"집값이 서울 치고는 아직 싼데 대형 호재까지 있으니 패닉바잉족, 갭투자족 한꺼번에 몰려들죠."(가양동 A중개업소)
서울 강서구 가양동 일대 CJ제일제당 공장부지 개발이 가시화 되면서 일대 아파트 집값이 들썩이고 있다. 이 부지는 인창개발이 CJ제일제당으로부터 1조원에 사들여 삼성동 코엑스보다 큰 규모의 복합 상가를 지을 계획이다. 일대 주거환경이 대폭 개선될 것으로 기대되면서 부지와 인접한 단지들의 신고가 거래가 잇따른다.
가양동 아파트 시세 작년에만 24% 상승
6일 KB국민은행 리브온에 따르면 서울 강서구 가양동 아파트 시세는 작년 1월부터 12월까지 24.5% 상승했다. 이는 강서구에서 가장 높은 상승률이다. 같은 기간 강서구 아파트 시세는 평균 18.9% 상승했다. 가양동을 비롯해 등촌동(21.0%), 염창동(20.7%) 등이 시세 상승을 이끌었다.
가양동은 9호선 가양역과 양천향교역 선로 북쪽에 한강변을 따라 위치한 곳으로 방화동과 함께 택지지구로 개발됐다. 한강이 가깝고 지하철 9호선 양천향교역, 가양역, 증미역이 통과해 교통여건이 편리하다는 게 강점으로 꼽힌다. 1990년대 초 잇따라 들어선 대단지 아파트가 주를 이룬다. 가양1단지(한강타운)~9단지로 이중 4·5·7·8단지는 영구임대 아파트로 사용되고 있다.
노후된 소형 단지가 밀집한 데다 서울 외곽지역이란 인식 탓에 상대적으로 저가 아파트가 많았던 이 지역 집값이 들썩거리기 시작한 것은 2019년 말부터다. CJ그룹이 과거 CJ제일제당 바이오연구소로 사용했던 가양동 공장부지 매각에 나선 것. 지하철 9호선 양천향교역 역세권에 자리한 알짜 부지로 인창개발과 현대건설 컨소시엄은 문화·쇼핑·오피스 복합단지로 개발할 계획을 갖고 이 땅을 1조원에 사들였다.
CJ가양동 용지, 코엑스 1.5배 복합시설 개발
CJ가양동 부지는 용적률 480%에 땅 면적은 10만5762㎡ 규모로 삼성동 코엑스(4만7130㎡) 용지의 2배가 넘는 규모다. 연면적으로 따져도 79만7149㎡에 달해 코엑스(46만㎡)보다 1.5배 크다. 인창개발은 이곳에 지하 5층~지상 17층 규모의 복합시설을 지을 계획이다. 지식산업센터, 판매시설, 문화 및 집회시설, 판매시설 등이 들어선다.
대형 쇼핑·상업시설이 전무했던 강서구 주민들은 '제2의 코엑스'가 들어설 것이라는 기대에 한껏 들떠 있다. 특히 부지를 둘러싸고 들어서 있는 단지들에 대한 관심이 높다. CJ부지는 동신대아, 휴먼빌, 강서한강월드메르디앙, 한보, 보람, 강서한강자이, 한강타운, 가양성지2단지 등 대규모 아파트촌에 둘러싸여 있다.
일선 중개업소 관계자들이 한 목소리로 '최대 수혜지'로 꼽는 아파트는 가양성지2단지다. 단지 규모가 1624가구로 주변 아파트 가운데 가장 크다. CJ부지와는 성재중학교, 동양고등학교를 사이에 두고 마주보고 있다.
이 단지는 지난 한 해 동안 96건 실거래 됐다. 비교적 가격이 저렴하고 소형 면적으로만 구성돼있어 투자용으로 매입하기도 부담 없어서다. 지난해 실거주와 투자를 함께 고려하는 30대 패닉바잉족과 전세를 끼고 들어오는 갭투자 세력이 함께 몰려 들었다는 게 현장의 얘기다.
작년 1월 4억(4층)에 거래됐던 전용 34㎡는 12월 5억3500만원(3층)에 팔리며 신고가를 찍었다. 1월까지 5억 후반대에 거래됐던 전용 49㎡는 최근 7억2500만원(5층)에 팔리며 처음으로 7억원을 넘어섰다. 상승폭은 30%를 웃돈다.
가양동 A공인 대표는 "현재 CJ부지 형태를 놓고 보면 성재중-동양고 사이 도로로 출구를 낼 가능성이 제일 높다"며 "그러면 가양성지2단지와 마주보는 자리에 출구가 생기는 셈이라 제일 수혜가 클 것이라고 보는 것"이라고 말했다.
