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가양동 CJ부지 가양 코엑스 건립 예정입니다.

완공 될 시 강남 코엑스 1.5배 규모

강서구 가양동에 이렇게 멋들어진 코엑스 건물이 지어질 예정이라고 합니다
당초 CJ에서는 해당 사업지에 상업시설, 공동 주택이 들어서는 복합개발을 계획했지만
지난 해 12월 인창 개발이 동 부지를 약 1조 원에 매입을 한 이후 
강서구청과 서울시에 새 계획안을 제출한 상황이며
계획안 수립을 위한 구체적인 협의를 진행 중이라고 합니다.

가양동 CJ 제일제당 바이오연구소 부지는 마곡지구 바로 옆으로 복합개발이 진행되면서
강서구 대표 개발 사업 중 하나입니다. 해당 지역 부지의 용도는 준공업지구로 아파트도 지을 수 있는 구역인데
인창개발에서는 공동주택 없이 복합 상업 시설로만 개발할 계획입니다.

이는 매각 이전 CJ측이 계획했던 아파트 조성 계획이 복합상업시설로 바뀌게 되면서
구체적인 내용으로는 지식산업센터, 판매시설, 문화 및 집회시설이 들어서게 됨에 따라
많은 일자리가 창출하게 되어 거주 및 유동인구가 급증할 수 밖에 없게 될 것으로 보인다

따라서 9호선 양천향교역을 역세권으로 가양 코엑스 예정지를 둘러싸고 근접지에 위치하고 있는
한강 변의 동신대아아파트, 한강타운, 가양성지 아파트, 양천로 건너편에 위치한 등촌주공아파트 2~9단지와
가양역 주변의 가양아파트 2~8단지 등의 부동산이 큰 수혜를 입을 것으로 보인다

​(발췌자료)

또한 마곡지구에 접한 양천향교역 역세권의 입지 마곡의 시너지를 누릴 수 있는
가양동 코엑스 건립 사업을 위해 인창 개발은 프로젝트파이낸싱 자금을 조달하는 등
적극적으로 사업 준비에 돌입했다고 합니다.

현재 서울시와의 협의를 거쳐 계획안을 마련하고 있는 단계이기 때문에
개발 착공 시점과 완공 시점은 아직 미정이라고 합니다.
사업이 순항적으로 진행 될 시 강서구 가양동 일대 부동산 상승까지 이어질 수 있다는 전망이다.

 

[단독]가양동 ‘CJ부지’ 새 청사진 나온다…'가양 코엑스’ 본격화

서울 강서구 가양동 CJ공장 부지 밑그림이 곧 새로 나온다. CJ가 지난해 말 부지를 매각, 사업주체가 바뀐 이후 처음 나오는 계획안이다. 강서구청과 서울시는 계획안 수립을 위한 구체적인 협의를 진행 중으로 확인됐다. 당초 계획됐던 공동 주택이 사라지고 지하5...

www.edaily.co.kr

[기사요약]

서울 강서구 가양동 CJ공장 부지의 새로운 밑그림이 곧 나옴

-> 강서구청과 서울시는 계획안 수립을 위한 구체적인 협의 진행중으로, 당초 계획이었던 공동주택안이 폐기되고 복합시설(지하5층~지상17층)만 생길것으로 예상

현재까지의 진행사항

- 작년 12월 CJ제일제당은 해당 부지를 인창개발에 1조원에 매각하였고, 인창개발이 대규모 복합시설 개발 계획안을 구청에 제출, 이를 자치구가 검토중임

- 해당 부지는 준공업지구로 아파트도 가능하지만, 공동주택 없이 복합 상업시설로만 개발할 계획 : 지식산업센터 + 판매시설 + 문화 및 집회시설, 착공 시점은 미정

- CJ공장부지 개발은 지하철 9호선 양천향교역 역세권이며 현재 마이스 조성사업(컨벤센+호텔+업무시설)이 진행중인 마곡지구와도 가까워, 강서구 대표 개발사업

- CJ공장부지 인근에는 등촌주공(2~9단지)과 가양아파트(2~8단지)가 있어, 가양동 일대가 주거/상업 복합공간으로 탈바꿈 할 것으로 보임

송승현(도시와경제 대표)

- "이제까지 가양동은 마곡에 비해 상업시설이 약한 지역이었으나 CJ개발로 상업시설이 조성되면서 시너지 효과가 나올 수 있다"

- "인근 마곡지구 개발이 계속 추진되는 상황에서 강서구 일대 부동산 전체에 상승까지 이어질 수 있다"

[나의 생각]

CJ공장부지 개발은 장기화된 지역현안이라(한번 찾아보니, 무려 8년전인 2012년부터 서울시 특별계획구역 고시가 있네요. 제가 살고있는 인덕원도 마찬가지로써, 어디든 이런 부지들이 꼭 있죠) 인근 주민들이 큰 기대를 하고 계신것 같습니다.

더군다나, 이 부지를 매수한 컨소시엄은 인창개발과 [현대건설]이라고 나오네요.

북쪽으로 한강이 보이고, 마곡지구와도 가까운데, 이 정도 면적이면, 금싸래기 인정

인근 아파트 주민들 부럽네요. 부러운 마음으로 강서 한강자이 아파트 시세 검색!!

59제곱 기준으로 실거래가는 아직 10억언더이나, 호가는 11.5억까지도 보입니다

 

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전월세 계약갱신청구권 문답으로 알아보기.1

안녕하세요. 시티부동산 시티김사장 입니다.

오늘 포스팅은 계약갱신청구권에 대해 여러분이 쉽게 이해할수 있도록 

문답 형식으로 정리해서 안내 해드리도록 하겠습니다.

 

7월31일 본격 시행된 계약갱신청구권등 개정 임대차법으로 인해 시장은 큰 혼란에 빠진 상황인데요.

이사를 가려고 계획했던 세입자들이 마음을 바꾸어 계약갱신청구권을 사용하여 하려 하고 있고

임대인들 또한 계약을 거절할수 있는 여러가지 사유와 방법을 찿아서 임대차 연장을 거부하려고 하면서

임대인과 임차인이 서로가 맞서고 있는 상황이 되어버렸습니다.

 

이처럼 새 임대차법 시행후 제대로 이해하기 힘들어진 집주인이나 세입자들이

정부의 담당부서 또는 동네 부동산사무실에 문의가 쇄도 하고있는 상황인것 입니다.

이런 상황이 되자 정부에서는 문의가 많은 사례들을 종합하여 문답형식으로 만들어진 주택임대차보호법 해설서가 

각 지방자치단체에 배포중이고 8월28일부터 정부 홈페이지 등에도 게재 된다고 국토교통부에서 발표를 했습니다.

내용이 많아서 일단 해설서의 주요 내용들을  요약한 일문일답 으로 안내 해드리겠습니다.

1.문

  전세계약 만료를 남기고 이미 임대인과 세입자가 5프로가 상한을 넘는 보증금을 올려서

  재 계약하기로 구두상으로 합의를 한 상황인데 계약서를 다시 새로 작성 해야하는가??

1.답

  법 시행일을 기준으로 계약 만료 시점까지 1개월 이상이 남아 있다면 

  종전계약 금액보다 임대료를 5%이상 초과해 올릴수 없다.

 그러니 법 시행 이전에 구두상으로 합의를 했거나 계약서를 썼더라도 계약서를 다시 작성하거나

  5%이상으로 보증금이나 월차임을 올렸다면 더 올린 임대료를 임차인에게 돌려줘야 한다.

