기획부동산 업자에게 속지 않는 법

 

 

소액투자,공동지분방식은 일단의심 하라 평창 동계올림픽 유치를 계기로 기획부동산이 다시 활개를 칠 조짐을 보이고 있다. 고객등을 상담하다보면 교수나 의사등 사회적인 저명인사들이 기획부동산에 꼬임에 넘어가 원치않게 장기투자를 하게 되는 경우를 많이 보게 된다.   최근  국토해양부는 기획부동산의 무분별한 토지분할과 분양을 예방하기 위해  '측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙'을 개정안을 마련했다.앞으로 법원으로부터 화해ㆍ조정조서 등의 확정 판결을 받은 경우라도 지자체로부터 토지분할 허가를 받은 경우에만 토지 분할이 가능해진다. 현재 녹지 및 비도시지역에서 토지를 분할하고자 할 때는 '국토의계획및이용에 관한 법률'에 따라 개발행위(토지분할) 허가를 받아야 한다. 하지만 기획부동산들은 법원의 화해ㆍ조정조서와 같은 확정판결이 있는 경우에는 개발가능 여부와 무관하게 토지지분 분할이 가능한 점을 악용해 판매에 나서고 있어 국토해양부가  제동을 건 것이다. 법이 시행이 되면   무분별한 토지 분할과 사기 분양이 줄어들 것으로 보이나 원천적으로 기획부동산의 영업행태를 발본색원하기 힘들것으로 보인다. 필자도 15년전 취직자리를 알아보다가 기획부동산인지 모르고  근무할뻔한적이 있다. 회사가 강남에 위치하고 수개층의 고급인테리어 사무실을 백여명의 직원들이  일하고 있어, 나름대로 안정적인 대기업계열사로 착각한 것이다.   지적정보의 디지털화 등 IT와 접목한 스마트 국토정보 서비스를 강화해,일반인들도쉽게 기획부동산 여부를 쉽게 확인할 수 있다. 토지 관련 각종 정보를 일반인에 공개하는 서비스는 온나라부동산포털과 토지이용규제정보서비스 등이 있다. 우선 `온나라부동산정보 통합포털'(www.onnara.go.kr)의 스마트폰용 모바일 홈페이지에서는 임야 등 실외에서 GPS로 사용자의 현 위치를 파악해 현장 지도 및 토지정보, 건물정보 등을 실시간으로 확인할 수 있다. 해당 지역의 주소지와 공시지가를 한 번에 확인할 수 있어 만약 기획부동산이 임야를 택지인 양 속여 팔 경우 현장에서 바로 사기여부를 파악할 수 있게 되는 것이다. 스마트폰 인터넷 검색창에 `스마트 국토정보'를 치거나 주소창에 `www.nsdis.go.kr'를 입력해 실행시키면 접속 가능하다. 이와는 별도로 토지이용규제정보서비스(luris.mltm.go.kr)를 이용하면 주소지 하나만으로 해당 지목과 면적 개별공시지가 지역지구 지정여부 등을 손쉽게 알아낼 수 있어 기획부동산 피해 방지에 매우 유용하다. 판매한다는 해당 주소지를 검색했을 때 자연환경보전지역 등 개발제한 임야에 해당돼 있는데 토지 자체가 바둑판처럼 촘촘이 쪼개져 있다면 이는 기획부동산일 가능성이 높은 곳임을 의미한다. 지도와 함께 하단에는 해당 지역에 해당하는 법령 내용도 자세하게 적혀 있어 투자적정성 여부를 한 눈에 알 수 있다. 미력하나마 기획부동산의  꼬드김에 넘어가지 않을 방법을 7가지 정도를 정리해본다. 1. 전화가 걸려오면  일단 의심   전화로 "좋은 물건 있다. 