"앞으로 두 번 더 뛸 것"…착공까진 2년 걸려
비교적 넓은 면적을 원하는 실수요자들은 가양성지2단지 바로 옆에 들어선 한강타운(가양1단지)으로 눈을 돌린다. 전용 84㎡ 990가구로만 구성된 이 단지는 작년 말 9억9500만원(9층)에 거래되면서 10억원 돌파를 목전에 두고 있다. CJ부지 매각 소식이 알려진 작년 1월까지만 해도 7억7000만원(5층)에 팔렸던 주택형이다.
B중개업소 관계자는 "CJ부지에 회사들이 입주하면 그 직원들도 주변에서 집을 찾아야 하지 않겠냐"며 "이 동네 새 아파트가 없으니 구축 중에 고를 수 밖에 없고 수요가 많아질 것이 불보듯 뻔하기에 때문에 집값이 오르는 것"이라고 설명했다.
가양동 일대에서 가장 최근 입주한 단지는 2013년 준공된 '강서한강자이'다. 이 단지 역시 CJ부지와 맞닿아 있다. 작년 9월 전용 84㎡가 12억3500만원(17층)에 거래됐다. 강서구 최고가다. 2월 거래된 9억9500만원(2층)과 비교하면 반년 사이 2억4000만원이 올랐다. 현재 입주 가능한 매물 호가는 14억원에 나와있다.
인근 C공인 실장은 "본래 호재가 있는 지역은 발표 났을 때 한번, 착공할 때 한번, 완공했을 때 한번 총 3번 정도 뛴다"며 "지금 매입해도 앞으로 두번 더 큰 폭의 상승이 있을 것"이라고 내다봤다. 다만 일대 중개업소들이 "올 하반기 착공"이라고 확언한 것과 달리 실제 착공까지는 2년 정도 걸릴 가능성이 높다.
강서구는 현재 인창개발이 제출한 개발 계획안의 주민공람을 진행 중이다. 주민공람을 마치면 구에서 도시계획위원회를 열어 자문을 구한 다음, 서울시에 결정 요청을 해야 한다. 이후 서울시 도시건축위원회의 심의를 거쳐야 지구단위계획 세부개발계획이 확정된다. 개발 계획이 확정되면 다시 구청 건축과에서부터 인허가 절차를 시작해야 한다.
강서구청 관계자는 "세부개발계획 확정까지 지금부터 1년, 이후 건축 인허가 절차 1년을 합쳐 착공까지는 넉넉하게 2년 정도 걸린다고 보면 된다"며 "층수, 규모 등 개발계획도 그간의 과정에서 얼마든지 변경될 수 있기 때문에 지금 나온 내용이 확정된 것은 아니다"고 말했다.
김포공항 고도제한은 서울시 강서구, 양천구, 부천시의 경우 각종 규제 특히 건축 규제로 인해 막대한 재산상의 손해를 감수하고 있어, 김포공항의 고도제한 완화 문제는 서울시 강서구, 양천구, 부천시의 가장 큰 숙원사업으로 선거때마다 이슈로 부각되어 오고 있다.
이와 관련하여 그동안 김포공항 고도제한 완화를 위해 추진되고 있는 상황에 대한 자료를 발췌 정리하였다
■ 사업 추진 배경 및 필요성
고도제한이란 건축법, 항공법 등 여러 법령에 규정해 놓은 건축물 및 공작물의 높이를 제한하는 규제를 말하며 현재 김포공항 활주로 주변 반경 4km 이내는 국제민간항공기구(ICAO) 국제기준 및 항공법에 따라 건축물의 높이를 57.86m로 일괄 규제하고 있어 아파트 기준으로 13층 이하의 건축물 밖에 들어설 수 없다
강서구는 전체 면적의 97.3%가 고도제한에 묶여 있어 지난 60여년 동안 구민들의 재산권 행사가 제한되었고, 토지의 효율성도 1/10에도 미치지 못해 재산가치가 낮게 평가되어 고도제한 피해 손실액이 무려 약 60조원으로 추정된다
따라서 고도제한 제한에 따른 문제점을 해소하기 위해 비행안전을 준수하는 법 테두리 안에서 고도제한 완화하여 고도제한지역(장애물제한표면)내 기준 높이보다 비행안전을 고려하여 건축물을 높이를 높여야 할 필요성이 있다
■ 김포공항 주변 고도지구 등 중복규제 폐지(2019.3.21. 언론보도)
김포공항 주변 고도지구를 비롯해 중복 규제 등으로 실효성을 상실한 4곳의 용도지구가 폐지된다.
서울시가 건축물을 지을 때 용도, 높이, 용적률, 건폐율 등에 대한 토지 이용 규제인 ‘용도지구’를 56년 만에 전면 재정비하는 데 따른 것이다.
김포공항 주변에 30층짜리 아파트, 빌딩을 짓는 시범사업에 속도가 붙을 전망이다.