  다만 법 시행 이전에 임대인이 계약갱신청구 거절 의사를 밝히고 

  다른 임차인과 새로운 계약을 체결했다면 적용 받는 대상에서 제외된다

 

2.문

  임대인이 전세대출 연장을 거부하여 계약갱신청구권 행사를 방해 하려한다.

2.답

  주택도시보증공사 등 보증기관 전세대출을 연장 하려 할 때는 임대인의 동의가 필요치 않으니 걱정 안해도 된다.

 

3.문

  임대차법 시행시 잔존 기간만 있으면 모두 갱신을 청구 할수 있는가?

3.답 : 가능하다.

  기존에 계약 연수에 상관이 없이 1회 2년의 계약갱신권을 부여하지만 계약기간이 1개월 이상 남아 있어야 한다

  단 계약 만료기간이 2020년 12월10일 이후인 경우엔 계약기간이 2개월 이상 남아 있어야 한다.

 

4.문

  법 시행 이후에 계약기간이 만료 되는데 만약 임대인이 법 시행전에 계약 갱신을 거절하고

  다른 3자와 새로운 계약을 했다면 이런 경우에도 임차인이 계약갱신청구권을 행사할수 있는지요??

4.답: 불가능하다.

  새로운 세입자와 이미 계약이 체결된 경우에는 예외적으로 계약갱신청구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고있다.

  다만 임대인은 법 시행 이전에 다른 세입자와 계약을 체결했다는 사실등을 명시적으로 입증을 해야한다.

  예를 들어서 계약금 수령 입증과 계약서등.

 

5.문

  계약갱신 청구권을 행사한 임차인은 무조건 2년을 거주 해야하는 책임이 있는가??

5.답:그렇지 않다.

  임차인은 갱신청구권 사용후 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지 할수가 있고 통지를 받은

  임대인이 3개월 지난후 효력이 발생한다.

  쉽게 말해 묵시적 갱신에 의한 계약해지와 같다고 보시면 될거 같습니다.

 

6.문

  임대인이 자기 주택에 실제 거주 하려면 어떻게 해야 하는가??

6.답

  임차인에게 임대인 본인이 직접 거주 필요성을 통지하고 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통지를 하여야 한다.

  물론 꼭 실입주를 하여야 하며 그렇지 않을 경우 손해배상 하여야 할 경우가 생길수 있다

  그리고 이또한 12월10일 이후에는 계약만료 6개월에서 2개월 전까지 통지 하여야 한다.

 

7.문

  임대인이 실거주를 한다고 하고선 실제론 집을 비워두고 있을 경우에 세입자가 손해배상을 청구가 가능한가??

7.답: 이럴 경우에는 손해배상 청구가 불가능하다.

  그러나 새로운 다른 세입자에게 임차를 하면 손해배상 청구가 가능하다.

[출처] 전월세 계약갱신청구권 문답으로 알아보기.1|작성자 시티김사장

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1. 수도권등 외 지역 주택

2. 매입 장기임대주택(1) - 신규

3. 매입 장기임대주택(2) - 기존

4. 건설 장기임대주택

5. 미분양 매입임대주택

6. 장기일반 민간임대주택

7. 건설 장기임대주택

8. 세감면 장기임대주택

9. 장기 사원용주택

10. 세감면 특정 미분양주택

11. 문화재 주택

12. 상속받은 주택

13. 저당권실행이나 채권대물변제로 취득한 주택

14. 장기 가정어린이집 주택

15. 부득이한 사유로
일시적 2주택인 경우

16. 과세되는 일시적 2주택

17. 혼인, 동거봉양 주택

18. 소유권 소송중이거나,
소송결과로 취득한 주택

19. 조정대상지역의
공고일 이전에 양도계약을 체결하고,
계약금을 수령한 사실이 관련증빙으로 확인되는 경우

20. 주택의 양도당시
기준시가 1억원 이하의 소규모 주택

■ 싹풀TV
■ 이승희세무사 드림

https://youtu.be/KHvZyiTQp-4

 

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"셈법 복잡해진 '1세대1주택 비과세'..보유기간 꼼꼼히 확인해야"

[부동산세금의 모든 것]취득일 기준 사라지고 실질 1주택자 기간 따져

뉴스1 | 박기락 기자 | 입력2020.10.04 06:00 | 수정2020.10.04 06:00

22일 오후 서울 송파구 아파트단지 밀집지역에 위치한 부동산. 2020.9.22/뉴스1 © News1 이동해 기자

(세종=뉴스1) 박기락 기자 = 정부가 다주택자에게 무거운 세금을 부과하자 보유하고 있던 3채의 집을 하나, 둘 처분한 A씨. 정당하게 양도소득세도 납부하면서 비로소 1주택자가 된 A씨는 내년 쯤 이사를 알아봤지만 "1세대 1주택자에 해당되는 주택양도세 비과세 혜택을 받기 힘들다"는 말을 부동산 업소로부터 들었다.

내년부터 1세대 1주택에 대한 주택양도세 비과세를 적용하는 보유기간이 '주택 취득일 기준'에서 '실질적으로 1주택이 된 날을 기준'으로 바뀌기 때문이다. 올해까지는 1세대1주택자의 보유 기간을 계산할 때 주택의 취득일을 기산일로 봤다. 다주택자가 몇 개의 주택이 있었는지 상관없이 양도일 기준으로 1세대1주택자이면서 해당 주택의 보유 기간이 2년이 지났다면 비과세 혜택을 받을 수 있었다.

하지만 내년 이후 주택을 사고팔때 최종 1주택에 대한 비과세 요건이 최종적으로 1주택이 된 시점 및 직전 주택의 양도세 과세 여부 등이 판단 기준이 된다. 세법 개정으로 다소 복잡해진 1세대 1주택 비과세 요건을 알아보자.

◇마지막 남은 1주택 보유기간 2년 지나야 혜택

양도소득세 비과세는 1세대가 1주택을 보유한 기간이 2년 이상이고 그 주택의 양도가액 9억원 이하일 경우 발생한 양도차익에 과세하지 않는 것을 뜻한다. 여기에 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 주택을 취득했을 경우 2년 이상의 거주요건이 추가된다.

내년 양도분부터 적용되는 1세대 1주택 비과세 요건은 마지막 남은 1주택의 보유 기간을 기준으로 계산된다. 2년 이상 보유 요건을 모두 충족하는 2주택을 보유한 1세대가 내년 A주택을 양도하고 남은 B주택 양도에 따른 비과세 혜택을 받기 위해서는 실질적으로 1주택자가 된 A주택의 양도일로부터 2년 이상이 지나야 가능하다는 것이다.

하지만 여기에 일시적 2주택 비과세 혜택 요건이 포함되면 셈법이 복잡해진다. 정부는 이사 등을 목적으로 일시적 2주택자가 되는 경우에도 양도세를 과세하지 않는다. 1세대 2주택에 대한 비과세 요건은 Δ기존 주택을 취득하고 1년 이후 이사갈 주택을 취득할 것 Δ기존 주택은 2년 이상 보유할 것 Δ이사갈 주택을 취득하고 3년 이내 기존 주택을 매도할 것 등이다.

