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[내집마련] 전원주택지 물색하기
아파트 애물단지 시대가 계속되는 가운데 전원주택지를 알아보러 다니는 분이 늘고 있다.
전원주택지는 전원생활을 꿈꾸는 분들의 땅으로서 기본 바탕이다. 바탕화면이다. 아주 중요하다. 기본이다. 그렇지만 자칫 잘못하다간 유령도시에서 유령과 함께 전원생활을 할 수 있어 주의에 주의를 기울여야 한다. 전원주택지 물색을 잘 해야한다. 구체적으로 말이다.
관리지역과 농림지역의 전, 답이나 임야를 사서 농지전용이 가능한지를 알아봐야 한다. 관리지역 주위가 농림지역으로 둘러싸여 있다면 주택지로 전용하기 힘들다. 농업진흥구역이나 보전임지도 주택지로의 전용허가가 나기 힘드니 시, 군청에 들러 자세히 알아보자. 또 부지가 4미터 이상의 도로와 붙어 있는지 알아봐야 한다.
전용허가를 받기 위해서는 매매계약서(토지영구사용승낙서 포함)를 해당 농지관리위원회에 제출해야 한다. 허가권이 있는 단체장에게 통보된 후, 허가의 가부가 결정된다. 허가가 나왔다면 농지조성비, 전용부담금 납입고지서가 발부된다. 통지서에 나온 납입금을 농협 등에 납부하고 영수증을 시장이나 군수에게 제시하면 허가증이 나온다.
땅 사기 전에 현장을 직접 방문해 용도지역과 진입도로와 인접도로 등 도로현황을 살피고 건축 가능 여부와 각종 제한(규제) 사항들을 점검해야 한다. 또한 지상권(물권의 한 가지로, 남의 땅에서 공작물이나 수목 따위를 소유하기 위해 그 땅을 사용하는 권리) 등 용익물권이 설정되어 있는지도 잘 살펴야 한다. 땅을 소유했다 하더라도 지상권이 설정되어 있으면 20년 동안 그 땅 위를 이용할 수 없으므로 재산권을 행사를 할 수 없다.
□ 공시지가와 시가 등도 알아두라.
내 땅을 다른 용도로 이용하고자 할 때는, 전용허가를 받아야 한다. 전용절차는 도시계획구역일 경우는 시, 군, 구청장에게,
도시계획구역이 아닌 농지의 경우는 농지 소재지의 농지관리위원회에 농업경영계획서를 제출해 농지취득증명서를 발급 받아야 한다. 규모별로 시장이나 도지사, 농림부장관으로부터 전용허가를 받으면 사업이나 기타 건축이 가능하다.
전용비용(2008기준)
농지조성비 - 경지정리가 안 된 전답은 제곱미터당 3,600원
전용부담금 - 공시지가의 20%
임야의 경우, 대체조림비가 제곱미터당 883원, 산림전용부담금으로 공시지가의 20%가 소요된다.
* 그린벨트 싸게 사서 전원주택 짓기 -
그린벨트 내의 취락지구에는 4층 이하의 연립주택 신축이 가능하다.
건교부(지금의 국토부)는 난개발 방지를 위해 그린벨트 내에서는 단독주택만 허용했다(2002).
결국, 그린벨트도 잘 알아보고 미래성이 있으면 건축이 가능하다는 말이다.
그렇지만 미래가 없다면 가치가 없으므로 무턱대고 구입하지 말고 입지조건과 건축 용도와 허용범위 등을 세밀히 따져야 할 것이다.
□ 전원주택 선정 방법
전원주택은 전원(도시의 郊外)에 기초한 주택이다. 전원주택을 지을 땅은 생땅(生地)과 다르지만, 법령이 정한 까다로운 절차는 없다. 그렇다고 아무 곳에 지을 수 없는 노릇이다. 전원주택을 지을 곳이 대지라면 전용허가, 형질변경 등의 인허가 절차가 필요 없기 때문에 비교적 수월하다. 농림지역의 토지보다 구입이 쉬워 발품만 잘 팔면 좋은 가격에 매입할 수 있다.(경기 광주의 경우, 토지거래허가구역 외 지역인 경우, 대지가 평당 6,70만원 선에 거래되고 있다. 도시지역 내 자연녹지)
농가가 딸린 대지인 경우는 1가구 2주택이 적용되니 읍면동사무소에 건축멸실 신고를 해 철거명령을 받도록 한다.
대지 구입 시, 토지소유주와 건물소유주의 일치 여부도 확인 대상이다. 건물소유주가 별도로 있다면 땅을 소유하더라도 집을 짓기가 힘들다. 또 500제곱미터를 초과하면 시, 군청의 허가를 받아야 한다.
ㅇ 관리지역의 임야나 전, 답을 대지로 형질변경 할 수도 있다.
지역설정과 면적선정은 선택의 여지가 많지만, 부지 구입 등에 따르는 제반절차와 전용허가 등 인허가 받는 절차를 밟는 동안 많은 비용과 시간이 소요된다.