서울시는 지난 20일 제4차 도시계획위원회를 열어 김포공항 주변 고도지구, 특정용도제한지구, 시계경관지구, 방재지구 폐지를 추진하는 내용을 담은 ‘도시관리계획(용도지구) 변경 결정안’을 조건부 가결했다고 21일 발표했다. 여기에 속한 지역은 김포공항 주변 고도지구 80.2㎢, 특정용도제한지구 5.7㎢, 시계경관지구 0.56㎢, 방재지구 0.2㎢ 등이다. 총 면적 86.66㎢로 서울시 용도지구 전체 면적의 약 43.7%에 이른다.
이번 변경안의 핵심은 김포공항 주변 고도지구로 서울시 고도지구 전체 면적(89.6㎢)의 90%를 차지한다. 김포공항 주변은 1977년 서울지방항공청의 요청으로 고도지구로 지정됐으나 ‘공항시설법’의 높이 규제도 받고 있어 중복 규제라는 지적이 많았다. 고도지구가 폐지된다고 해서 곧바로 김포공항 주변 고도 제한이 풀리는 것은 아니다.
국토부 발표에 의하면 현재 국제민간항공기구(ICAO)는 공항주변 고도제한 관련 국제기준 개정을 추친 중이라며 국제기준이 개정된 이후에 국내 적용이 가능하다고 밝혔다
국제민간항공기구(ICAO)는 192개국이 참여하는 국제민간항공 유엔 전문기구로 2013년 5월 우리 정부의 제안으로 공항 주변 고도제한 논의를 시작했다.
2015년부터 장애물제한표면(OLS) 태스크포스(TF)를 꾸려 2022년까지 개정안을 작성해 항행위원회에 제출하고 2024년 발효 후 2년 간 유예기간을 거쳐 2026년부터 각 체약국에 적용하는 일정을 마련했다.
현재 OLS(장애물제한표면) 공간 범위 내에서 장애물이 허용되지 않는 무장애물표면(OFS)과 항공학적 검토를 통해 장애물 허용 여부를 평가하는 장애물평가표면(OES)으로 이원화하는 방안을 논의 중이며 향후 TF 추가 논의, 항행위원회 심의, 체약국 의견 조회, ICAO 이사회 등이 절차를 거쳐야 해 일정은 다소 변경될 수 있다.
국토부는 공항 인근 주민이나 지자체에서 고도 제한이 곧 완화될 것이란 기대감이 팽배해지자 국제 기준 개정이 먼저라는 입장을 거듭 확인한 것으로 풀이된다.
실제 국토부가 국내 제도적 기반을 마련하기 위해 공항시설법령 개정, 항공학적 검토위원회 구성·운영, 항공학적 검토 전문기관 지정 등 절차를 수행하는 과정에서 고도제한 완화에 대한 기대감이 높아져 왔다. 다만 서울시가 지난달 김포공항 주변 고도지구 80.2㎢ 제한을 폐지한 것은 공항시설법과 함께 중복규제하던 것을 정비한 것이어서 국제 기준 개정과는 무관하다고 국토부는 설명했다.
국토부 관계자는 "장애물제한표면(OLS)은 항공기 안전과 직결된 문제로 모든 체약국이 민감하게 인식하고 있다"며 "ICAO TF에서도 비행장 설계 및 공항운영 등 다른 분야와 긴밀한 의견 조율이 필요하기 때문에 충분한 의견수렴 과정을 고려해 일정을 결정했다"고 밝혔다.
이어 "우리나라는 ICAO 체약국으로 국제민간항공조약 및 부속서의 표준과 방식에 부합하도록 항공학적 검토 사항을 심의·의결해야 한다"며 "실질적으로는 국제 기준 개정이 선행된 이후에 국내 적용이 가능하다"고 부연했다.
따라서, 강서구 지역은 현재는 13~15층까지만 건축이 가능하지만 고도제한이 완화되면 30층까지 건축이 가능할 것으로 기대됨에 따라 재건축이 가능한 구축 아파트에게는 호재로 작용될 것으로 보여진다
■ 언론보도내용
서울시, 김포공항 주변 고도지구 등 용도지구 4곳 ‘폐지’
[아유경제=김필중 기자] 서울시가 토지이용 규제를 위해 지정한 용도지구에 대해 대대적인 재정비에 나선다.
서울시는 지난 20일 개최된 제4차 도시계획위원회에서 용도지구 4곳의 폐지를 추진하는 ‘도시관리계획(용도지구) 변경결정(안)’을 조건부 가결했다고 21일 밝혔다.
용도지구는 무분별한 개발 방지 등의 사유로 건축물 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이의 제한이 가능하도록 지정된 곳이다. 시는 타법령 제도와 중복규제 중이거나 과다중첩 지정, 지정목적 달성 및 당초 지정취지 상실 등 실효성이 상실된 4개의 용도지구 폐지를 추진한다는 방침이다.
결정안에 포함된 지역은 ▲김포공항 주변 고도지구 80.2㎢ ▲특정용도제한지구 5.7㎢ ▲시계경관지구 0.56㎢ ▲방재지구 0.2㎢ 등 총 면적 86.6㎢으로, 서울시 용도지구 전체면적의 43.7%에 해당한다.
