강서구 가양동에 이렇게 멋들어진 코엑스 건물이 지어질 예정이라고 합니다 당초 CJ에서는 해당 사업지에 상업시설, 공동 주택이 들어서는 복합개발을 계획했지만 지난 해 12월 인창 개발이 동 부지를 약 1조 원에 매입을 한 이후 강서구청과 서울시에 새 계획안을 제출한 상황이며 계획안 수립을 위한 구체적인 협의를 진행 중이라고 합니다.
가양동 CJ 제일제당 바이오연구소 부지는 마곡지구 바로 옆으로 복합개발이 진행되면서 강서구 대표 개발 사업 중 하나입니다. 해당 지역 부지의 용도는 준공업지구로 아파트도 지을 수 있는 구역인데 인창개발에서는 공동주택 없이 복합 상업 시설로만 개발할 계획입니다.
이는 매각 이전 CJ측이 계획했던 아파트 조성 계획이 복합상업시설로 바뀌게 되면서 구체적인 내용으로는 지식산업센터, 판매시설, 문화 및 집회시설이 들어서게 됨에 따라 많은 일자리가 창출하게 되어 거주 및 유동인구가 급증할 수 밖에 없게 될 것으로 보인다
따라서 9호선 양천향교역을 역세권으로 가양 코엑스 예정지를 둘러싸고 근접지에 위치하고 있는 한강 변의 동신대아아파트, 한강타운, 가양성지 아파트, 양천로 건너편에 위치한 등촌주공아파트 2~9단지와 가양역 주변의 가양아파트 2~8단지 등의 부동산이 큰 수혜를 입을 것으로 보인다
(발췌자료)
또한 마곡지구에 접한 양천향교역 역세권의 입지 마곡의 시너지를 누릴 수 있는 가양동 코엑스 건립 사업을 위해 인창 개발은 프로젝트파이낸싱 자금을 조달하는 등 적극적으로 사업 준비에 돌입했다고 합니다.
현재 서울시와의 협의를 거쳐 계획안을 마련하고 있는 단계이기 때문에 개발 착공 시점과 완공 시점은 아직 미정이라고 합니다. 사업이 순항적으로 진행 될 시 강서구 가양동 일대 부동산 상승까지 이어질 수 있다는 전망이다.
[단독]가양동 ‘CJ부지’ 새 청사진 나온다…'가양 코엑스’ 본격화
서울 강서구 가양동 CJ공장 부지 밑그림이 곧 새로 나온다. CJ가 지난해 말 부지를 매각, 사업주체가 바뀐 이후 처음 나오는 계획안이다. 강서구청과 서울시는 계획안 수립을 위한 구체적인 협의를 진행 중으로 확인됐다. 당초 계획됐던 공동 주택이 사라지고 지하5...
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[기사요약]
서울 강서구 가양동 CJ공장 부지의 새로운 밑그림이 곧 나옴
-> 강서구청과 서울시는 계획안 수립을 위한 구체적인 협의 진행중으로, 당초 계획이었던 공동주택안이 폐기되고 복합시설(지하5층~지상17층)만 생길것으로 예상
현재까지의 진행사항
- 작년 12월 CJ제일제당은 해당 부지를 인창개발에 1조원에 매각하였고, 인창개발이 대규모 복합시설 개발 계획안을 구청에 제출, 이를 자치구가 검토중임
- 해당 부지는 준공업지구로 아파트도 가능하지만, 공동주택 없이 복합 상업시설로만 개발할 계획 : 지식산업센터 + 판매시설 + 문화 및 집회시설, 착공 시점은 미정
- CJ공장부지 개발은 지하철 9호선 양천향교역 역세권이며 현재 마이스 조성사업(컨벤센+호텔+업무시설)이 진행중인 마곡지구와도 가까워, 강서구 대표 개발사업
- CJ공장부지 인근에는 등촌주공(2~9단지)과 가양아파트(2~8단지)가 있어, 가양동 일대가 주거/상업 복합공간으로 탈바꿈 할 것으로 보임
송승현(도시와경제 대표)
- "이제까지 가양동은 마곡에 비해 상업시설이 약한 지역이었으나 CJ개발로 상업시설이 조성되면서 시너지 효과가 나올 수 있다"
- "인근 마곡지구 개발이 계속 추진되는 상황에서 강서구 일대 부동산 전체에 상승까지 이어질 수 있다"
[나의 생각]
CJ공장부지 개발은 장기화된 지역현안이라(한번 찾아보니, 무려 8년전인 2012년부터 서울시 특별계획구역 고시가 있네요. 제가 살고있는 인덕원도 마찬가지로써, 어디든 이런 부지들이 꼭 있죠) 인근 주민들이 큰 기대를 하고 계신것 같습니다.