일시적 1세대2주택자의 비과세 적용요건 예시© 뉴스1

일례로 A(2015년 10월 취득), B(2019년 1월 취득), C(2019년 3월 취득)까지 3주택을 보유한 한 세대가 C주택을 올해 안에 양도(과세)하고 남은 A, B주택이 일시적 2주택에 해당하는 경우 A주택의 비과세 보유기간은 A주택의 취득일인 2015년 10월부터가 된다. 따라서 1세대 2주택 비과세 요건 중 '이사갈 주택을 취득하고 3년 이내 기존 주택을 매도'해야 하는 2021년 2월까지 A주택을 양도할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

새로운 주택을 취득해 일시적 1세대 2주택이 된 경우에는 실질적으로 1주택자가 된 날부터 보유기간이 산정된다.

2016년 9월 A주택을 취득하고 같은 해 12월 B주택을 취득한 2주택자가 2019년 8월 B주택을 양도하는 동시에 C주택을 취득하는 사례다. 연내 A주택을 매각할 경우 1세대 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있지만 내년 이후 매각시 2021년 1~8월까지는 B주택 양도 이후 2년이 경과하지 않아 양도세를 내야 한다.

비과세가 적용되지 않는 조합원입주권을 내년 이후 양도할 경우 남은 1주택의 비과세 보유기간은 입주권을 양도한 날로부터 계산된다. 2017년 11월 취득한 A주택이 이듬해 11월 주택관리처분계획 인가에 따른 조합원입주권으로 바뀌고 올해 2월 B주택을 취득한 사례다. 내년 이후 입주권을 양도할 경우 B주택 양도에 따른 비과세 혜택을 받기 위해서는 입주권 양도일로부터 2년 이상이 경과해야 가능하다.

kirocker@news1.kr

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부동산투자 10계명

 

1. 정보 수집에 전력을 기울여라.

부동산투자에서 정보는 곧 수익률과 직결된다. 정보를 찾기 위해서는 신문과 부동산 사이트 등을 눈여겨 보는 일이 첫걸음이다. 원하는 정보는 꼼꼼히 스크랩 하고 때로는 비용도 아끼지 않아야 한다. 특히 부동산에는 누구에게나 많은 정보들이 열려 있지만 부동산의 특성상 숨은 정보가 많다. 이 숨은 정보의 차이를 알아내는 능력을 키우는 일이야말로 내집마련을 앞당기는 비결이다.

 

2. 집에서 먼 곳, 생소한 지역은 피하라.

아파트의 가격을 형성 하는것은 단순히 위치나 교통여건 만이 아니라 작은 슈퍼마켓 하나까지도 가격형성요인이 될 수 있다. 따라서 모르는 곳은 되도록 피하는 것이 현명하다. 만약 그래도 투자해야 한다면 인근 중개업소나 부동산 사이트 등을 최대한 활용해 역대 가격 변동폭이나 추후 들어설 시설 등을 면밀히 따져봐야 한다. 집에서 먼 곳은 아무리 잘 안다 하더라도 기동력이 떨어지므로 그때 그때의 분위기 파악이 어렵다.

 

3.일시적 동향에 '일희일비(一喜一悲)’ 하지 말라.

일반적으로 내집마련을 미루는 사람들의 공통점은 지나치게 소심하다는 것이다. 잘못 구입했다가 가격이 떨어지면 어떻게 하나, 혹시 가격이 폭락이라도 하지 않을까 해서 전전긍긍하게 되는 것이다. 특히 방송이나 언론에 보도되는 가격동향은 그때 시점의 현상을 설명하는 경우가 많으므로, 장기적인 안목으로 이를 받아들이는 것이 중요하다.

 

4. 투자 결정은 신속하게 하라.

대부분의 투자자들은 원하는 정보를 얻고도 실행에 옮기는 데는 많은 시간을 소비한다. 자신의 생각에 대해 의심하기도 하고 때로는 상상에만 그치는 경우도 많다. 확실하다고 판단이 서면 결단을 빨리 내리는 것이 내집마련 성공자들의 공통점이다. 또 일단 내린 결정에 대해서는 뒤를 돌아보지 않는 자세도 중요하다.

 

5. 매도 및 매수시기를 잘 선택하라.

부동산투자에서 타이밍을 맞추는 것은 쉽지 않다. 부동산 정책과 부동산 가격 흐름 등을 살펴서 남들보다 한발 앞서서 실행해야 하기 때문이다. 흔히 ‘선수’들은 남들이 매도할 때 매수하고, 매수시기에는 오히려 매도 하는 경우가 많다. “무릎에 사서 어깨에서 팔아라”는 교훈을 새길 필요가 있다.

 

6. 실패를 두려워 하지 마라.

주변을 살펴보면 의외로 완벽한 기회만을 노리다가 영영 기회를 놓치는 사람들이 적지 않다.그러나 전재산을 다 날릴 만큼 가격이 떨어진 경우가 아니라면 다시 한번 마음을 비우자. 설사 작은 실패가 쌓이더라도 향후 성공할 확률은 훨씬 높아진다.

 

7. 적절한 은행대출은 보약이다.

초보 투자자들 혹은 무주택 서민들이 가장 꺼리는 부분이 바로 은행 대출이다. 하지만 집값을 다 모아서 내집을 장만하기란 여간 어렵지 않다. 자칫 모자란 돈 때문에 전세만 전전하게 될 가능성이 높다. 이럴 경우 자신의 소득수준 범위 내에서 지불할 능력이 있다면 과감히 은행대출을 활용하는 것이 필요하다. 특히 저금리가 지속되고 있는 상황이므로 내집마련 희망자에게는 둘도 없는 기회다.

 

8. 돈 되는 부동산을 골라라.

부동산은 상승하는 종목이 더 상승하게 된다. 어떻게 보면 당연한 말인 듯 하지만 그 차이는 상당히 크다. 예를 들어 로열동, 로열층 아파트는 상승기에 더 오르고 반대로 하락기에도 낙폭이 적다. 매매도 훨씬 손쉽다.

 

9. 경제동향이나 관련 정책에도 관심을 가진다.

부동산 시장은 전체적인 경제 흐름과 밀접한 관계를 가지고 있다. 따라서 현재의 경기상황이나 정부 정책 등 각종 변수들에 대한 이해 없이는 실패할 확률이 높다. 이러한 기초상식을 바탕으로 당장의 수익을 추구하기 보다는 1∼2년후의 수익을 기대하는 자세가 필요하다. 특히 부동산 거래는 주식과 달리 즉흥적으로 이뤄지는 것이 아니므로 장기적인 안목에서 접근하는 자세가 무엇보다 중요하다.

 

10. 내집 마련 방법은 단순하게 시작하라.

내집을 장만하는 데 가장 보편적으로 사용하는 방식이 바로 청약통장을 활용하거나 기존 주택을 매입하는 것이다. 이밖에 경매를 비롯해 분양권, 재개발·재건축지분 구입 등 여러가지의 방법이 있다. 하지만 섣불리 전문가의 비결을 흉내내는 투자방식은 초보자들에게는 다소 위험할 수도 있다. 자신이 가장 익숙한 방법으로 시작하는 것이 위험도를 낮출 수 있는 첩경이다

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정비사업 규제하니, 지역주택조합으로 몰리네

서울 지주택 총 68곳 중 작년 16곳 신규 추진
정비사업에 비해 규제 덜해 '대안'으로 부각
재건축 등 정비사업 무산지역도 '지주택' 선회
"사업 더 늘어날 듯..토지 확보 가능성 따져야"

[이데일리 박민 기자] 서울 송파구 송파동 ‘송파역 지역주택조합’(가칭)은 단독주택 재건축사업을 추진해오다 장기간 사업 지연으로 정비구역에서 해제되자 지난해 ‘지역주택조합’ 방식으로 주택사업을 재개했다. 은평구 역촌동 ‘구산역에듀시티 지역주택조합’도 비슷하다. 기존 ‘역촌2주택재건축정비구역’이 토지 등 소유자의 요청으로 정비구역에서 해제되자 개발을 찬성하는 토지주들 중심으로 사업 방향을 ‘지역주택조합’으로 틀어 조합원을 모집하고 있다.