1977년 지정된 김포공항 주변 고도지구는 항공기 이착륙시 안전사고 방지를 위해 일대 80.2㎢ 부지 내에 건물 높이를 해발 10m에서 112m까지 제한했다. 하지만 장애물 높이를 규정한 「공항시설법」과 중복 규제라는 지적이 제기돼 왔다.
서울시에서 그동안 용도지구를 간헐적으로 신설 또는 폐지한 경우는 있었지만 이 같은 대규모 재정비는 1962년 제도가 정착된 이후 56년 만이다.
서울시 관계자는 “이번 결정은 토지이용 간소화 및 합리화 추진을 위한 용도지구의 체계적 정비의 일환”이라며 “불합리한 토지이용 중복규제를 폐지함으로써 토지이용 간소화 및 주민불편 최소화를 통해 합리적인 도시관리정책을 추진하는 데 기여할 것으로 보인다”고 말했다.
국토부 "공항 고도제한 완화, 2026년에나 가능"
2022년 개정안 마련→2024년 발효→2026년 국내 적용
【서울=뉴시스】신정원 기자 = 국토교통부가 국내 공항 주변 고도제한 완화는 국제 기준이 개정된 이후에 가능하다는 입장을 재확인했다. 시기는 2026년께 가능할 것으로 보인다.
국토부는 9일 "현재 국제민간항공기구(ICAO)는 공항 주변 고도제한 관련 국제기준 개정을 추진 중"이라며 "국제기준이 개정된 이후에 국내 적용이 가능하다"고 밝혔다.
ICAO는 192개국이 참여하는 국제민간항공 유엔 전문기구로 2013년 5월 우리 정부의 제안으로 공항 주변 고도제한 논의를 시작했다. 2015년부터 장애물제한표면(OLS) 태스크포스(TF)를 꾸려 2022년까지 개정안을 작성해 항행위원회에 제출하고 2024년 발효 후 2년 간 유예기간을 거쳐 2026년부터 각 체약국에 적용하는 일정을 마련했다.
현재 OLS 공간 범위 내에서 장애물이 허용되지 않는 무장애물표면(OFS)과 항공학적 검토를 통해 장애물 허용 여부를 평가하는 장애물평가표면(OES)으로 이원화하는 방안을 논의 중이며 향후 TF 추가 논의, 항행위원회 심의, 체약국 의견 조회, ICAO 이사회 등이 절차를 거쳐야 해 일정은 다소 변경될 수 있다.
국토부는 공항 인근 주민이나 지자체에서 고도 제한이 곧 완화될 것이란 기대감이 팽배해지자 국제 기준 개정이 먼저라는 입장을 거듭 확인한 것으로 풀이된다.
실제 국토부가 국내 제도적 기반을 마련하기 위해 공항시설법령 개정, 항공학적 검토위원회 구성·운영, 항공학적 검토 전문기관 지정 등 절차를 수행하는 과정에서 고도제한 완화에 대한 기대감이 높아져 왔다.
다만 서울시가 지난달 김포공항 주변 고도지구 80.2㎢ 제한을 폐지한 것은 공항시설법과 함께 중복규제하던 것을 정비한 것이어서 국제 기준 개정과는 무관하다고 국토부는 설명했다.
국토부 관계자는 "장애물제한표면은 항공기 안전과 직결된 문제로 모든 체약국이 민감하게 인식하고 있다"며 "ICAO TF에서도 비행장 설계 및 공항운영 등 다른 분야와 긴밀한 의견 조율이 필요하기 때문에 충분한 의견수렴 과정을 고려해 일정을 결정했다"고 밝혔다.
이어 "우리나라는 ICAO 체약국으로 국제민간항공조약 및 부속서의 표준과 방식에 부합하도록 항공학적 검토 사항을 심의·의결해야 한다"며 "실질적으로는 국제 기준 개정이 선행된 이후에 국내 적용이 가능하다"고 부연했다.
강서구 가양동에 이렇게 멋들어진 코엑스 건물이 지어질 예정이라고 합니다 당초 CJ에서는 해당 사업지에 상업시설, 공동 주택이 들어서는 복합개발을 계획했지만 지난 해 12월 인창 개발이 동 부지를 약 1조 원에 매입을 한 이후 강서구청과 서울시에 새 계획안을 제출한 상황이며 계획안 수립을 위한 구체적인 협의를 진행 중이라고 합니다.
가양동 CJ 제일제당 바이오연구소 부지는 마곡지구 바로 옆으로 복합개발이 진행되면서 강서구 대표 개발 사업 중 하나입니다. 해당 지역 부지의 용도는 준공업지구로 아파트도 지을 수 있는 구역인데 인창개발에서는 공동주택 없이 복합 상업 시설로만 개발할 계획입니다.