(세종=뉴스1) 박기락 기자 = 정부가 다주택자에게 무거운 세금을 부과하자 보유하고 있던 3채의 집을 하나, 둘 처분한 A씨. 정당하게 양도소득세도 납부하면서 비로소 1주택자가 된 A씨는 내년 쯤 이사를 알아봤지만 "1세대 1주택자에 해당되는 주택양도세 비과세 혜택을 받기 힘들다"는 말을 부동산 업소로부터 들었다.
내년부터 1세대 1주택에 대한 주택양도세 비과세를 적용하는 보유기간이 '주택 취득일 기준'에서 '실질적으로 1주택이 된 날을 기준'으로 바뀌기 때문이다. 올해까지는 1세대1주택자의 보유 기간을 계산할 때 주택의 취득일을 기산일로 봤다. 다주택자가 몇 개의 주택이 있었는지 상관없이 양도일 기준으로 1세대1주택자이면서 해당 주택의 보유 기간이 2년이 지났다면 비과세 혜택을 받을 수 있었다.
하지만 내년 이후 주택을 사고팔때 최종 1주택에 대한 비과세 요건이 최종적으로 1주택이 된 시점 및 직전 주택의 양도세 과세 여부 등이 판단 기준이 된다. 세법 개정으로 다소 복잡해진 1세대 1주택 비과세 요건을 알아보자.
◇마지막 남은 1주택 보유기간 2년 지나야 혜택
양도소득세 비과세는 1세대가 1주택을 보유한 기간이 2년 이상이고 그 주택의 양도가액 9억원 이하일 경우 발생한 양도차익에 과세하지 않는 것을 뜻한다. 여기에 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 주택을 취득했을 경우 2년 이상의 거주요건이 추가된다.
내년 양도분부터 적용되는 1세대 1주택 비과세 요건은 마지막 남은 1주택의 보유 기간을 기준으로 계산된다. 2년 이상 보유 요건을 모두 충족하는 2주택을 보유한 1세대가 내년 A주택을 양도하고 남은 B주택 양도에 따른 비과세 혜택을 받기 위해서는 실질적으로 1주택자가 된 A주택의 양도일로부터 2년 이상이 지나야 가능하다는 것이다.
하지만 여기에 일시적 2주택 비과세 혜택 요건이 포함되면 셈법이 복잡해진다. 정부는 이사 등을 목적으로 일시적 2주택자가 되는 경우에도 양도세를 과세하지 않는다. 1세대 2주택에 대한 비과세 요건은 Δ기존 주택을 취득하고 1년 이후 이사갈 주택을 취득할 것 Δ기존 주택은 2년 이상 보유할 것 Δ이사갈 주택을 취득하고 3년 이내 기존 주택을 매도할 것 등이다.
일례로 A(2015년 10월 취득), B(2019년 1월 취득), C(2019년 3월 취득)까지 3주택을 보유한 한 세대가 C주택을 올해 안에 양도(과세)하고 남은 A, B주택이 일시적 2주택에 해당하는 경우 A주택의 비과세 보유기간은 A주택의 취득일인 2015년 10월부터가 된다. 따라서 1세대 2주택 비과세 요건 중 '이사갈 주택을 취득하고 3년 이내 기존 주택을 매도'해야 하는 2021년 2월까지 A주택을 양도할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.
새로운 주택을 취득해 일시적 1세대 2주택이 된 경우에는 실질적으로 1주택자가 된 날부터 보유기간이 산정된다.
2016년 9월 A주택을 취득하고 같은 해 12월 B주택을 취득한 2주택자가 2019년 8월 B주택을 양도하는 동시에 C주택을 취득하는 사례다. 연내 A주택을 매각할 경우 1세대 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있지만 내년 이후 매각시 2021년 1~8월까지는 B주택 양도 이후 2년이 경과하지 않아 양도세를 내야 한다.