주변 풍광에 일시 혹하지 말고 인근 마을과의 접근성과 각종 편의시설 등 생활여건을 고려한 입지선택을 하기 바란다.
ㅇ 택지를 분양받는 것도 가능하다.
택지는 한국토지주택공사나 지방자치단체에서 개발한 필지를 분양 받을 수 있어 안전한 방법이긴 하지만, 가격이 만만치 않아 부담이 크겠다. 택지분양도 대지로 바뀌기 전엔 명의변경이 되지 않은 상태라 필히 대지로 지목변경이 된 필지인지 확인해야 한다.
ㅇ 농가를 구입해 개조할 수도 있다.
전남이나 강원지역 농촌에는 빈집이 의외로 많다. 대부분 농가다. 싼 값에 구입해 개조할 수 있다. 농가는 대지이기 때문에 전원주택 짓기가 수월하다. 형질변경 등 인허가 비용이 안 든다. 별다른 주의사항은 없지만, 토지소유주와 실제 명의자가 동일인인지 확인해야 한다. 특히, 젊은이들이 도심으로 많이 빠져 나간 강원 오지나 전남 오지에 빈집, 농가가 많이 포진해 있으니 발품을 팔면서 잘 알아보면 상상을 초월하는 싼 가격에도 구입할 수 있다.
건물 값을 뺀 아주 저렴한 땅값만 지불하면 그만이다. 어느 곳은 주민(대부분 노인)들이 대환영, 지원(지자체에서 지원하는 곳도 있음)을 해주는 곳도 있으니 발품을 열심히 팔기 바란다.
ㅇ 그린벨트를 싸게 매입해 움직여 볼 수도 있다.
도시계획구역 내에 있는 주거 여건이 뛰어난 그린벨트는 자연환경이 뛰어나 친환경적이라 할 수 있다. 한 차례에 한하여 기존 건축물을 증축 또는 개축할 수 있다. 구옥을 구입해 증축 또는 개축하거나 이축권(移築權-주택의 주변환경이 안 좋아지면서 타 지역으로 이전할 수 있는 권리)을 구입할 수도 있다. 낡은 주택을 구입해 철거할 수 있고 증축이나 개축할 수도 있다.
그린벨트 지정 이전부터 살고 있는 원주민은 기존 주택을 3층 이하에 건물 연면적 300제곱미터까지 증축 또는 개축이 가능하고, 300제곱미터 중에 100제곱미터는 분할등기(구분)도 가능하다. 5년 이상 거주한 주민은 230제곱미터까지 주택을 지을 수 있다.
이와 달리, 그린벨트를 매입해 처음 집을 지으려는 사람은, 기존주택을 구입했을 경우 200제곱미터까지 집을 지을 수 있다.
* 이축권 구입해 주택 짓기
□ 이축권의 대상
1. 도로개설 등 공공개발사업에 따라 철거해야 하거나 자연재해로 이전이 불가피한 경우
2. 그린벨트 지정 전에 땅을 임대해 주택을 지었으나 땅 소유주의 재계약 거부로 집을 이전해야 할 경우
이 경우, 이축 전에 구입해 원주민 이름으로 증, 개축하거나 이축한 후 본인 명의로 소유권을 이전해 주택을 소유할 수 있다.
**시행업체가 부지를 매입한 후 전용허가를 받아 필지별로 분양하는 경우도 있다.
인허가 과정은 끝난 상태다.
기본 편의시설 및 도로시설도 갖추어져 있어 거주가 수월하나, 가격이 비싼 게 좀 흠이다.
완공 후 세대별 분양등기 여부, 토지소유권 이전 가능시기, 전용면적과 공유면적의 구성, 소유권 관계는 기본적으로 확인해야 한다.
□ 전원주택의 설계 및 건축 비용
설계를 의뢰할 때 정확한 대지의 위치와 면적, 토지이용계획확인원, 토지대장이나 임야대장, 현장사진 등을 준비한다.
절차를 줄이기 위한 기본적인 노력이다. 설계비용은 평균적으로 평당 15~20만원 정도로 책정한다.
10만원 미만인 경우도 있는데, 건축사가 직접 돌아다니면서 공격적으로 영업하는 경우다. 설계기간은 보통 7일 정도로 잡는다.
설계도면이 완성되면 건축허가 신청에 들어간다. '농어촌주택 표준설계도'를 이용하면 가격이 저렴하고 편리하다(시간적, 경제적 부담을 줄이기 위해 농어촌진흥공사<농업기반공사>에서 미리 준비해 둔 설계도가 '농어촌주택 표준설계도'이다)
이 설계도를 이용하면 83제곱미터 기준으로 설계비는 370만원, 건축공사비는 최고 12%까지 절감할 수 있다. 건축허가 기간은 단독주택은 3일, 기타 건축물은 40일 정도 걸린다. 표준설계도는 시, 군, 구청이나 농어촌진흥공사 지사 및 군 지사에서 구입할 수 있다. 복사비만 주면 되고 열람도 가능하다. 이 설계도를 사용하면, 소요되는 건축자재의 수량 확인이 가능하고 감리비도 절반 정도로 줄일 수 있다.
