서울 가양동 CJ부지 등 개발 호재들(21/7.24일 기준)

1.  가양동 CJ부지 개발 본격화(21.7.28 서울시 확정)   2.  마곡 MICE 복합단지 착공   3.  김포공항 고도제한 완화   4. 김포공항 항공 신사업 특화지구 개발(대형 컨벤션센타 건립)   5.  서부광역철도 [대장 홍대선(부천 원종-홍대역)] 건설 호재   6.  강북 순환 경전철(목동-등촌역-청량리역) 건설 호재

 

1. 가양동 CJ부지 개발 본격화(21.7.28. 서울시 확정)

 

   서울시는 2021년 7월 28일 제13차 도시·건축공동위원회를 개최하여 강서구 가양동 92-1번지 일원에 대하여 가양동 CJ공장부지 지구단위계획구역 및 계획결정(변경), 특별계획구역 세부개발계획 결정(안)을 “수정가결” 하였다고 밝혔다.

 

   대상지는 CJ공장부지에 대한 계획적인 발전방향을 제시하고자 2012년 결정된 지구단위계획구역으로 지하철 9호선 양천향교역 인근에 위치하고 있는 지역이며, 금번 지구단위계획 변경 및 세부개발계획 수립은 토지소유자 제안에 따라 추진되었다.

 

   주요 내용은 특별계획구역에 지하 7층~지상 14층 규모의 업무시설, 지식산업센터를 신축하는 사항이며, 저층부에는 판매시설, 근린생활시설 등을 설치하고 건축한계선 및 공개공지를 활용한 개방적 공간으로 구성하여 가로활성화를 유도하는 계획이 포함되어 있다.

 

 

 따라서, 서울시 관계자는 “이번 세부개발계획 결정에 따라 대상지가 지역 필요시설인 공원, 주차장 등을 확충하고 마곡지구의 배후지원 역할을 수행할 수 있을 것으로 기대한다.”고 밝혔다.

 

따라서, CJ부지개발이 본격화 되면 CJ부지 개발 후 정문 방향에 위치한 재건축 또는 리모델링 대상 구축아파트인 중대형 동신대아아파트(122~192m2형), 84m2형인 한강타운 아파트, 소형평형인 성지아파트(49~70m2형) 등이 수혜를 크게 입을 것으로 입소문을 통해 알려져 있고

인근의 휴먼빌, 강서한강메르디앙, 한강자이아파트도 수혜를 입을 것으로 판단됨

 

 

 

 

2.  마곡 MICE 복합단지 개발   

 

 

    사업지는 서울시 강서구 마곡동 767번지 일원에 위치하며, 지하 7층에서 지상 15층의 규모로, 대지면적은 8.3만㎡(2.5만평), 연면적은 82.7만㎡(25만평) 18개 동으로 조성된다. 총사업규모는 약 4.1조원이며 올해 7월 착공하여 2024년 6월경 준공될 예정이다.

    마곡 MICE 복합단지 내에는 10.7만평에 달하는 프라임 오피스 시설 외에도 1.8만평 규모의 컨벤션 센터, 3.1만평의 상업시설과 생활형 숙박시설 876실(약 4.1만평), 노인복지주택 938실(3.9만평) 및 400실 규모의 호텔 등이 들어서게 된다.

 

    그 밖에도 파워글라스를 도입한 대형 미디어 파사드와 마곡중앙광장을 품은 대규모 연결녹지 등을 배치하여 준공시점에는 서울 서부권역의 랜드마크로 자리매김 할 것으로 예상된다.

 

    마곡 마이스(MICE) 복합단지는 서울 9호선 마곡나루역, 서울 5호선 마곡역, 공항철도 인접 트리플 역세권에 위치하며 보타닉 공원, 서울식물원, LG아트센터(2022년) 등 휴식과 여가를 즐길 수 있는 친환경 입지는 물론 서울이대병원 등 대형의료시설이 인접해있다. 또한 공항 접근성으로 글로벌 R&D 센터 및 연구소 유치 예정으로 첨단 지식 산업 클러스터의 중심지로 발전 가능성이 높다.

 

 

     마곡 마이스(MICE) 투자를 주관한 이승환 메리츠증권 투자금융팀 이사는 “서울 마곡 MICE 복합단지는 장기적으로 서울 서부권역에서 가장 높은 잠재력과 발전 가능성을 지닌 사업”이라고 평가하고 “대규모 공모사업의 선두주자인 SDAMC의 미래 지향적인 사업계획 하에 컨소시엄 대표사인 롯데건설의 전폭적인 지원과 부동산PF 분야의 강자인 메리츠증권의 전사적인 역량이 결합되어 마곡 MICE 복합단지 프로젝트 파이낸싱을 성공적으로 마무리할 수 있었다”고 밝혔다.

