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부부공동명의 종부세 종합부동산세 기준과 절세 .. : 네이버블로그 (naver.com)

 

 

종합부동산세 계산기(과세대상,기준,계산)사용방법

종합부동산세(과세대상,기준,계산) 계산기 사용방법 작년에 한창 부동산 대책을 누더기로 개정하면서 여러 ...

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다 주택자 종부세 계산 사례

종부세가 부과되는 12월이 이제 얼마 남지 않았습니다. 종부세가 부과되기 전, 다주택자는 종부세를 어떻게...

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[출처] 부부공동명의 종부세 종합부동산세 기준과 절세 방법|작성자 디 에이치

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종합부동산세

- 2005년 6월부터 시행

- 과세기준일(매년 6월 1일)

- 납부기간(12월 1일~12월 15일)

- 인별로 합산(공시가격 합계액)

  공동명의 기본공제: 인별 6억원 (부부 합산 12억원)

  단독명의 기본공제: 1세대 1주택자는 11억원 공제 (2021.8.25 종부세법 개정)

모의 세금 계산으로 공동명의와 단독명의, 무엇이 더 세금이 절약되는지 알아보자.

종합부동산세 부부공동명의 1주택 특례는

1주택을 부부공동명의로 소유하고 있으면 세액 공제를 받을 수 없어

12억원 초과하는 주택의 경우 단독명의로 변경해서 종부세 납부할 수 있게 해주는 제도입니다.

아래의 세액공제되는 부분을 참고하여 절세에 무리한 쪽으로 선택하시면 됩니다.

단독명의변경은 매년 9월16일~30일이며 관할 세무서에서 하시면 됩니다.

장기 보유를 해야 부부 1주택이 유리하네요.

고령이나 엄청나게 오래 보유할때 혜택이 커진다고 볼 수 있습니다.

젊은 층에게는 큰 도움이 되지 않아 보입니다.

국세청홈텍스에 들어가서 오른쪽 빨간줄의 세금모의계산을 누릅니다.

종합 부동산세 간이세액계산에서 2021년 간이세액계산을 누릅니다.

주택부분 외에도 토지도 가능하네요.

주택의 계산하기를 누릅니다.

공시가격을 조회하고 조정대상지역인지 아닌지를 확인합니다.

재산세 감면여부를 확인하면 나오네요.

대략적인 비교를 위해 모의로 진행했습니다.

이렇게 자세히 재산세 간이세엑계산을 할 수 있다는게 좋네요.

각자 자신의 주택 상황에 맞게 계산기를 두드려 보아요.

이렇게 부부 공동명의일때도 계산을 할 수 있어서 비교해서 계산해보고 세금을 덜 내는 쪽으로 결정하면 되겠습니다.

이렇게 비교해보면 더 쉽게 결정할 수 있을 것 같습니다.

종합부동산세 부부공동명의 1주택 특례 과연 세금 절약될까?

대기업 유치에 수조원 개발을 더~ 안 오르면 이상하다는 강서구 집값

조회수 7.1천2021. 10. 08. 09:01

/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/ 서울 변두리 동네로 불렸던 강서구의 집값이 최근 몇 달 새 1~2억원 오르는 등 급등세를 띠고 있습니다. 강서구의 집값 상승률의 원인은 무엇이며 앞으로의 시장 전망까지 KT에스테이트에서 분석해봤습니다.

[Remark] 강서구 집값 상승률 서울 내 1위

서울 집값 상승세가 심상치 않습니다. KB리브온에 따르면 9월 서울 평균 아파트 매매가는 11억9978만원으로 12억원을 목전에 둔 것으로 나타났습니다. 올 한해에만 약 1억5000만원 이상 상승한 것인데요. 

지난 8~9월 서울 아파트시장에서는 강서구의 변화가 가장 두드러졌다고 확인됐습니다. 강서구는 9월 KB리브온 아파트 매매가격지수에서 전월 대비 2.85% 상승하며 노원구(2.44%)를 제치고 서울시 내 가장 높은 증감률을 기록한 바 있습니다. 또한, 주간 아파트 매매가격지수에서는 9월 마지막 한 주 동안만 0.88% 증가하며 서울 전체 평균(0.44%)과 강남 지역 평균(0.48%)의 약 두 배가량 되는 증감률로 화제를 모았습니다.

[Remark] 강서구 중심지로 떠오른 마곡동... 인근 시세는?

세부적으로 들여다보면 시세 변동이 매우 빠르게 변화하고 있음을 알 수 있습니다. 현재 강서구의 상승세 중심에는 마곡동이 있습니다. 마곡동의 기존 대장주는 마곡엠벨리 7단지입니다. 이 단지는 서울지하철 9호선과 공항철도 마곡나루역 인근에 있어 강남 및 도심 접근성이 뛰어난 단지로 평가받는데, 올해 전용 84㎡(16층)가 4월 14억6500만원에서 8월 16억원(7층)으로 4개월 만에 1억원 넘게 올랐습니다.

서울지하철 5호선 인근의 마곡13단지 힐스테이트마스터 전용 84㎡(7층)도 8월 16억8000만원으로 신고가를 기록하기도 했습니다. 동일 면적 6층이 7월 14억9500만원에 거래됐으니 한 달 만에 거의 2억원 가까이 오른 셈입니다. 마곡엠벨리 14단지도 7월 전용 84㎡(13층)가 2달 만에 2억원이 오르며 최고가인 14억6500만원에 실거래됐습니다. 특히 마곡엠벨리는 초기 분양 시 대규모 미분양 사태를 겪었던 단지였는데요. 지금은 분양가보다 약 3~4배 오른 가격으로 거래되고 있습니다.