비과세가 적용되지 않는 조합원입주권을 내년 이후 양도할 경우 남은 1주택의 비과세 보유기간은 입주권을 양도한 날로부터 계산된다. 2017년 11월 취득한 A주택이 이듬해 11월 주택관리처분계획 인가에 따른 조합원입주권으로 바뀌고 올해 2월 B주택을 취득한 사례다. 내년 이후 입주권을 양도할 경우 B주택 양도에 따른 비과세 혜택을 받기 위해서는 입주권 양도일로부터 2년 이상이 경과해야 가능하다.
부동산투자에서 정보는 곧 수익률과 직결된다. 정보를 찾기 위해서는 신문과 부동산 사이트 등을 눈여겨 보는 일이 첫걸음이다. 원하는 정보는 꼼꼼히 스크랩 하고 때로는 비용도 아끼지 않아야 한다. 특히 부동산에는 누구에게나 많은 정보들이 열려 있지만 부동산의 특성상 숨은 정보가 많다. 이 숨은 정보의 차이를 알아내는 능력을 키우는 일이야말로 내집마련을 앞당기는 비결이다.
2. 집에서 먼 곳, 생소한 지역은 피하라.
아파트의 가격을 형성 하는것은 단순히 위치나 교통여건 만이 아니라 작은 슈퍼마켓 하나까지도 가격형성요인이 될 수 있다. 따라서 모르는 곳은 되도록 피하는 것이 현명하다. 만약 그래도 투자해야 한다면 인근 중개업소나 부동산 사이트 등을 최대한 활용해 역대 가격 변동폭이나 추후 들어설 시설 등을 면밀히 따져봐야 한다. 집에서 먼 곳은 아무리 잘 안다 하더라도 기동력이 떨어지므로 그때 그때의 분위기 파악이 어렵다.
3.일시적 동향에 '일희일비(一喜一悲)’ 하지 말라.
일반적으로 내집마련을 미루는 사람들의 공통점은 지나치게 소심하다는 것이다. 잘못 구입했다가 가격이 떨어지면 어떻게 하나, 혹시 가격이 폭락이라도 하지 않을까 해서 전전긍긍하게 되는 것이다. 특히 방송이나 언론에 보도되는 가격동향은 그때 시점의 현상을 설명하는 경우가 많으므로, 장기적인 안목으로 이를 받아들이는 것이 중요하다.
4. 투자 결정은 신속하게 하라.
대부분의 투자자들은 원하는 정보를 얻고도 실행에 옮기는 데는 많은 시간을 소비한다. 자신의 생각에 대해 의심하기도 하고 때로는 상상에만 그치는 경우도 많다. 확실하다고 판단이 서면 결단을 빨리 내리는 것이 내집마련 성공자들의 공통점이다. 또 일단 내린 결정에 대해서는 뒤를 돌아보지 않는 자세도 중요하다.
5. 매도 및 매수시기를 잘 선택하라.
부동산투자에서 타이밍을 맞추는 것은 쉽지 않다. 부동산 정책과 부동산 가격 흐름 등을 살펴서 남들보다 한발 앞서서 실행해야 하기 때문이다. 흔히 ‘선수’들은 남들이 매도할 때 매수하고, 매수시기에는 오히려 매도 하는 경우가 많다. “무릎에 사서 어깨에서 팔아라”는 교훈을 새길 필요가 있다.
6. 실패를 두려워 하지 마라.
주변을 살펴보면 의외로 완벽한 기회만을 노리다가 영영 기회를 놓치는 사람들이 적지 않다.그러나 전재산을 다 날릴 만큼 가격이 떨어진 경우가 아니라면 다시 한번 마음을 비우자. 설사 작은 실패가 쌓이더라도 향후 성공할 확률은 훨씬 높아진다.
7. 적절한 은행대출은 보약이다.
초보 투자자들 혹은 무주택 서민들이 가장 꺼리는 부분이 바로 은행 대출이다. 하지만 집값을 다 모아서 내집을 장만하기란 여간 어렵지 않다. 자칫 모자란 돈 때문에 전세만 전전하게 될 가능성이 높다. 이럴 경우 자신의 소득수준 범위 내에서 지불할 능력이 있다면 과감히 은행대출을 활용하는 것이 필요하다. 특히 저금리가 지속되고 있는 상황이므로 내집마련 희망자에게는 둘도 없는 기회다.