이는 매각 이전 CJ측이 계획했던 아파트 조성 계획이 복합상업시설로 바뀌게 되면서 구체적인 내용으로는 지식산업센터, 판매시설, 문화 및 집회시설이 들어서게 됨에 따라 많은 일자리가 창출하게 되어 거주 및 유동인구가 급증할 수 밖에 없게 될 것으로 보인다
따라서 9호선 양천향교역을 역세권으로 가양 코엑스 예정지를 둘러싸고 근접지에 위치하고 있는 한강 변의 동신대아아파트, 한강타운, 가양성지 아파트, 양천로 건너편에 위치한 등촌주공아파트 2~9단지와 가양역 주변의 가양아파트 2~8단지 등의 부동산이 큰 수혜를 입을 것으로 보인다
(발췌자료)
또한 마곡지구에 접한 양천향교역 역세권의 입지 마곡의 시너지를 누릴 수 있는 가양동 코엑스 건립 사업을 위해 인창 개발은 프로젝트파이낸싱 자금을 조달하는 등 적극적으로 사업 준비에 돌입했다고 합니다.
현재 서울시와의 협의를 거쳐 계획안을 마련하고 있는 단계이기 때문에 개발 착공 시점과 완공 시점은 아직 미정이라고 합니다. 사업이 순항적으로 진행 될 시 강서구 가양동 일대 부동산 상승까지 이어질 수 있다는 전망이다.
[단독]가양동 ‘CJ부지’ 새 청사진 나온다…'가양 코엑스’ 본격화
서울 강서구 가양동 CJ공장 부지 밑그림이 곧 새로 나온다. CJ가 지난해 말 부지를 매각, 사업주체가 바뀐 이후 처음 나오는 계획안이다. 강서구청과 서울시는 계획안 수립을 위한 구체적인 협의를 진행 중으로 확인됐다. 당초 계획됐던 공동 주택이 사라지고 지하5...
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[기사요약]
서울 강서구 가양동 CJ공장 부지의 새로운 밑그림이 곧 나옴
-> 강서구청과 서울시는 계획안 수립을 위한 구체적인 협의 진행중으로, 당초 계획이었던 공동주택안이 폐기되고 복합시설(지하5층~지상17층)만 생길것으로 예상
현재까지의 진행사항
- 작년 12월 CJ제일제당은 해당 부지를 인창개발에 1조원에 매각하였고, 인창개발이 대규모 복합시설 개발 계획안을 구청에 제출, 이를 자치구가 검토중임
- 해당 부지는 준공업지구로 아파트도 가능하지만, 공동주택 없이 복합 상업시설로만 개발할 계획 : 지식산업센터 + 판매시설 + 문화 및 집회시설, 착공 시점은 미정
- CJ공장부지 개발은 지하철 9호선 양천향교역 역세권이며 현재 마이스 조성사업(컨벤센+호텔+업무시설)이 진행중인 마곡지구와도 가까워, 강서구 대표 개발사업
- CJ공장부지 인근에는 등촌주공(2~9단지)과 가양아파트(2~8단지)가 있어, 가양동 일대가 주거/상업 복합공간으로 탈바꿈 할 것으로 보임
송승현(도시와경제 대표)
- "이제까지 가양동은 마곡에 비해 상업시설이 약한 지역이었으나 CJ개발로 상업시설이 조성되면서 시너지 효과가 나올 수 있다"
- "인근 마곡지구 개발이 계속 추진되는 상황에서 강서구 일대 부동산 전체에 상승까지 이어질 수 있다"
[나의 생각]
CJ공장부지 개발은 장기화된 지역현안이라(한번 찾아보니, 무려 8년전인 2012년부터 서울시 특별계획구역 고시가 있네요. 제가 살고있는 인덕원도 마찬가지로써, 어디든 이런 부지들이 꼭 있죠) 인근 주민들이 큰 기대를 하고 계신것 같습니다.
(세종=뉴스1) 박기락 기자 = 정부가 다주택자에게 무거운 세금을 부과하자 보유하고 있던 3채의 집을 하나, 둘 처분한 A씨. 정당하게 양도소득세도 납부하면서 비로소 1주택자가 된 A씨는 내년 쯤 이사를 알아봤지만 "1세대 1주택자에 해당되는 주택양도세 비과세 혜택을 받기 힘들다"는 말을 부동산 업소로부터 들었다.
내년부터 1세대 1주택에 대한 주택양도세 비과세를 적용하는 보유기간이 '주택 취득일 기준'에서 '실질적으로 1주택이 된 날을 기준'으로 바뀌기 때문이다. 올해까지는 1세대1주택자의 보유 기간을 계산할 때 주택의 취득일을 기산일로 봤다. 다주택자가 몇 개의 주택이 있었는지 상관없이 양도일 기준으로 1세대1주택자이면서 해당 주택의 보유 기간이 2년이 지났다면 비과세 혜택을 받을 수 있었다.