◇서울 지주택 총 68곳 중 16곳 신규 추진

서울 도심에서 조합을 결성한 뒤 직접 땅을 사 아파트를 짓는 방식의 ‘지역주택조합’(이하 지주택) 사업장이 지난해 크게 늘어난 것으로 나타났다. 2012년 단독주택 재건축제도가 폐지되면서 대안으로 나온 ‘가로주택정비사업’은 지난 12·16 대책을 통해 활성화 대책이 나오긴 했지만 가로구역 면적 등 사업 조건 제약으로 사업성이 낮다는 평가가 많다. 여기에 재건축·재개발 등의 정비사업은 각종 규제가 가해지지만 지주택은 상대적으로 규제가 덜해 대안으로 급부상하는 분위기다.

지주택은 일정 자격 요건(무주택자 또는 전용 85㎡ 이하 1채 소유)을 갖춘 조합원들이 모여 본인이 직접 살 아파트를 짓는 건축 방식이다. 빈 땅이 없는 서울에서는 오래된 주택을 허물거나 낙후한 지역을 밀고 아파트를 짓는 재건축·재개발과 비슷한 형태로 사업이 이뤄지고 있다. 다만 정비사업과 달리 사업절차가 ‘조합원 모집신고→조합설립인가→사업계획승인→착공→사용검사→조합해산’ 순으로 간결하다는 장점이 있다.

서울시에 따르면 지난해 말 기준 서울 내 지역주택조합 아파트 사업장은 총 68곳이다. 이중 지난해 새롭게 지주택 사업을 시작하며 조합원 모집 신고를 한 곳만 16곳에 달한다. 전체 23.5%를 차지한다. 서울시 관계자는 “아직 모집 신고 조건을 갖추지 않은 상태의 추진 단계까지 포함하면 사실상 지주택 사업장은 더 많다고 본다”고 말했다.

지난해 사업을 시작한 곳은 은평구가 가장 많다. 신규사업장 16곳 중 6곳(37.5%)이 몰려 있다. 은평구 관계자는 “은평구는 노후한 단독, 다가구, 다세대 등의 밀집지역이 많아 개발 수요가 많다”며 “재개발이나 가로주택정비사업보다 지주택 개발이 더 쉽다고 판단해 이를 택하는 것 같다”고 말했다.

전체 사업장 수로 따졌을 땐 동작구가 서울에서 지역주택사업이 가장 활발하다. 전체 68곳 중 21곳에 달한다. 이어 송파구(8곳) 은평구(7곳) 강서구·광진구(6곳) 순이다. 동작구 역시 은평구처럼 낡고 오래된 저층 단독주택 밀집지역이 많아 대규모로 재건축을 할 수 있는 ‘지주택’ 사업을 추진하는 곳이 늘고 있다는 게 동작구의 분석이다.

특히 최근에는 재건축·재개발 등의 정비사업을 추진하다 무산된 곳도 지주택 사업으로 선회하고 있는 분위기다. 지난해부터 조합원 모집에 나선 동작구 상도동 ‘(가칭)상도장승배기 지역주택조합’도 지난 2015년 정비예정구역에서 해제된 지역에서 출발했다. 일대는 과거 재건축 추진위원회를 구성하는 단계에서 사업이 장기간 지체돼 결국 무산된 바 있다.

[이데일리 이미나 기자]

◇지주택 더 늘 듯…“토지 확보 가능성 따져야”

서울 내 정비 사업 여건이 이전보다 어려워지면서 지주택 사업을 고려하는 곳이 늘고 있지만 조합 가입시 토지확보 가능성 등을 잘 따져봐야 한다고 전문가들은 지적한다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “아파트를 건설할 땅을 미리 확보한 상태에서 사업을 진행하는 게 아니라 조합원이 가입시 낸 돈으로 사업부지를 매입하며 진행하다 보니 그 과정에서 어려움이 따를 수 있다”고 지적했다.


실제 서울 전체 68곳 지주택 사업장 중 성동구 옥수 지역주택조합, 노원구 월계동 지역주택조합 등은 지난 2003년 조합설립 인가를 받은 이후 10년 넘게 사업이 멈춰선 상태다. 2017년부터 3년째 사업이 제자리걸음인 곳은 모두 15곳에 달한다. 장 본부장은 “사업 지연으로 건축비 상승, 금융 이자 등이 발생하고 최악의 경우 사업이 무산되면 수천만원에서 수억원까지 돈을 날릴 수 있어 조합원 가입시 이를 유의해야 한다”고 조언했다.

다만 정부는 피해를 최소화하기 위해 오는 7월 24일부터 조합원 모집신고 후 2년 이내 설립인가를, 설립인가 후 3년 이내 사업계획승인을 받지 못하는 경우 총회를 통해 사업종결처리를 할 수 있게 했다. 이 제도는 기존 지주택 사업장도 소급 적용된다. 아울러 최초 조합원 모집 신고 시 ‘토지사용권원’(승낙서)을 50% 이상 확보하게 하고, 조합 설립 인가 신청 때엔 15% 이상 ‘토지 소유권’을 갖도록 제도를 강화했다. 국토부 관계자는 “지주택 사업의 투명성과 안정성을 확보를 위해 모니터링을 지속하겠다”고 말했다.

 

 

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노후에 공기좋은 시골 에서 잘 사는법

 

농촌 정착 시 농업을 기반으로 한 농사관련 아이템, 실버농업, 주말농업,

농업벤처 사업 등에 대한 정보를 안내합니다.

 

 

 

 

농촌에 정착했다고 해서 모두 농사를 본업으로 삼는 것은 아니다.

더구나 농촌과 산촌이 훌륭한 체험 학습장이나 여가문화를 즐기는 공간으로

각광받고 있는 요즘, 전원생활과 더불어 시도해볼 만한 사업들이 적지 않다.
전원에서 생활하면서 고려해 볼 만한 사업은 크게 농사를 기반으로 하는 경우와

주변의 좋은 경관이나 생활문화 등을 활용하는 경우로 나눌 수 있다.

 

특산물을 생산하는 실버농업이나 주말농장을 운영 하는 일, 독창적인 기술이나

아이디어를 기반으로 한 농업벤처 창업 등이 전자에 해당된다면,

전원카페나 펜션, 토속음식점 등을 운영하는 것이 후자의 대표적인 사례다.

최근에는 점차 관심을 갖는 사람들이 늘어나고 있는 애완용 곤충농장을

운영하는 경우도 눈에 띄고 있다.

그러나 모든 창업이 그렇듯 전원생활과 더불어 할 수 있는 사업 역시

성공 가능성 못지않은 위험부담을 안고 있다.