 

    한편 메리츠증권은 마곡마이스PFV(프로젝트 금융투자회사)를 차주로 하는 ‘서울시 마곡특별계획구역 CP1·2·3 MICE 복합단지 개발사업’의 PF 대출 인수 및 주관을 매듭지었다.

 

    마곡마이스PFV는 롯데건설과 메리츠증권, SDAMC 등이 롯데건설 컨소시엄을 구성해 공동으로 투자·설립한 회사이며, 지난 2019년 12월 SH공사로부터 경쟁공모 방식에서 우선협상자로 선정되어 이후 토지매매계약을 체결해 사업을 진행해 왔다.

    대출에는 교보생명, DB손해보험, 신협중앙회 등 43개 국내 금융기관이 참여했으며, 특히 메리츠금융그룹은 사상최대 규모에 달하는 2조5000억원 PF 대출 중 약 1조1000억원에 달하는 물량을 인수했다. 마곡 마이스(MICE) PF 규모는 여의도 파크원 PF(2.1조원) 규모를 넘어선다.

 

3.  김포공항 고도제한 완화

 

■ 국토부 김포공항 고도제한 완화 로드 맵(2019.4.9. 언론보도)

 

2022년  (ICAO 개정안 마련)   →   2024년  (개정안 발효) →   2026년  (개정안 국내 적용으로 고도제한 완화)

 

■ 진행 사항

국토부 발표에 의하면 현재 국제민간항공기구(ICAO)는 공항주변 고도제한 관련 국제기준 개정을 추친 중이라며 국제기준이 개정된 이후에 국내 적용이 가능하다고 밝혔다

 

국제민간항공기구(ICAO)는 192개국이 참여하는 국제민간항공 유엔 전문기구로 2013년 5월 우리 정부의 제안으로 공항 주변 고도제한 논의를 시작했다.

 

2015년부터 장애물제한표면(OLS) 태스크포스(TF)를 꾸려 2022년까지 개정안을 작성해 항행위원회에 제출하고 2024년 발효 후 2년 간 유예기간을 거쳐 2026년부터 각 체약국에 적용하는 일정을 마련했다.

 

현재 OLS(장애물제한표면) 공간 범위 내에서 장애물이 허용되지 않는 무장애물표면(OFS)과 항공학적 검토를 통해 장애물 허용 여부를 평가하는 장애물평가표면(OES)으로 이원화하는 방안을 논의 중이며 향후 TF 추가 논의, 항행위원회 심의, 체약국 의견 조회, ICAO 이사회 등이 절차를 거쳐야 해 일정은 다소 변경될 수 있다.

 

국토부는 공항 인근 주민이나 지자체에서 고도 제한이 곧 완화될 것이란 기대감이 팽배해지자 국제 기준 개정이 먼저라는 입장을 거듭 확인한 것으로 풀이된다. 

 

실제 국토부가 국내 제도적 기반을 마련하기 위해 공항시설법령 개정, 항공학적 검토위원회 구성·운영, 항공학적 검토 전문기관 지정 등 절차를 수행하는 과정에서 고도제한 완화에 대한 기대감이 높아져 왔다.  다만 서울시가 지난달 김포공항 주변 고도지구 80.2㎢ 제한을 폐지한 것은 공항시설법과 함께 중복규제하던 것을 정비한 것이어서 국제 기준 개정과는 무관하다고 국토부는 설명했다. 

 

 국토부 관계자는 "장애물제한표면(OLS)은 항공기 안전과 직결된 문제로 모든 체약국이 민감하게 인식하고 있다"며 "ICAO TF에서도 비행장 설계 및 공항운영 등 다른 분야와 긴밀한 의견 조율이 필요하기 때문에 충분한 의견수렴 과정을 고려해 일정을 결정했다"고 밝혔다.

 

이어 "우리나라는 ICAO 체약국으로 국제민간항공조약 및 부속서의 표준과 방식에 부합하도록 항공학적 검토 사항을 심의·의결해야 한다"며 "실질적으로는 국제 기준 개정이 선행된 이후에 국내 적용이 가능하다"고 부연했다.