하지만 내년 이후 주택을 사고팔때 최종 1주택에 대한 비과세 요건이 최종적으로 1주택이 된 시점 및 직전 주택의 양도세 과세 여부 등이 판단 기준이 된다. 세법 개정으로 다소 복잡해진 1세대 1주택 비과세 요건을 알아보자.
◇마지막 남은 1주택 보유기간 2년 지나야 혜택
양도소득세 비과세는 1세대가 1주택을 보유한 기간이 2년 이상이고 그 주택의 양도가액 9억원 이하일 경우 발생한 양도차익에 과세하지 않는 것을 뜻한다. 여기에 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 주택을 취득했을 경우 2년 이상의 거주요건이 추가된다.
내년 양도분부터 적용되는 1세대 1주택 비과세 요건은 마지막 남은 1주택의 보유 기간을 기준으로 계산된다. 2년 이상 보유 요건을 모두 충족하는 2주택을 보유한 1세대가 내년 A주택을 양도하고 남은 B주택 양도에 따른 비과세 혜택을 받기 위해서는 실질적으로 1주택자가 된 A주택의 양도일로부터 2년 이상이 지나야 가능하다는 것이다.
하지만 여기에 일시적 2주택 비과세 혜택 요건이 포함되면 셈법이 복잡해진다. 정부는 이사 등을 목적으로 일시적 2주택자가 되는 경우에도 양도세를 과세하지 않는다. 1세대 2주택에 대한 비과세 요건은 Δ기존 주택을 취득하고 1년 이후 이사갈 주택을 취득할 것 Δ기존 주택은 2년 이상 보유할 것 Δ이사갈 주택을 취득하고 3년 이내 기존 주택을 매도할 것 등이다.
일례로 A(2015년 10월 취득), B(2019년 1월 취득), C(2019년 3월 취득)까지 3주택을 보유한 한 세대가 C주택을 올해 안에 양도(과세)하고 남은 A, B주택이 일시적 2주택에 해당하는 경우 A주택의 비과세 보유기간은 A주택의 취득일인 2015년 10월부터가 된다. 따라서 1세대 2주택 비과세 요건 중 '이사갈 주택을 취득하고 3년 이내 기존 주택을 매도'해야 하는 2021년 2월까지 A주택을 양도할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.
새로운 주택을 취득해 일시적 1세대 2주택이 된 경우에는 실질적으로 1주택자가 된 날부터 보유기간이 산정된다.
2016년 9월 A주택을 취득하고 같은 해 12월 B주택을 취득한 2주택자가 2019년 8월 B주택을 양도하는 동시에 C주택을 취득하는 사례다. 연내 A주택을 매각할 경우 1세대 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있지만 내년 이후 매각시 2021년 1~8월까지는 B주택 양도 이후 2년이 경과하지 않아 양도세를 내야 한다.
비과세가 적용되지 않는 조합원입주권을 내년 이후 양도할 경우 남은 1주택의 비과세 보유기간은 입주권을 양도한 날로부터 계산된다. 2017년 11월 취득한 A주택이 이듬해 11월 주택관리처분계획 인가에 따른 조합원입주권으로 바뀌고 올해 2월 B주택을 취득한 사례다. 내년 이후 입주권을 양도할 경우 B주택 양도에 따른 비과세 혜택을 받기 위해서는 입주권 양도일로부터 2년 이상이 경과해야 가능하다.
부동산투자에서 정보는 곧 수익률과 직결된다. 정보를 찾기 위해서는 신문과 부동산 사이트 등을 눈여겨 보는 일이 첫걸음이다. 원하는 정보는 꼼꼼히 스크랩 하고 때로는 비용도 아끼지 않아야 한다. 특히 부동산에는 누구에게나 많은 정보들이 열려 있지만 부동산의 특성상 숨은 정보가 많다. 이 숨은 정보의 차이를 알아내는 능력을 키우는 일이야말로 내집마련을 앞당기는 비결이다.
2. 집에서 먼 곳, 생소한 지역은 피하라.
아파트의 가격을 형성 하는것은 단순히 위치나 교통여건 만이 아니라 작은 슈퍼마켓 하나까지도 가격형성요인이 될 수 있다. 따라서 모르는 곳은 되도록 피하는 것이 현명하다. 만약 그래도 투자해야 한다면 인근 중개업소나 부동산 사이트 등을 최대한 활용해 역대 가격 변동폭이나 추후 들어설 시설 등을 면밀히 따져봐야 한다. 집에서 먼 곳은 아무리 잘 안다 하더라도 기동력이 떨어지므로 그때 그때의 분위기 파악이 어렵다.
3.일시적 동향에 '일희일비(一喜一悲)’ 하지 말라.
일반적으로 내집마련을 미루는 사람들의 공통점은 지나치게 소심하다는 것이다. 잘못 구입했다가 가격이 떨어지면 어떻게 하나, 혹시 가격이 폭락이라도 하지 않을까 해서 전전긍긍하게 되는 것이다. 특히 방송이나 언론에 보도되는 가격동향은 그때 시점의 현상을 설명하는 경우가 많으므로, 장기적인 안목으로 이를 받아들이는 것이 중요하다.