8. 돈 되는 부동산을 골라라.
부동산은 상승하는 종목이 더 상승하게 된다. 어떻게 보면 당연한 말인 듯 하지만 그 차이는 상당히 크다. 예를 들어 로열동, 로열층 아파트는 상승기에 더 오르고 반대로 하락기에도 낙폭이 적다. 매매도 훨씬 손쉽다.
9. 경제동향이나 관련 정책에도 관심을 가진다.
부동산 시장은 전체적인 경제 흐름과 밀접한 관계를 가지고 있다. 따라서 현재의 경기상황이나 정부 정책 등 각종 변수들에 대한 이해 없이는 실패할 확률이 높다. 이러한 기초상식을 바탕으로 당장의 수익을 추구하기 보다는 1∼2년후의 수익을 기대하는 자세가 필요하다. 특히 부동산 거래는 주식과 달리 즉흥적으로 이뤄지는 것이 아니므로 장기적인 안목에서 접근하는 자세가 무엇보다 중요하다.
10. 내집 마련 방법은 단순하게 시작하라.
내집을 장만하는 데 가장 보편적으로 사용하는 방식이 바로 청약통장을 활용하거나 기존 주택을 매입하는 것이다. 이밖에 경매를 비롯해 분양권, 재개발·재건축지분 구입 등 여러가지의 방법이 있다. 하지만 섣불리 전문가의 비결을 흉내내는 투자방식은 초보자들에게는 다소 위험할 수도 있다. 자신이 가장 익숙한 방법으로 시작하는 것이 위험도를 낮출 수 있는 첩경이다
서울 지주택 총 68곳 중 작년 16곳 신규 추진 정비사업에 비해 규제 덜해 '대안'으로 부각 재건축 등 정비사업 무산지역도 '지주택' 선회 "사업 더 늘어날 듯..토지 확보 가능성 따져야"
[이데일리 박민 기자] 서울 송파구 송파동 ‘송파역 지역주택조합’(가칭)은 단독주택 재건축사업을 추진해오다 장기간 사업 지연으로 정비구역에서 해제되자 지난해 ‘지역주택조합’ 방식으로 주택사업을 재개했다. 은평구 역촌동 ‘구산역에듀시티 지역주택조합’도 비슷하다. 기존 ‘역촌2주택재건축정비구역’이 토지 등 소유자의 요청으로 정비구역에서 해제되자 개발을 찬성하는 토지주들 중심으로 사업 방향을 ‘지역주택조합’으로 틀어 조합원을 모집하고 있다.
◇서울 지주택 총 68곳 중 16곳 신규 추진
서울 도심에서 조합을 결성한 뒤 직접 땅을 사 아파트를 짓는 방식의 ‘지역주택조합’(이하 지주택) 사업장이 지난해 크게 늘어난 것으로 나타났다. 2012년 단독주택 재건축제도가 폐지되면서 대안으로 나온 ‘가로주택정비사업’은 지난 12·16 대책을 통해 활성화 대책이 나오긴 했지만 가로구역 면적 등 사업 조건 제약으로 사업성이 낮다는 평가가 많다. 여기에 재건축·재개발 등의 정비사업은 각종 규제가 가해지지만 지주택은 상대적으로 규제가 덜해 대안으로 급부상하는 분위기다.
지주택은 일정 자격 요건(무주택자 또는 전용 85㎡ 이하 1채 소유)을 갖춘 조합원들이 모여 본인이 직접 살 아파트를 짓는 건축 방식이다. 빈 땅이 없는 서울에서는 오래된 주택을 허물거나 낙후한 지역을 밀고 아파트를 짓는 재건축·재개발과 비슷한 형태로 사업이 이뤄지고 있다. 다만 정비사업과 달리 사업절차가 ‘조합원 모집신고→조합설립인가→사업계획승인→착공→사용검사→조합해산’ 순으로 간결하다는 장점이 있다.
