1세대1주택 고가주택의 양도소득세 계산 및 신고납부

오랫동안 알고 지냈던 지인으로 부터 연락이 왔습니다.

분당에 있는 아파트를 16.1억 원에 매도(고가주택)해서 양도세 신고납부 해야는데 도와달라고...

취득금액 14.7억 원... 양도차익은 1.4억원...

올해부터 양도시 2년이상 거주요건을 충족해야 1세대1주택 비과세규정을 적용받을 수 있었기에

작년 말까지 잔금일로 해서 매도하라고 알려 주었고, 그 지인은 12월23일 잔금일로 해서 아파트를

양도하게 되었습니다.

자... 비과세요건을 충족하지 못한다면, 1.4억 원의 양도차익에 대한 세금을 고스란히 다 내야 할

상황이었습니다.

다행히 그 전에 양도하여 비과세요건(2년이상 보유)을 충족하여 수천만원 세금을 낼 아파트에 대해

약12만 원의 양도세 및 지방소득세 납부로 마무리를 해 주었습니다.

참고로 올해 개정세법에 의하면 6월말까지 거주요건 충족 연장 및 장기보유특별공제는 보유와 거주

각각 구분해서 정리한다고 합니다.

자... 비과세요건을 충족한 고가주택에 대한 양도세 계산은 어찌될까요?

9억 원까지는 비과세 대상에 해당되고, 초과분에 대해서만 안분(구분)과세 됩니다.

즉, 양도차익 X 양도가액 - 9억 원 / 양도가액 = 고가주택에 대한 양도차익이 되는 것 이지요.

위 주택을 예를 들면, 1.4억 원 X 16.1억 원 - 9억 원 / 16.1억원 = 약 6,174만 원

장기보유특별공제 80%(작년은 보유기간만 봤음...11년 보유)인 약4,940만 원 공제후 과세되는

양도소득금액은 약1,234만 원... 

다시말해서1.4억 원의 양도차익 중 비과세(9억 이하 일반주택에 대한)가 7,826만원 이고, 과세되는 양도차익(9억 원 초과분 안분과세)이 6,174만 원이 되는 것 입니다.

여기에 장기보유특별공제 10년 이상 보유 80% 공제와 기본공제액인 250만원을 차감하면 양도소득

과세표준액이 나오는 것 이지요.

1,234만 원 양도소득금액에서 기본공제 250만원 공제하니 1천만원도 안되고 1,200만 원 이하금액

에 대한 적용세율 6% 적용... 약 60만원 전후가 나오게 되는 것 입니다.

                           < 양도소득 세액산출 산식 >

양도가액 - 필요경비(취득가액, 취득세등 납부세액, 취득및양도시 중개수수료등) = 양도차익

양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

양도소득금액 - 양도소득기본공제(250만원) = 과세표준 X 세율 = 납부하여야 할 양도소득세

그러나, 제 지인의 양도물건에 대한 취득세, 중개수수료(취득 및 양도)등 필요경비 약 5~6천 만원을

포함시키지 않고 계산했기에 위 금액이 나온 것이고... 소유권도 배우자랑 두명의 명의로 되어 있어서 양도소득기본공제액도 250만원이 아닌 500만원을 공제받을 수 있었기에 1인 약6만 원, 합쳐서 약12만 원에 양도소득세를 신고납부 할 수 있었습니다.

(결론)

조금 손해를 본다고 생각이 될 지라도, 개정세법등을 고려하여 양도세를 줄일 수 있다면 양도하고 다른 투자물건으로 눈을 돌려 보는 것도 좋은 재테크 방식 입니다.

양도가액이 맘에 안든다고 머뭇 거리다가 해가 바뀌어 개정세법에 적용 받았다면 수천만 원의 양도세를 부담했어야 하는 실예 입니다.