~ 4장 정도의 분량이 발생하는 데

    대부분은 특약 사항과 관련된 내용입니다. 다음은 자주 사용되는 특약 내용입니다.

ㅇ 현 시설 상태에서 계약을 진행한다.

    계약일 이후에 권리변동 즉 근저당, 가압류, 경매 등이 없어야 한다.

    만약 계약일 이후에 권리변동이 발생한다면 계약을 해지할 수 있다.

ㅇ 업소 허가에 하자가 발생할 경우 계약을 해지할 수 있다.

ㅇ 임대료는 기존 임대료를 승계한다.

ㅇ 수도시설, 전기용량, 정화조, 소방시설 등 업종에 따라서 검토하도록 한다.

 

2. 계약기간을 체크합니다.

    상가 건물은 일반적으로 2년이 아니라 1년으로 진행합니다.

    아래는 상가건물임대차보호법 제9조 임대기간에 대한 내용입니다.

상가건물임대차보호법 제9조(임대기간 등)

① 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

 

3. 상가건물은 최소 1년 단위로 임대차 기간을 보장해주고 있으며

    임차인이 임대료를 연체하거나 임대인의 건물에 하자 발생 등 문제를 야기하지 않았다면

    임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서

    임대인은 임차인의 계약 갱신을 거절할 수 없도록 하고 있습니다.

① 임대인은 임차인이 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약 갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다 (중략)

② 임차인의 계약 갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.”라고 규정하고 있다

 

4. 상가 권리금을 확인합니다.

    상가에서 제일 중요한 것은 상가 권리금입니다.

    임대인은 임차인이 임대기간 만료 3개월 전부터 만기시 까지 새임차인으로부터

    권리금을 받는 것을 방해할 수 없습니다.

 

    계약서를 작성을 완료한 다음에는 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 인적정보를 기재하고

    계약 조항을 확인한 다음 기명 날인한다. 계약서를 작성한 후에는 당사자 각각 1통씩 보관합니다.

 

 

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