서울시에 따르면 지난해 말 기준 서울 내 지역주택조합 아파트 사업장은 총 68곳이다. 이중 지난해 새롭게 지주택 사업을 시작하며 조합원 모집 신고를 한 곳만 16곳에 달한다. 전체 23.5%를 차지한다. 서울시 관계자는 “아직 모집 신고 조건을 갖추지 않은 상태의 추진 단계까지 포함하면 사실상 지주택 사업장은 더 많다고 본다”고 말했다.
지난해 사업을 시작한 곳은 은평구가 가장 많다. 신규사업장 16곳 중 6곳(37.5%)이 몰려 있다. 은평구 관계자는 “은평구는 노후한 단독, 다가구, 다세대 등의 밀집지역이 많아 개발 수요가 많다”며 “재개발이나 가로주택정비사업보다 지주택 개발이 더 쉽다고 판단해 이를 택하는 것 같다”고 말했다.
전체 사업장 수로 따졌을 땐 동작구가 서울에서 지역주택사업이 가장 활발하다. 전체 68곳 중 21곳에 달한다. 이어 송파구(8곳) 은평구(7곳) 강서구·광진구(6곳) 순이다. 동작구 역시 은평구처럼 낡고 오래된 저층 단독주택 밀집지역이 많아 대규모로 재건축을 할 수 있는 ‘지주택’ 사업을 추진하는 곳이 늘고 있다는 게 동작구의 분석이다.
특히 최근에는 재건축·재개발 등의 정비사업을 추진하다 무산된 곳도 지주택 사업으로 선회하고 있는 분위기다. 지난해부터 조합원 모집에 나선 동작구 상도동 ‘(가칭)상도장승배기 지역주택조합’도 지난 2015년 정비예정구역에서 해제된 지역에서 출발했다. 일대는 과거 재건축 추진위원회를 구성하는 단계에서 사업이 장기간 지체돼 결국 무산된 바 있다.
[이데일리 이미나 기자]
◇지주택 더 늘 듯…“토지 확보 가능성 따져야”
서울 내 정비 사업 여건이 이전보다 어려워지면서 지주택 사업을 고려하는 곳이 늘고 있지만 조합 가입시 토지확보 가능성 등을 잘 따져봐야 한다고 전문가들은 지적한다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “아파트를 건설할 땅을 미리 확보한 상태에서 사업을 진행하는 게 아니라 조합원이 가입시 낸 돈으로 사업부지를 매입하며 진행하다 보니 그 과정에서 어려움이 따를 수 있다”고 지적했다.
실제 서울 전체 68곳 지주택 사업장 중 성동구 옥수 지역주택조합, 노원구 월계동 지역주택조합 등은 지난 2003년 조합설립 인가를 받은 이후 10년 넘게 사업이 멈춰선 상태다. 2017년부터 3년째 사업이 제자리걸음인 곳은 모두 15곳에 달한다. 장 본부장은 “사업 지연으로 건축비 상승, 금융 이자 등이 발생하고 최악의 경우 사업이 무산되면 수천만원에서 수억원까지 돈을 날릴 수 있어 조합원 가입시 이를 유의해야 한다”고 조언했다.
다만 정부는 피해를 최소화하기 위해 오는 7월 24일부터 조합원 모집신고 후 2년 이내 설립인가를, 설립인가 후 3년 이내 사업계획승인을 받지 못하는 경우 총회를 통해 사업종결처리를 할 수 있게 했다. 이 제도는 기존 지주택 사업장도 소급 적용된다. 아울러 최초 조합원 모집 신고 시 ‘토지사용권원’(승낙서)을 50% 이상 확보하게 하고, 조합 설립 인가 신청 때엔 15% 이상 ‘토지 소유권’을 갖도록 제도를 강화했다. 국토부 관계자는 “지주택 사업의 투명성과 안정성을 확보를 위해 모니터링을 지속하겠다”고 말했다.
낙인이란 ELS 투자기간 동안 기초자산이 하락하여 원금손실 구간이 발생하는 조건을 말합니다.
영어를 해석해보면 "Knock (두드리다) + In (들어가다)" 의 합성어로 손실구간을 두드리고 들어간다는 의미입니다.
예를 들어, 낙인 베리어가 50이다 라고하면 ELS의 기초자산이 투자기간 동안 최초기준가격 대비 50% 미만으로 하락하면 원금손실 구간이 생기게 되는 것이죠.