사라"   텔레마케팅 부동산 사기는 쓸모없는 임야 등을 헐값에 구입한 뒤 부유층 고객들에게 개발예정지라며 전화로 판촉 공세를 벌여 고가에 팔아넘기는 수법이다. 텔레마케팅 부동산 사기는 최근에는 많이 줄었지만 모르는 사람이나 오랫동안 연락이 끊겼던 사람에게서 투자권유가 오면 일단 의심해 보는 게 좋다.   2. 현지 실사시. 서둘러 등기 강요땐 의심 현지에서 실제로 거래되는 가격과 개발 계획의 사실여부도 직접 확인할 필요가 있다. 아울러 지적도, 토지이용계획 확인원, 토지대장, 공시지가 확인원, 등기부등본 등 관련서류를 열람하고 관계 법규 및 법적 규제 등을 확인해야 한다. 소유권 이전등기가 되는지 여부도 추가로 확인할 필요가 있다. 현장 답사는 기본이다. 해당 토지를 둘러보고 해당 토지에 대한 규제도 같이 점검해 봐야 한다. 서둘러 등기를 강요한다면 의심해봐야 하고 그럴땐 가등기를 하면 된다. 추가적으로 해당 토지를 보여주고 추후 주변 중계사에 가서 직접 확인해봐도 서로 짜고 치는 경우가 있어서 반드시 서류로 확인해봐야 한다.   3. 금요일 오후에 설명하는 행위   금요일 오후에는 사실을 판명할 관공서등이 문을 닫기 때문에 유의해야 한다. 반드시 해당 서류와 담당자의 확인과 등기부 등본을 확인하고 개발계획도 직접 알아보는게 좋다.또한 토지 소유주와 부동산업체와의 관계도 알아 본다.   4. 지번을 안 알려주는 행위   지번을 알려주면 토지대장을 떼보아 들통이 나는 수도 있어 회사직원에게도 안 알려준다고 하는 속설이 있다.※지번은 필지에 부여하는 지적공부<토지대장, 임야대장, 공유지연명부 등>에 등록한 번호이지만,번지는 행정의 편의상에 의해 구획된 행정 리, 동에 부여한 번호이다.   5. 사업자등록증의 업종이 개발업이 아닌 경우   개발업 외의 것이 되어있다면 의심을 해봐야 한다. 또한 거래에 문제가 있을 경우에도 책임을 부담시킬만한 신용이나 능력이 기획부동산에 없는 경우가 많다. 책임을 회피하기 위해 주식회사 형태의 회사조직을 만들고 소위 “바지사장”을 내세우는 등 실제 책임자가 책임을 회피할 수 있는 구조가 대부분이다. 결국, 기획부동산측의 사기적인 수법에 대해 민사적으로는 대금반환, 형사적으로는 형사처벌이 가능할 수 있지만 이를 책임질 수 있는 자력이나 사람이 없어 실효성있는 구제를 받을 수 없게 된다.   6. 회사 설립이 1~2년밖에 안되는 신생업종인 경우   단기로 먹고 폐업하는 경우가 많이 때문에 주의해야 힌다.사무실이 지나치게 고급스럼거나 화려한 곳에서 근무하는 임직원들중 주로 30~50대 주부사원들이 많이 포진해있는 경우는 일단 의심해 본다.   7.지분등기를 강요하는 경우   기획부동산의 주요대상인 토지의 경우 공동지분형태가 아닌 개개의 소비자들 앞으로 단독으로 분할되어야만 제대로된 재산권행사를 할 수 있는데 앞으로는  단독명의로 분할하기가 쉽지않을것이다. 토지분할을 위해서는 지차제로부터 허가를 받아야하는데 투기우려와 난개발 우려로 지자체가 엄격하게 심사하기 때문이다. 요행히 단독으로 분할되더라도 분할된 부분들 중에서 도로와 접할 수 없는 소위 “맹지”가 되는 토지부분은 향후 건축 등과 같이 토지이용에 있어 큰 제한을 받게 될 수 밖에 없어 재산적인 가치가 크게 저감된다