4. 투자 결정은 신속하게 하라.
대부분의 투자자들은 원하는 정보를 얻고도 실행에 옮기는 데는 많은 시간을 소비한다. 자신의 생각에 대해 의심하기도 하고 때로는 상상에만 그치는 경우도 많다. 확실하다고 판단이 서면 결단을 빨리 내리는 것이 내집마련 성공자들의 공통점이다. 또 일단 내린 결정에 대해서는 뒤를 돌아보지 않는 자세도 중요하다.
5. 매도 및 매수시기를 잘 선택하라.
부동산투자에서 타이밍을 맞추는 것은 쉽지 않다. 부동산 정책과 부동산 가격 흐름 등을 살펴서 남들보다 한발 앞서서 실행해야 하기 때문이다. 흔히 ‘선수’들은 남들이 매도할 때 매수하고, 매수시기에는 오히려 매도 하는 경우가 많다. “무릎에 사서 어깨에서 팔아라”는 교훈을 새길 필요가 있다.
6. 실패를 두려워 하지 마라.
주변을 살펴보면 의외로 완벽한 기회만을 노리다가 영영 기회를 놓치는 사람들이 적지 않다.그러나 전재산을 다 날릴 만큼 가격이 떨어진 경우가 아니라면 다시 한번 마음을 비우자. 설사 작은 실패가 쌓이더라도 향후 성공할 확률은 훨씬 높아진다.
7. 적절한 은행대출은 보약이다.
초보 투자자들 혹은 무주택 서민들이 가장 꺼리는 부분이 바로 은행 대출이다. 하지만 집값을 다 모아서 내집을 장만하기란 여간 어렵지 않다. 자칫 모자란 돈 때문에 전세만 전전하게 될 가능성이 높다. 이럴 경우 자신의 소득수준 범위 내에서 지불할 능력이 있다면 과감히 은행대출을 활용하는 것이 필요하다. 특히 저금리가 지속되고 있는 상황이므로 내집마련 희망자에게는 둘도 없는 기회다.
8. 돈 되는 부동산을 골라라.
부동산은 상승하는 종목이 더 상승하게 된다. 어떻게 보면 당연한 말인 듯 하지만 그 차이는 상당히 크다. 예를 들어 로열동, 로열층 아파트는 상승기에 더 오르고 반대로 하락기에도 낙폭이 적다. 매매도 훨씬 손쉽다.
9. 경제동향이나 관련 정책에도 관심을 가진다.
부동산 시장은 전체적인 경제 흐름과 밀접한 관계를 가지고 있다. 따라서 현재의 경기상황이나 정부 정책 등 각종 변수들에 대한 이해 없이는 실패할 확률이 높다. 이러한 기초상식을 바탕으로 당장의 수익을 추구하기 보다는 1∼2년후의 수익을 기대하는 자세가 필요하다. 특히 부동산 거래는 주식과 달리 즉흥적으로 이뤄지는 것이 아니므로 장기적인 안목에서 접근하는 자세가 무엇보다 중요하다.
10. 내집 마련 방법은 단순하게 시작하라.
내집을 장만하는 데 가장 보편적으로 사용하는 방식이 바로 청약통장을 활용하거나 기존 주택을 매입하는 것이다. 이밖에 경매를 비롯해 분양권, 재개발·재건축지분 구입 등 여러가지의 방법이 있다. 하지만 섣불리 전문가의 비결을 흉내내는 투자방식은 초보자들에게는 다소 위험할 수도 있다. 자신이 가장 익숙한 방법으로 시작하는 것이 위험도를 낮출 수 있는 첩경이다
서울 지주택 총 68곳 중 작년 16곳 신규 추진 정비사업에 비해 규제 덜해 '대안'으로 부각 재건축 등 정비사업 무산지역도 '지주택' 선회 "사업 더 늘어날 듯..토지 확보 가능성 따져야"
[이데일리 박민 기자] 서울 송파구 송파동 ‘송파역 지역주택조합’(가칭)은 단독주택 재건축사업을 추진해오다 장기간 사업 지연으로 정비구역에서 해제되자 지난해 ‘지역주택조합’ 방식으로 주택사업을 재개했다. 은평구 역촌동 ‘구산역에듀시티 지역주택조합’도 비슷하다. 기존 ‘역촌2주택재건축정비구역’이 토지 등 소유자의 요청으로 정비구역에서 해제되자 개발을 찬성하는 토지주들 중심으로 사업 방향을 ‘지역주택조합’으로 틀어 조합원을 모집하고 있다.