낙인(Knock-In) 조건을 볼 때 주의할 점
낙인을 볼 때 주의할 점은 자동조기상환 조건과 다르게 투자기간 "동안" 계속해서 매일매일 관찰한다는 점입니다.
예를 들어, 4월 29일에 ELS에 투자를 했다면 4월 30일부터 시작해서 상환이 될 때까지 매일매일의 종가지수를 확인해서 낙인 발생 여부를 확인하는 것이죠. 이와 더불어 낙인 조건은 모든 기초자산을 관찰하는 것이 아니라 여러 개의 기초자산 중 하나라도 낙인 베리어를 터치하게 되면 낙인이 발생합니다.
따라서 3개의 기초자산 중 한 개의 기초자산이 휴장이더라도 종가지수가 발표되는 나머지 2개의 기초자산 중 하나라도 낙인 베리어를 터치하게 되면 낙인이 발생합니다.
즉, 기초자산이 3개라면 3개 중 1개라도 종가지수가 낙인 베리어 밑으로 하락할 경우 낙인이 발생하게 됩니다.
이를 워스트퍼포머(Worst Performer) 기준이라고 하는데, 기초자산 중 가장 성과가 안 좋은 기초자산을 기준으로 하는 것입니다. 물론, ELS는 낙인 조건뿐만 아니라 상환 여부를 판단할 때도 워스트퍼포머 기준을 적용합니다.
낙인(Knock-In)이 중요한 이유?
그렇다면 ELS 투자할 때 왜 낙인이 중요한 것일까요?
먼저, ELS 투자할 때 먼저 생각해야 하는 것은 자동조기상환만을 생각해서 투자하는 상품이 아니라 3년 동안 보유할 수도 있는 상품임을 인지하고 투자해야 합니다.
따라서 3년 동안의 투자기간 동안 낙인 발생 여부는 만기상환 시 수익상환이냐 손실상환이냐를 결정하는 데 있어서 가장 큰 영향을 미치기 때문에 ELS투자에 있어 낙인이 중요한 것입니다.
자세한 이유는 ELS 손익구조 그래프를 보면서 설명드리겠습니다.
위의 그래프를 보시면 ELS의 상환구조는 90-80-80-80-75-70 (6개월 단위)이고, 낙인베리어는 50인 것을 알 수 있죠.
그런데 그래프를 보시면 36개월째인 만기상환 때 기초자산가격이 70% 이상인 경우 말고, 50~70% 구간에서도 수익을 지급한다고 돼 있습니다.
이러한 수익구간을 더미(Dummy) 수익 구간이라고 하는데, 만기 때까지 투자기간 동안 한 번도 낙인 베리어를 터치하지 않았을 경우 지급하는 보너스와 같은 수익구간이라고 보시면 되겠습니다.
그런데 만약 투자기간 동안 낙인베리어를 한 번이라도 터치하게 되면 더미수익 구간은 사라지게 되고, 만기 때 수익상환 받을 수 있는 조건은 오직 모든 기초자산이 만기상환베리어 이상(위의 상품의 경우 70% 이상)이 되어야만 합니다.
반면 낙인이 발생하지 않았다면, 만기 때 모든 기초자산이 낙인베리어 미만(위의 상품의 경우 50%미만)으로만 하락하지않는다면 수익상환이 됩니다.
만기 때까지 기초자산이 30%만 하락해야 하냐 50%까지 하락해도 되냐는 투자자의 투자심리에 큰 영향을 미칠 수 있는 차이라고 생각합니다. 물론, 투자 초기에 낙인 베리어를 터치했지만 만기 때가지 기초자산이 상승하여 만기에 수익상환되는 경우도 있을 수 있습니다.
하지만, 계속해서 자동조기상환이 되지 않다가 만기에 가까워져 낙인이 발생하게 되면 기초자산이 회복할 시간이 부족하게 되어 손실상환될 가능성이 높아지게 될 것입니다.
따라서 ELS 투자 시 낙인 베리어가 낮으면 낮을수록 유리한 것이고, ELS에 투자했다면 낙인베리어를 매일매일 민감하게 체크해야 하는 것입니다. 그래서 제가 ELS를 추천드릴 때도 낙인베리어 50이하의 상품을 추천드리는 이유도 이런 이유때문입니다.