무엇보다 그 동안 도시생활에서 마련한 여유 자금을 투자하는 것인 만큼

자신의 여건에 맞으면서도 치밀하고 체계적인 준비 과정이 필요하다.

전원생활과 더불어 새로운 사업을 시도할 때는

특히 어떤 목적을 가지고 시작하는것이 중요하다.

사업이 전원생활 자체의 의미를 뒤흔들어서는 곤란하기 때문이다.

창업 전문가들은 사업을 통해 큰 수익을 올리겠다는

기대보다는 전원에서의 생활을 영위하면서도 하루하루 성실히 일하고

일한 만큼 거두겠다는 생각을 갖는 것이 중요하다고 말한다.

이를 위해서는 부부나 가족들이 가능한 일들은 최대한 직접 해내려는 자세와도

시생활에서 누렸던 사회적 지위 등에 대한 미련을 버리는 것을 전제조건으로 삼아야 한다.

투자를 할 때에도 초기에 과도하게 투자하기보다는 정착 단계에 따라

점차 투자를 확대하는 것이 현명하다.

또한 본업이 바뀌는 것인 만큼 새로운 일에 대한 기초 지식을 열심히 습득하고

꾸준히 변화하는 시대적 흐름을 파악하는 노력도 아끼지 말아야 한다.

 

 

 

 

우리나라는 지난 2002년 65세 이상의 고령인구 비율이 7.9%로 이미 UN에서 제시하고 있는

고령화 사회의 기준인 7%를 훌쩍 넘어섰다. 지금 같은 추세라면, 오는 2019년에는

그 비율이 14% 이상인 소위 ‘고령사회’로 진입하게 된다.

 

이 경우 15세에서 64세까지의 생산인구 5명이 1명을 부양하는 꼴이다.
그러나 한편으로는 상당수의 노인 인구가 충분히 독립생활이 가능하고 일할 만 한 능력이

있음에도 자신에게 맞는 일자리를 찾지 못하고 있다. 이는 사회적으로도 손실이지만,

균형감 있고 건강한 노년기를 꿈꾸는 개인으로서도 답답한 일이 아닐 수 없다.

바로 이런 문제를 해결할 수 있는 대안으로 최근 주목받고 있는 것이 일명 ‘실버농업’이다.
실버농업은 도시에서 젊은 시절을 보낸 은퇴자나 노인들이 농촌으로 이주해 전원생활을

하면서 각자의 여건에 맞는 농업활동을 하는 것을 말한다. 이를 통해 개인적으로는 보다

풍요로운 노년기 이후의 삶을 일굴 수 있으며, 사회적으로는 침체되어 가는

우리 농업에 새로운 활기를 불어넣을 수 있을 것으로 기대하고 있다.

이 같은 실버농업은 어떻게 준비하고 운영하느냐에 따라 정서적으로는 물론 경제적인

안정도 찾을 수 있기 때문에 다양한 예비 은퇴자들의 관심이 집중되고 있다.

실제로 중장년층 상당수가 은퇴 후 농촌 이주 의사를 밝히고 있어 앞으로 실버농업을

시도하는 사람이 점차 많아질 것으로 보인다. 하지만 은퇴 후의 농사라고 해서

너무 쉽게 생각했다가는 원하는 성과를 얻기 어렵다. 실버농업을 계획하고 있다면

가장 먼저 목적을 분명히 할 필요가 있다.

 

다시 말해 농사를 지어서 일정한 수입을 얻고자 하는 것인지, 취미나 자급자족의 차원에서

농사를 짓고자 하는 것인지를 분명히 해야 한다는 것이다.

이때는 현재의 경제적 여건이나 투자자금, 그리고 실제로 농사에 투자할 수 있는

노동력의 정도를 먼저 객관적으로 검토해야 한다.

실버농업 시범단지 조성 사업 등을 추진해 오고 있는 농촌진흥청 농촌자원개발연구소의

경우 그 유형을 크게 ‘소득추구형’ ‘관광 농업형’ ‘여가활용형’으로 나누고 있다.

 

소득을 추구하는 실버 농업을 계획하더라도 그 소득으로 일상생활을 영위해야 하는지,

일정한 금액 이상의 소득만 올리면 충분한지에 따라 구체적인 투자자금이나 작물 선택,

농지의 규모가 달라진다.

 

소득추구형의 경우 원예, 분재, 양봉, 버섯, 양어, 양잠 등을 통한 복합영농이 주로 권유되고

있다. 실제로 농촌진흥청은 이러한 판단에 따라 보건복지부, 함평군과 공동으로

2006년까지 함평군 대동면에 100호 규모의 실버농업 시범단지 조성을 계획하고 있다.

경제능력이 부족한 도시노인에게는 버섯과 양봉 등 비교적 소득이 높은 작목을,

개인투자능력이 있는 노인에게는 분재와 양잠 등 비교적 손쉽게 할 수 있는

작목을 권장할 계획이라고 한다.

 

또 실버농업 시범단지 조성을 희망하는 지자체를 모집하여 추가로 5~8개의 실버농업

마을을 조성할 계획도 추진 중이다. 한편 실버농업을 전업으로 선택할 경우에는

농산물 가격이나 관련 정책의 변화에 대한 정보를 일찌감치 수집하는 것이 유리한데

그 중에서도 채소나 화훼 같은 시설원예나 특용작물 등은 초기에 많은

시설자본의 투자와 기술 습득이 필요하다.

앞으로 실버농업의 정착을 위해서는 제도적으로 보완해야 할 부분도 적지 않다.

국가 차원의 지속적인 정책연구 개발을 통해 실버농업에 맞는 작목과 영농기술의 개발,

유통 지원 시스템 등이 구축되어야 하며 고령의 농업인을 위한 의료시설 확충과

교육 프로그램의 운영 등 복지 분야도 반드시 투자가 필요한 부분이다.

꾸준히 정책적으로 장려하는 시범단지 등에 관심을 갖고 구체적인 계획을

세워보는 것도 좋은 방법이다.

 

몇 년 전부터 우리 농촌의 낙후된 환경과 농업의 쇠퇴 문제를 동시에 해소할 수 있는

대안으로서 농업벤처 창업에 대한 관심이 높아지고 있다. 실제로 지난 2002년 이후로

중소기업청에서 벤처기업 인증을 받은 기업 중 농업벤처에 해당하는

비율도 계속 늘어나고 있다.


농업벤처는 독특한 아이디어와 기술력을 기반으로 새로운 방식의 농업 관련 사업에

도전하는 것으로 단지 신기술이 결합된 농산품을 생산하는 데서 그치지 않고 유통과

마케팅, 고객서비스 등을 종합적으로 지원하는 사업이다.

독자적인 기술과 아이디어가 있어야 성공이 가능하지만, 해당 지역의 전문가

그룹과 주민들의 힘을 기반으로 도시와 농촌 간의 상생(Win-Win) 전략을 세운다면

충분히 가능 성이 있는 사업이기도 하다.

 

 

 


대표적인 사례로는 충북 영동의 와인코리아와 전남 함평의 ㈜감나루 등을 꼽을 수 있다.

지난 1995년 영동군 내 포도 경작 농민 40여 명이 공동 출자를 해 탄생한 와인코리아는

순수 국산 와인 브랜드 ‘샤토마니’를 개발해 할인점 등을 통해 전국적으로 유통시키면서

성장을 거듭해 왔다. 특히 지난 2004년 영동군이 지분출자를 하면서 민관 합작기업으로

재탄생, 성장 가능성을 더욱 높혀가고 있다.