◇서울 지주택 총 68곳 중 16곳 신규 추진
서울 도심에서 조합을 결성한 뒤 직접 땅을 사 아파트를 짓는 방식의 ‘지역주택조합’(이하 지주택) 사업장이 지난해 크게 늘어난 것으로 나타났다. 2012년 단독주택 재건축제도가 폐지되면서 대안으로 나온 ‘가로주택정비사업’은 지난 12·16 대책을 통해 활성화 대책이 나오긴 했지만 가로구역 면적 등 사업 조건 제약으로 사업성이 낮다는 평가가 많다. 여기에 재건축·재개발 등의 정비사업은 각종 규제가 가해지지만 지주택은 상대적으로 규제가 덜해 대안으로 급부상하는 분위기다.
지주택은 일정 자격 요건(무주택자 또는 전용 85㎡ 이하 1채 소유)을 갖춘 조합원들이 모여 본인이 직접 살 아파트를 짓는 건축 방식이다. 빈 땅이 없는 서울에서는 오래된 주택을 허물거나 낙후한 지역을 밀고 아파트를 짓는 재건축·재개발과 비슷한 형태로 사업이 이뤄지고 있다. 다만 정비사업과 달리 사업절차가 ‘조합원 모집신고→조합설립인가→사업계획승인→착공→사용검사→조합해산’ 순으로 간결하다는 장점이 있다.
서울시에 따르면 지난해 말 기준 서울 내 지역주택조합 아파트 사업장은 총 68곳이다. 이중 지난해 새롭게 지주택 사업을 시작하며 조합원 모집 신고를 한 곳만 16곳에 달한다. 전체 23.5%를 차지한다. 서울시 관계자는 “아직 모집 신고 조건을 갖추지 않은 상태의 추진 단계까지 포함하면 사실상 지주택 사업장은 더 많다고 본다”고 말했다.
지난해 사업을 시작한 곳은 은평구가 가장 많다. 신규사업장 16곳 중 6곳(37.5%)이 몰려 있다. 은평구 관계자는 “은평구는 노후한 단독, 다가구, 다세대 등의 밀집지역이 많아 개발 수요가 많다”며 “재개발이나 가로주택정비사업보다 지주택 개발이 더 쉽다고 판단해 이를 택하는 것 같다”고 말했다.
전체 사업장 수로 따졌을 땐 동작구가 서울에서 지역주택사업이 가장 활발하다. 전체 68곳 중 21곳에 달한다. 이어 송파구(8곳) 은평구(7곳) 강서구·광진구(6곳) 순이다. 동작구 역시 은평구처럼 낡고 오래된 저층 단독주택 밀집지역이 많아 대규모로 재건축을 할 수 있는 ‘지주택’ 사업을 추진하는 곳이 늘고 있다는 게 동작구의 분석이다.
특히 최근에는 재건축·재개발 등의 정비사업을 추진하다 무산된 곳도 지주택 사업으로 선회하고 있는 분위기다. 지난해부터 조합원 모집에 나선 동작구 상도동 ‘(가칭)상도장승배기 지역주택조합’도 지난 2015년 정비예정구역에서 해제된 지역에서 출발했다. 일대는 과거 재건축 추진위원회를 구성하는 단계에서 사업이 장기간 지체돼 결국 무산된 바 있다.
[이데일리 이미나 기자]
◇지주택 더 늘 듯…“토지 확보 가능성 따져야”
서울 내 정비 사업 여건이 이전보다 어려워지면서 지주택 사업을 고려하는 곳이 늘고 있지만 조합 가입시 토지확보 가능성 등을 잘 따져봐야 한다고 전문가들은 지적한다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “아파트를 건설할 땅을 미리 확보한 상태에서 사업을 진행하는 게 아니라 조합원이 가입시 낸 돈으로 사업부지를 매입하며 진행하다 보니 그 과정에서 어려움이 따를 수 있다”고 지적했다.
실제 서울 전체 68곳 지주택 사업장 중 성동구 옥수 지역주택조합, 노원구 월계동 지역주택조합 등은 지난 2003년 조합설립 인가를 받은 이후 10년 넘게 사업이 멈춰선 상태다. 2017년부터 3년째 사업이 제자리걸음인 곳은 모두 15곳에 달한다. 장 본부장은 “사업 지연으로 건축비 상승, 금융 이자 등이 발생하고 최악의 경우 사업이 무산되면 수천만원에서 수억원까지 돈을 날릴 수 있어 조합원 가입시 이를 유의해야 한다”고 조언했다.
다만 정부는 피해를 최소화하기 위해 오는 7월 24일부터 조합원 모집신고 후 2년 이내 설립인가를, 설립인가 후 3년 이내 사업계획승인을 받지 못하는 경우 총회를 통해 사업종결처리를 할 수 있게 했다. 이 제도는 기존 지주택 사업장도 소급 적용된다. 아울러 최초 조합원 모집 신고 시 ‘토지사용권원’(승낙서)을 50% 이상 확보하게 하고, 조합 설립 인가 신청 때엔 15% 이상 ‘토지 소유권’을 갖도록 제도를 강화했다. 국토부 관계자는 “지주택 사업의 투명성과 안정성을 확보를 위해 모니터링을 지속하겠다”고 말했다.
