꼬마빌딩 A to Z] “잘 사는 것보다 잘 팔아야 성공

꼬마빌딩 A to Z] “잘 사는 것보다 잘 팔아야 성공

 

아파트는 브랜드, 학군, 향(向), 조망(view), 교통망 등에 따라 가격이 달라진다. 그런데 중소형 건물은 바로 옆의 빌딩이라도 수익률에 영향을 주는 임대료, 관리 상태 등에 따라 가치가 달라지고 매매 가격도 완전히 다를 수 있다.

 

일반적으로 중소형 건물은 공실률이 낮고, 임대료가 높아야 매각하기 수월하다. 그러나 두 가지 요소를 모두 갖췄더라도 아파트나 주택과는 다른 매각 과정이 필요하다. 꼬마빌딩을 잘 팔기 위해 주의할 사항을 4가지만 짚어 보자.

빌딩을 제값받고 팔기 위해서는 공실이 없고, 임대료가 높은 것은 기본이다. 여기에 관리상태가 좋고, 현실적인 임대수익률을 제시해야 한다. 사진은 서울 청진동의 한 빌딩. /조선일보 DB

 

첫째 빌딩 수익률을 객관적으로 계산해서 제시해야 한다.

 

단순히 임대 수입만 갖고 수익률을 계산하는 경우가 적지 않다. 하지만 건물 운영 경비와 세금, 보험, 수선 유지비 등 관리 비용을 뺀 현실적인 임대수익률을 제시하는 게 오히려 매수자의 구매 의향을 높일 수 있다. 향후 3~5년 수익률을 예측해 건물의 미래가치(FV)도 제시한다. 관리비용은 건물이 크다면 늘어날 수밖에 없지만, 매각 시점이 다가올수록 유지관리 방법을 단순화하고 지출 비용을 줄여야 한다.

 

둘째, 임대차 계약의 관리 상태를 파악해야 한다.

 

임대차 계약서에 임대료 인상률을 기재해 향후 수익률 증액을 예상할 수 있도록 한다. 매수인이 원하는 용도에 따라 일부 명도, 전체 명도, 장기 계약 등을 요구할 수 있기 때문에 임차인들과 꾸준한 소통을 통해 임차 기간과 계약 종료 상황을 수시로 파악한다. 현재 임차인의 영업 상태 등을 확인해 중간에 계약이 해지되거나 임차인이 변경되는 상황에도 대비한다. 매도계약을 앞두고 예상치 못한 공실이 발생해 차기 매수인이 매수를 보류하게 되는 경우가 종종 있다.

셋째, 건물의 관리 상태를 양호하게 유지한다.

 

내부와 외관에 큰 비용을 투자해야 할 것 같은 건물은 매수자가 추가 비용을 우려해 가격 협상 시 매도자가 우위에 설 수 없다. 건물 외관이 세련되고 화려하지는 않아도 유지 관리 상태가 양호하고 청결하며 불법적인 요소가 없으면 매수인 입장에서는 위의 첫째와 둘째 요소가 충족되면 매수를 희망할 확률이 높아진다.

건물 관리비용은 연면적이 클수록 많아질 수밖에 없지만, 매각 시점이 다가올수록 유지관리 방법을 단순화하고 지출 비용을 줄이는 게 좋다.

 

넷째, 성공적인 매도 차익 실현을 위해 절세(節稅)를 고려해야 한다.

 

세무사와 함께 검토해야 하겠지만 부동산 관점에서 중요하게 챙겨야 할 부분만 살펴보자. 먼저 상가 건물을 10년 이상 보유하고 양도하는 경우 양도차익의 30%를 장기 보유특별공제로 인정받을 수 있다. 건물관리 및 수선 유지에 들어가는 비용은 반드시 세금계산서 처리하거나 영수증을 챙겨 종합소득세 신고 시 필요경비로 인정받고 세금 공제를 받는다. 영수증만 잘 챙겨도 세금 공제를 받을 수 있다.

 

장기적인 매각 계획을 미리 세워놓는 것도 좋은 절세법 중 하나다.

 

자녀에게 부모 소유 재산을 증여·상속하는 경우라면 일반적으로 상가 건물이 아파트나 금융자산보다 절세 효과가 크다. 가족에게 지분 증여 또는 부담부 증여를 통해 미리 양도세에 대비하는 방법도 세무사와 협의한다.