㈜감나루는 귀농 후, 감농사를 지으면서 상품의 부가가치를 높일 수 있는 기술 개발에

매진하던 백성준 대표가 설립한 농업벤처 업체로, 감의 생산성을 획기적으로 높이는

육묘와 단 하루 만에 감의 떫은맛을 없애는 기술을 개발하면서 ‘아이스 홍시’라는

히트 상품을 개발한 경우. 감나루는 이후 꾸준한 신제품 개발을 추진하면서

한편으로는 중국 등 해외시장에까지 눈을 돌리고 있다.


이 밖에 버섯균사체를 개발해 건강보조식품으로 상품화한 HK바이오텍 같이 버섯을

상품화하는 업체에서부터 유기농 야채 재배, 유기농 알로에 재배, 천년초,

허브 관련 사업까지 농업분야 벤처창업의 아이템도 다양하게 확산되고 있다.
농업벤처 창업은 무엇보다 우리 농촌에 대한 애정과 열정적인 벤처 정신으로 자신을

무장하는 것부터 시작된다. 성공한 기업들의 사례에서 알 수 있듯이 농업벤처가 자리를

잡기까지는 기술개발과 상품화를 위한 사업주의 다년간 노력이 필수적이다.

사업계획 당시부터 시장의 규모와 성장 가능성, 경쟁 정도 등 자신이 목표로 하는

시장에 대한 정보를 수집하고 상품개발 계획과 채산성 분석, 마케팅 방안,

필요 자금 규모와 투자유치 계획 등을 꼼꼼히 정리하면 큰 도움이 된다.
특히 핵심이 되는 것은 아이디어를 현실로 만들 수 있는 기술력이다.

이런 기술력의 확보를 위해서는 개발단계에서부터 전문 기술 집단과 연계를 하거나,

소비 자들의 참여 방안을 염두에 두는 것이 좋다.

다만 기술유출은 철저하게 신경을 써야 한다. 최고의 기술, 최고의 노하우를 지향해야

제대로 된 농업벤처기업으로 성장할 수 있다.


창업 및 조세, 기술, 인력, 판로 등의 다양한 지원을 받을 수 있는 벤처기업 등록을

시도해 보는 것도 좋은 방법이다. 중소기업청으로부터 벤처투자기업, 연구개 발기업,

신기술기업 및 예비벤처기업 등으로 인정을 받게 되면 창업자금이나 특 허기술 사업화

자금 등의 지원은 물론 각종 세제 감면 혜택을 받을 수 있다.

 

 

 

 

 

ㅣ창업의 기본 절차ㅣ

단 계

미리 점검할 사항

1단계- 업종·업태 선정 및 사업계획 수립

- 창업을 하려면 먼저 업종 및 사업 아이템을 선정한 후,

이에 대한 타당성 조사를 실시하고 사업규모, 기업형태,

창업멤버와 조직구성 등을 포함한 사업계획을 수립한다.

2단계- 영농법인 설립 및 사업자등록

3단계- 입지 선정 및 공장 설립 승인

- 계획입지 : 국가공단, 지방공단, 농공단지와 같이 공장을

건설하기 위해 국가 등에서 조성해 놓은 곳에 입지 선정
- 자유입지 : 국토이용관리법, 도시계획법상으로 세분된 개별적인 용도지역(지구)중 공장설립이 허용되는 지역에 입지 선정.

4단계- 공장 건축 및 공장 설립

5단계- 사업개시 및 기타 행정절차

 

 

요즘은 집에서 사슴벌레나 장수풍뎅이 같은 곤충을 애완용으로 키우는 어린이들이 많다.

최근 몇 년 사이 꾸준히 증가하고 있는 우리나라의 애완곤충 애호가들은 10만~15만 명 선,

관련 시장의 규모는 연간 100억 원 정도로 크지 않지만 앞으로의 성장 가능성은

무한할 수 있다는 것이 업계의 시각이다.
애완곤충이 각광을 받는 이유는 기존의 애완동물인 개나 고양이 등에 비해 값이 싸면서도

냄새나 소음 없이 키울 수 있다는 점 때문이다. 실제로 이웃한 일본의 경우만 봐도

어린아이부터 노인에 이르기까지 애완곤충 마니아들이 자리를 잡으면서

왕사슴벌레 한 종류만으로도 연간 3천억 원대의 시장을 움직이고 있다.

곤충의 쓰임새도 점차 다양해지고 있다. 무당벌레는 고추나 파프리카 등의 진딧물

피해를 줄이는 효과가 탁월하다는 것이 이미 밝혀졌으며, 쇠똥구리를 이용해 목초지의

오염을 막는 방안도 연구되고 있다. 따라서 앞으로 곤충 사육 사업의 수요가

애완용뿐 아니라, 농축산업까지 점차 확산될 가능성도 적지 않다.
애완곤충들을 중심으로 곤충 생태전시관 등을 운영하는 곳들도 눈에 띈다.

시골의 폐교 등을 활용해 전시관을 마련하고 가족 단위의 관광객을 유치하 는

경우인데, 대표적인 사례가 지난 2002년에 개관한 영월곤충박물관이다.

최근에는 수도권 인근 지역에 들어서고 있는 곤충농장 이소형 전시관의 역할을

함께하고 있는 추세다.

 

현재 우리나라에서 주로 키우는 애완곤충은 왕사슴벌레, 넓적 사슴벌레, 애사슴벌레,

톱사슴벌레 등 사슴벌레류와 장수풍뎅이, 귀뚜라미 등으로 10여 종 정도.

먹잇감을 구하기가 쉽고, 생존기간이 너무 짧지 않아야 애완곤충으로서의

치가 있기 때문이다. 하지만 애완곤충의 종류가 많지 않다고 해도 창업을 마음먹었다면

곤충에 대한 충분한 공부가 선행되어야 애호가인 소비자들을 만족시킬 수 있다.

사슴벌레의 경우 같은 종류라도 서식지에 따라 아종명이 다르고 가격 역시 차이가

나기 때문에 생각보다 공부할 것들이많은 편이다. 최근에는 애완곤충 역시 중국산이

들어오면서 가격이 떨어지고 있으므로 경쟁력을 가지려면 충분한 노하우와

유통망의 개선 등도 뒷받침되 어야 한다. 특히 대부분의 애완곤충 판매가 온라인

커뮤니티를 통해 이뤄진다는 점을 감안할 때 온라인 매장의 운영은 거의 필수적이다.

애완곤충 사육 역시 정착한 지역의 특성을 충분히 고려하는 것이 유리하다.

예를 들면 인근에 표고버섯 산지가 있다면, 버섯 재배 후 버려지는 폐목을 활용하여

장수풍뎅이를 기를 수 있다. 장수풍뎅이의 경우 농가에서 버리는 과수 폐기물을

남김없이 먹어치우는데다 유충의 배설물은 훌륭한 천연 유기질 비료로 사용된다고 하니,

이런 점을 활용해 상호 시너지를 이룰 수 있는 다른 사업과의 연계를 기획해 볼 수도 있다.