눈높이를 낮춘 상태에서 전원주택 건축에 소요되는 비용을 최소비용으로 따져보자.
땅은 20만원 안팎의 거품이 안 들어간 가격으로 매입하라
만약 330제곱미터를 20만원에 매입한다면, 2,000만원이 소요된다.
건축면적을 약66제곱미터로 잡고 건축비를 평당 300만원으로 계산하면 6,000만원 정도 들겠다.
이외에 인허가에 드는 잡비도 2,000만원 정도로 잡아야 한다.
이렇게 계산하면 총 투자액이 대략 1억원이 된다.
하지만 잘 수소문해보면 아주 저렴한 땅도 많이 만날 수 있다.
□ 문제는 접근성.
전원주택지는 접근성이 뛰어나야 하기 때문에 도로상황이 매우 중요하다.
건축에 관한 허가사항이 까다롭지 않아야 하기에 접근성이나 도로현황을 보는 것이다. 농림지역 내의 땅이나 관리지역 내의 임야를 선택해 움직여봐라.
전원주택의 종류로는 단독형 전원주택, 별장형 전원주택, 단지형 전원주택, 동호형 전원주택으로 나눌 수 있다.
별장형은 자가식과 임대식으로 또 나뉜다.
단지형은 회원의 회비로 조성된다. 단지형은 각종 편의시설이 들어서서 전원생활의 고립감으로부터 벗어날 수 있는 장점이 있다. 동호형식은 직업과 취미 등이 같은 사람들을 공개적으로 모집하는 형태로, 택지와 함께 분양하는 단지형과 구분된다.
단지형 전원주택에 투자할 때는 시공, 시행업체의 자금력을 주의 깊게 알아봐야 한다. 100% 입주자의 분양대금으로 시행한다면 대단히 위험하다. 지주와 시공사가 불일치하는 경우도 있어 잘 살피자.
33제곱미터 규모의 소형 전원주택은 인허가가 덜 까다롭고 세금 부담도 적다.
□ 단지형 전원주택 부지 분양 시 주의사항
단지형 전원주택 부지는 민간업체가 인허가는 물론 기초적인 기반시설까지 조성해 일반인에게 분양하는 택지라 실수요자는 분양 받은 후 즉시 전원주택을 지을 수 있다. 하지만 주의사항도 만만치 않게 나타나 있다. 분양대금을 받아 개발 등에 필요한 비용을 충당하는 개발업자들이 있기 때문.
1. 단지형 전원주택 부지를 고를 땐 분양가격을 상세히 알아봐야 한다.
땅값에 인허가 대행비용과 개발업체 이윤 등이 추가돼서 인근의 맨땅 보다는 30% 정도 더 비싸다.
분양가가 이보다 더 비싸다면 투자 매력이 떨어진다.
2. 토목공사가 완료된 곳을 고르는 게 좋다.
산림훼손이나 농지전용허가가 난 땅이어야 한다. 허가받지 않은 평지에 필지경계 석축만 쌓아 놓고 쪼개 파는 땅은 피하라.
3. 필지 확정분할이 난 부지인지 알아봐라.
가분할도만 그려놓은 땅은 노우! 접근금지다. 지적도를 통해 알아봐라. 확정분할이 났더라도 도로용 부지가 분할되지 않은 상태라면 역시 노우!
4. 분양계약서보다 토지매매계약서를 작성해야 한다.
완공된 단지형 전원주택을 분양받을 때, 땅 주인, 건축주, 시공사, 분양업체가 모두 다르면 소유권 이전에 문제가 발생할 우려가 크다. 땅 주인이 따로 있는 상태에서 개발업체와 분양계약서만 썼다가는 큰 낭패를 겪는다.
5. 토지거래허가구역 내서는 단지형 전원주택 부지의 분양을 피해야 한다.
다른 사람의 명의로 허가받은 땅을 본인 명의로 바꾸는 행위는 불법이다. 개발허가를 받은 단지형 전원주택 부지를 분양 받을 때는 최초 허가서류를 직접 확인하고, 시, 군청에 자신의 건축계획이 기존 허가조건에 합당한지를 알아봐야 한다.
6. 추가비용에 신경 써야 한다.
땅을 분양받고 전원주택을 지을 때 암반 등이 발견되면 공사비부담이 추가로 발생하게 된다. 계약 시에 계약서에 단서조항을 넣어 손해배상의 책임을 물어야 한다.
7. 분양업자가 단지를 조성해 분양하는 곳은 근저당, 가압류, 가등기, 가처분 등 권리제한이 있는지 확인해야 한다. | 
현황조사서 사본 참조
감정평가서
경매신청 
경매는 곳곳에 함정이 도사리고 있다. 그런 만큼 묻지마투자는 금물이다.