 

따라서, 강서구 지역은 현재는 13~15층까지만 건축이 가능하지만 고도제한이 완화되면 30층까지 건축이 가능할 것으로 기대됨에 따라 재건축이 가능한 구축 아파트에게는 호재로 작용될 것으로 보여진다

 

 

4. 김포공항 항공 신사업 특화지구 개발(대형 컨벤션센타 건립)

 

코엑스 2배 달하는 초대형 복합시설..드론택시 승장강, 3기 신도시 BRT 및 서부권 시외버스 환승장도 구축

 

 

서울 강서구 김포공항 국내선 청사 앞 주차장 부지에 연면적 100만㎡ 규모 초대형 복합시설이 들어선다. 삼성동 코엑스몰(연면적 46만㎡)의 2배 이상 규모로 총사업비 2조9000억원이 투입될 예정이다.

본 건물은 지하 5층~지상 5층로 지어지며 지상부엔 부천 대장, 인천 계양 등 3기 신도시를 짓는 광역급행버스(S-BRT) 및 서부권 시외버스 환승장이 구축된다. 지상 5층엔 드론택시를 비롯한 도심항공교통(UAM) 승강장이 마련된다.

현재 지상부에 4000대 규모로 마련된 주차장은 전면 지하화되며 동시 수용 규모가 1만대로 대폭 확충된다.

 

 

17일 관련 업계에 따르면 국토교통부, 서울시 등 관계 기관은 이 같은 내용을 골자로 하는 '김포공항 복합개발 계획안'을 협의 중이다.

이번 복합개발 사업은 국내선 앞 주차장부터 메이필드 호텔 앞 주유소까지 총 43만㎡ 규모 부지에서 진행된다. 모두 국토부 산하 공공기관인 한국공항공사가 소유한 땅이다. 토지주 등 별도 이해관계자가 없어 사업계획이 확정되면 신속한 착공이 가능하다.

본 건물은 주차장 부지에 들어서며 이외 부지 곳곳에 지역 고도제한(45m)에 맞춘 중층 높이의 대형 건물이 들어설 예정이다. 서울시 관계자는 "국제회의 유치가 가능한 컨벤션 시설과 혁신기업 R&D 시설, 공항 지원시설, 상업시설, 인근 주민들이 이용할 수 있는 생활SOC 시설 등을 함께 조성할 것"이라고 설명했다.

사업 부지와 도로를 두고 맞닿은 지하철 9호선 송정역 앞 노후 저층 주거지를 연계 개발하는 방안도 추진한다. 이를 위해 서울시는 올해와 내년 각각 5억원의 기초설계 용역 예산을 확보했다.

해당 저층 주거지를 재개발해서 새로 짓는 김포공항 복합시설 건물과 육교 형태로 잇는 방안도 유력하게 검토 중인 것으로 알려졌다.

 

 

김포공항 복합개발 사업부지는 9월 '도시재생혁신지구'로 신청할 예정이다. 국토부와 서울시는 이 같은 개발 방향에 공감하고 유관 기관들과 세부 계획을 협의 중이다.

건물은 세부 개발계획이 수립된 2023년 상반기 착공해서 2028년경 완공될 예정이다. 주차장 대체부지 마련과 지하 공사 일정에 따라 완공 시기는 다소 지연될 수 있지만 늦어도 2030년에는 사업이 마무리될 것으로 예상된다.

업계 관계자는 "김포공항 부지 복합개발은 수 년전부터 논의됐지만 사업성을 높이기 어려워 현실화되지 못했다"며 "하지만 시간이 흘러 주변 인구, 노후도 등 도시재생사업 요건이 충족됐고 도심 UAM 활성화, 3기신도시 연계성 강화 등 정책 목표에 정부와 서울시가 공감대를 형성해 사업이 가시화되고 있는 것"이라고 말했다.

 

5. 서부광역철도 (대장·홍대선)

  대장 홍대선 서부광역철도는 2호선·공항철도 홍대역에서 부천 대장신도시까지 연결하는 노선입니다.

  3기 신도시 중 유일하게 지하철이 없는 대장신도시의 핵심 교통 대책이 되었죠!

 

   

   교통 여건이 취약했던 수도권 서부 지역 주민들에게는 숙원 사업입니다.
   서울 도심을 지나진 않지만 현재 계획된 10개 역 중 6개가 환승역이고,

   연결되는 노선이 2호선, 9호선, 공항철도 등이라 부가가치가 상당히 높죠!

 

대장신도시 조감도 (출처=국토교통부)

 

이 노선은 경기도 부천시, 서울 강서구 화곡동, 양천구 신월동, 마포구 상암동 등 영향을 미칠 지역이 광범위합니다.