 

도시사람들의 농촌체험에 대한 관심이 날로 증가하고 있다. 단순한 휴식보다는

체험을 통해 마음의 번잡함을 덜어냄으로써 심신을 수양하고, 자녀들에게는 농사를 통한

자연학습과 정서 함양의 효과를 기대할 수 있기 때문이다. 가족들이 직접 텃밭에

씨를 뿌리고 채소와 과일을 재배해 수확함으로써 안전한 농산물을 섭취하려는

가정도 늘어나고 있다.
이런 욕구를 반영하듯 불과 몇 년 전만 해도 손에 꼽을 정도이던 주말농장은

최근 빠르게 늘어나, 현재 전국 500여 곳에서 이미 7만 명 이상의 회원을 확보하고 있는

것으로 추정된다. 하지만 이런 주말농장 붐 속에서도 도시사람들의 욕구를 제대로

만족시키면서 운영되는 곳은 여전히 그리 많지 않다. 주말농장은 농부가 아닌 사

람에게 10평 이내의 땅을 분양하여 농사를 체험할 수 있도록 하는 농장으로 주로

도심 근교의 농지에 자리를 잡고 있다. 유형별로는 주말을 이용해 고추나 감자,

배추 등을 재배하는 일반형 주말농장과 과수원형 주말농장부터 목장형, 양어장형,

벼농사형 농장까지 재배 종류에 따라 다양한 형태로 운영되고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

ㅣ주말농장 1년 농사 스케줄ㅣ

절기(양력)

씨 뿌 리 기

거 두 기

춘분(3월 21~22일)

호박, 고구마, 감자, 상추, 가지, 부추 1차, 홍화

없음

청명(4월 5~6일)

토마토, 오이, 참외, 봄배추, 옥수수, 시금치 1차

없음

곡우(4월 20~21일)

수박, 토란, 들깨, 벼, 목화

부추(11월까지 수시로)

입하(5월 6~7일)

없음

없음

소만(5월 21~22일)

참깨, 무 1차

시금치(6월까지)

하지(6월 21~22일)

메주콩, 조, 수수

봄배추, 마늘, 밀, 보리,

감자, 가지

소서(7월 7~8일)

없음

고추, 오이, 호박, 상추

대서(7월 23~24일)

없음

옥수수, 참외, 토마토

입추(8월 7~8일)

가을배추

수박, 무, 홍화

처서(8월 23~24일)

무 2차, 양파

참깨

백로(9월 7~8일)

쪽파, 시금치 2차

목화

추분(9월 23~24일)

상추, 부추 2차

조, 수수

한로(10월 8~9일)

마늘

벼, 시금치(3월까지)

상강(10월 23~24일)

밀, 보리

콩, 생강, 고구마, 들깨

소설(11월 23~24일)

없음

가을배추, 무, 쪽파

 

 

 


부지는 역시 공기도 맑고 주변 풍광도 좋은 곳을 선택할수록 좋고, 인근에 가족들이

함께 즐길 수 있는 등산로나 냇가가 있는 곳이면 금상첨화다. 하지만 이 못지 않게

중요한 것이 도심에서의 접근성과 주차시설이라는 점을 잊지 말아야 한다.
주말농장은 펜션이나 민박처럼 인·허가를 받아서 시작하는 사업이 아니기 때문에

농협이나 지자체를 통하지 않고 개인 운영이 가능하다. 시설로는 상하수도와 간단한

샤워실, 식수대 같은 취사시설과 스프링쿨러 등을 구비해야 한다.

여기에 씨앗과 농기구, 비료 등을 보관하는 농막과 농장 내 간이쉼터,

조그만 동물농장 등을 함께 갖추는 것이 좋다. 하지만 주말농장의 진정한 승패는

농장주의 농사경험에서 갈리는 경우가 많다.

 

주말농장에서는 대부분 회원들이 직접 먹을 농산물을 재배하므로 농약을

사용하지 않는 유기농 재배를 시도하는 경우가 많기 때문에 농장주는 목초액과

식초, 소 주, 우유, 설탕, 담배꽁초 등을 이용한 유기농법에도 상당한 지식과

경험을 쌓아둘 필요가 있다. 농장의 관리인이기

이전에 스스로 농사꾼이 되어야 한다는 이야기다. 회원들은 주로 주말에 찾아와

푯말세우기, 씨뿌리기, 김매기, 거름주기, 물주기, 병충해 관리 등을 하게 되는데,

이때 역시 농장주가 함께 참여하면서 도와주는 것이 중요하다.

 

도시 사람들이 농민의 도움 없이 제대로 밭을 일구기는 어렵기 때문에

평소 농장주가 얼마나 잘 관리해 주느냐에 따라 농장의 입소문이 달라지곤 한다.

평소 고객들의 영농 스케줄을 파악하여 필요할 때는 바로바로 연락을 취하고

영농지도까지 하는 등 세심한 서비스가 필요한 사업이기도 하다.


주로 어린 자녀가 있는 가정이 주말농장을 선호하는 만큼 개구리나 거미 관찰 체험,

추수감사제 이벤트, 농장음악회 등 아이들을 위한 다양한 체험 프로그램이나

문화프로그램 개발도 적극적으로 함께 추진해 볼 분야다. 관광농원도 주목해 볼 만하다.

관광농원은 이용시설업 중에서 종합휴양시설 (농촌휴양청 시설)에 속하는

관광사업으로서 1차산업과 3차산업의 결합을 통해 농촌자원을 관광서비스업으로

활용함으로써 농촌의 부가가치 증대와 도시민의 관광욕구 충족이라는

두 마리 토끼를 잡기 위한 사업이다. 최근 전국적으로 붐을 이룰 정도로 많이 생긴

허브농장이 이 범주에 속하며 야생화농원, 과일농원 등 다 양하다.


충북 청원군 문의면에 자리잡고 있는‘태극화훼농원’이 대표적인 예다. ‘야생 초와 풍란과

자연이 있는 곳’이라는 테마로 문을 연 태극화훼농원은 진귀한 우리 야생화를 재배하여

이를 관광상품화함으로써 유치원생부터 일반관광객까지 많은 이들이 관광 겸

견학 코스로 자주 찾는 명소로 자리잡아 가고 있다. 이미 행정자치부와 농림부

선정‘신지식인(농업인)’으로 뽑힌 바 있는 한현석 대표는 웹사이트 운영을 통해

야생화 판매는 물론, 야생화 관련 지식을 함께 제공하여

큰 인기를 얻고 있다. 사진 : 전원지기.

 

 

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낙인(Knock-In) 이란?

낙인이란 ELS 투자기간 동안 기초자산이 하락하여 원금손실 구간이 발생하는 조건을 말합니다.

영어를 해석해보면 "Knock (두드리다) + In (들어가다)" 의 합성어로 손실구간을 두드리고 들어간다는 의미입니다.

예를 들어, 낙인 베리어가 50이다 라고하면 ELS의 기초자산이 투자기간 동안 최초기준가격 대비 50% 미만으로 하락하면 원금손실 구간이 생기게 되는 것이죠.

낙인(Knock-In) 조건을 볼 때 주의할 점

낙인을 볼 때 주의할 점은 자동조기상환 조건과 다르게 투자기간 "동안" 계속해서 매일매일 관찰한다는 점입니다.

예를 들어, 4월 29일에 ELS에 투자를 했다면 4월 30일부터 시작해서 상환이 될 때까지 매일매일의 종가지수를 확인해서 낙인 발생 여부를 확인하는 것이죠.  이와 더불어 낙인 조건은 모든 기초자산을 관찰하는 것이 아니라 여러 개의 기초자산 중 하나라도 낙인 베리어를 터치하게 되면 낙인이 발생합니다.

따라서 3개의 기초자산 중 한 개의 기초자산이 휴장이더라도 종가지수가 발표되는 나머지 2개의 기초자산 중 하나라도 낙인 베리어를 터치하게 되면 낙인이 발생합니다.

즉, 기초자산이 3개라면 3개 중 1개라도 종가지수가 낙인 베리어 밑으로 하락할 경우 낙인이 발생하게 됩니다.

이를 워스트퍼포머(Worst Performer) 기준이라고 하는데, 기초자산 중 가장 성과가 안 좋은 기초자산을 기준으로 하는 것입니다.  물론, ELS는 낙인 조건뿐만 아니라 상환 여부를 판단할 때도 워스트퍼포머 기준을 적용합니다.

낙인(Knock-In)이 중요한 이유?

그렇다면 ELS 투자할 때 왜 낙인이 중요한 것일까요?

먼저, ELS 투자할 때 먼저 생각해야 하는 것은 자동조기상환만을 생각해서 투자하는 상품이 아니라 3년 동안 보유할 수도 있는 상품임을 인지하고 투자해야 합니다.

따라서 3년 동안의 투자기간 동안 낙인 발생 여부는 만기상환 시 수익상환이냐 손실상환이냐를 결정하는 데 있어서 가장 큰 영향을 미치기 때문에 ELS투자에 있어 낙인이 중요한 것입니다.

자세한 이유는 ELS 손익구조 그래프를 보면서 설명드리겠습니다.

 

 

위의 그래프를 보시면 ELS의 상환구조는 90-80-80-80-75-70 (6개월 단위)이고, 낙인베리어는 50인 것을 알 수 있죠.

그런데 그래프를 보시면 36개월째인 만기상환 때 기초자산가격이 70% 이상인 경우 말고, 50~70% 구간에서도 수익을 지급한다고 돼 있습니다.

 

이러한 수익구간을 더미(Dummy) 수익 구간이라고 하는데, 만기 때까지 투자기간 동안 한 번도 낙인 베리어를 터치하지 않았을 경우 지급하는 보너스와 같은 수익구간이라고 보시면 되겠습니다.

 

그런데 만약 투자기간 동안 낙인베리어를 한 번이라도 터치하게 되면 더미수익 구간은 사라지게 되고, 만기 때 수익상환 받을 수 있는 조건은 오직 모든 기초자산이 만기상환베리어 이상(위의 상품의 경우 70% 이상)이 되어야만 합니다.

 

반면 낙인이 발생하지 않았다면, 만기 때 모든 기초자산이 낙인베리어 미만(위의 상품의 경우 50%미만)으로만 하락하지않는다면 수익상환이 됩니다.

 

만기 때까지 기초자산이 30%만 하락해야 하냐 50%까지 하락해도 되냐는 투자자의 투자심리에  큰 영향을 미칠 수 있는 차이라고 생각합니다. 물론, 투자 초기에 낙인 베리어를 터치했지만 만기 때가지 기초자산이 상승하여 만기에 수익상환되는 경우도 있을 수 있습니다.

 

하지만, 계속해서 자동조기상환이 되지 않다가 만기에 가까워져 낙인이 발생하게 되면 기초자산이 회복할 시간이 부족하게 되어 손실상환될 가능성이 높아지게 될 것입니다.

 

따라서 ELS 투자 시 낙인 베리어가 낮으면 낮을수록 유리한 것이고, ELS에 투자했다면 낙인베리어를 매일매일 민감하게 체크해야 하는 것입니다. 그래서 제가 ELS를 추천드릴 때도 낙인베리어 50이하의 상품을 추천드리는 이유도 이런 이유때문입니다.

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오랫동안 알고 지냈던 지인으로 부터 연락이 왔습니다.

분당에 있는 아파트를 16.1억 원에 매도(고가주택)해서 양도세 신고납부 해야는데 도와달라고...

취득금액 14.7억 원... 양도차익은 1.4억원...


올해부터 양도시 2년이상 거주요건을 충족해야 1세대1주택 비과세규정을 적용받을 수 있었기에

작년 말까지 잔금일로 해서 매도하라고 알려 주었고, 그 지인은 12월23일 잔금일로 해서 아파트를

양도하게 되었습니다.


자... 비과세요건을 충족하지 못한다면, 1.4억 원의 양도차익에 대한 세금을 고스란히 다 내야 할

상황이었습니다.


다행히 그 전에 양도하여 비과세요건(2년이상 보유)을 충족하여 수천만원 세금을 낼 아파트에 대해

약12만 원의 양도세 및 지방소득세 납부로 마무리를 해 주었습니다.


참고로 올해 개정세법에 의하면 6월말까지 거주요건 충족 연장 및 장기보유특별공제는 보유와 거주

각각 구분해서 정리한다고 합니다.


자... 비과세요건을 충족한 고가주택에 대한 양도세 계산어찌될까요?


9억 원까지는 비과세 대상에 해당되고, 초과분에 대해서만 안분(구분)과세 됩니다.

즉, 양도차익 X 양도가액 - 9억 원 / 양도가액 = 고가주택에 대한 양도차익이 되는 것 이지요.


위 주택을 예를 들면, 1.4억 원 X 16.1억 원 - 9억 원 / 16.1억원 = 약 6,174만 원

장기보유특별공제 80%(작년은 보유기간만 봤음...11년 보유)인 약4,940만 원 공제후 과세되는

양도소득금액은 약1,234만 원... 


다시말해서1.4억 원의 양도차익 중 비과세(9억 이하 일반주택에 대한)가 7,826만원 이고, 과세되는 양도차익(9억 원 초과분 안분과세)이 6,174만 원이 되는 것 입니다.


여기에 장기보유특별공제 10년 이상 보유 80% 공제와 기본공제액인 250만원을 차감하면 양도소득

과세표준액이 나오는 것 이지요.

1,234만 원 양도소득금액에서 기본공제 250만원 공제하니 1천만원도 안되고 1,200만 원 이하금액

에 대한 적용세율 6% 적용... 약 60만원 전후가 나오게 되는 것 입니다.


                           < 양도소득 세액산출 산식 >


양도가액 - 필요경비(취득가액, 취득세등 납부세액, 취득및양도시 중개수수료등) = 양도차익

양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

양도소득금액 - 양도소득기본공제(250만원) = 과세표준 X 세율 = 납부하여야 할 양도소득세


그러나, 제 지인의 양도물건에 대한 취득세, 중개수수료(취득 및 양도)등 필요경비 약 5~6천 만원을

포함시키지 않고 계산했기에 위 금액이 나온 것이고... 소유권도 배우자랑 두명의 명의로 되어 있어서 양도소득기본공제액도 250만원이 아닌 500만원을 공제받을 수 있었기에 1인 약6만 원, 합쳐서 약12만 원에 양도소득세를 신고납부 할 수 있었습니다.


(결론)

조금 손해를 본다고 생각이 될 지라도, 개정세법등을 고려하여 양도세를 줄일 수 있다면 양도하고 다른 투자물건으로 눈을 돌려 보는 것도 좋은 재테크 방식 입니다.

양도가액이 맘에 안든다고 머뭇 거리다가 해가 바뀌어 개정세법에 적용 받았다면 수천만 원의 양도세를 부담했어야 하는 실예 입니다.


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