현재 마곡동 일대 아파트시장은 집값 상승에 대한 기대 심리로 집주인들이 매물을 거둬들이면서 호가가 더 높아지는 상황이 일어나고 있는데요. 네이버부동산에 따르면 마곡13단지 힐스테이트마스터는 전용 84㎡ 기준으로 10월 6일 현재 최고 19억원대까지 호가가 상승하기도 했습니다. 마곡동 외에도 강서구에서는 화곡동 강서힐스테이트 전용 84㎡가 8월 14억4500만원, 염창동 우장산힐스테이트 동일 면적이 8월에 14억3000만원에 신고가를 쓰며 지역 전반에 걸쳐 상승세가 일어나는 모습을 확인할 수 있었습니다.

[Remark] 강서구 도약의 원인은?

그런데 그동안 서울의 최외곽으로 불렸던 강서구가 최근 왜 이렇게 시세 급등 현상을 나타내는 것일까요?

강서구는 그동안 집값 상승과 거리가 먼 지역이었습니다. 비선호시설인 공항이 가까이에 있고, 1988년 목동, 신정동, 신월동이 양천구에 편입되면서 그 위상 역시 약해진 바 있습니다. 다만, 통계청 인구 조사에 따르면 인구수는 57만6351명(2021년 8월 기준)으로 서울 내에서 송파구(65만8991명) 다음으로 많다는 부분에서 향후 성장 가능성이 높은 지역으로 평가받아왔는데요.

강서구가 지금과 같은 도약의 발판을 마련한 계기는 2009년 서울지하철 9호선 개통입니다. 서울지하철 9호선은 개화, 마곡에서 여의도와 강남의 주요 입지를 연결하는 노선으로 강서구의 지역적 가치를 끌어올리는 데 한몫했습니다. 

게다가 마곡산업지구처럼 자치구 내 산업단지를 갖추고 있다는 부분 역시 큰 영향을 미쳤습니다. 부동산에서 자급자족이 가능한 지역은 유동 인구 증가와 상권 발달 등 커다란 메리트가 있는데요. 강남, 종로, 판교 등의 지역 가치가 높은 이유가 여기에 있죠. 현재 마곡산업지구에는 LG그룹 계열사 9개를 비롯해 코오롱인더스트리, 롯데화학, 에쓰오일, 넥센, 이랜드 등 수많은 대기업과 중소기업들이 자리해 있는데요. 내년까지 총 150여 개의 기업 입주가 예정돼있습니다.

[Remark] 다양한 개발 호재도 앞둬

하지만, 무엇보다 최근 강서구의 시세 상승에는 올해 7월 착공을 시작한 마곡 마이스(MICE) 복합개발사업이 결정적인 영향을 미쳤습니다. 마곡 마이스는 2024년 완공을 목표로 서울 강서구 마곡특별계획구역 CP1~3블록 총면적 82만㎡에 조성하는 대형 비즈니스·상업 복합단지입니다. 총사업비는 3조3000억원이 투입되며, 대형 컨벤션센터를 비롯해 호텔과 문화 및 여가, 숙박시설 등을 갖출 예정입니다. 얼마 전 마곡 마이스에서 분양한 모 생활형숙박시설은 평균 657대 1이라는 높은 청약 경쟁률을 기록할 정도로 뜨거운 관심을 끌기도 했습니다.

또한, 강서구는 수도권 서부권을 잇는 서부광역철도가 지난 7월 제4차 대도시권 광역교통시행계획에서 확정된 바 있는데요. 서부광역철도는 부천 대장에서 시작해 신월, 화곡, 가양, 상암을 거쳐 홍대입구까지 약 20km를 잇는 노선으로 총 2조1526억원의 사업비가 투입되며, 2023년 말 착공할 계획입니다.

이 외에도 강서구에는 다양한 개발사업이 현재 추진 중인 것으로 알려졌는데요. 가양동 옛 CJ제일제당 공장 부지에 코엑스 넓이(총면적 46만㎡)의 약 1.7배 규모의 상업·업무·문화시설 등을 갖춘 복합건물 건립 계획이 지난 7월 서울시 제13차 도시·건축공동위원회에서 수정 가결됐으며, 김포공항 일대 43만㎡ 부지를 항공 관련 신산업과 물류 센터로 조성해 향후 서남권의 미래산업 거점으로 육성한다는 계획입니다.

[Remark] 실투자 시 주의할 점은?

하지만 이렇게 상승세인 강서구지만 실거주를 위한 접근 시 주의할 부분도 물론 있는데요. 서울 외곽 지역이라 출퇴근 시간이 오래 걸린다는 부분과 공항으로 인한 소음, 변두리로 갈수록 생활 인프라가 낙후된 곳이 많다는 점, 그리고 명덕외고를 제외하면 상대적으로 약세인 학군 등이 약점으로 지적될 수 있겠습니다.

또한, 강준현 더불어민주당 의원실에서 발표한 자료에 따르면 강서구는 올해 1월부터 7월 말까지 서울시에서 전세 보증금이 매매가의 90%를 넘는 소위 ‘깡통주택’ 비율이 30.5%로 가장 높았다고 하는데요. 이에 강서구에 매매 또는 전입을 고려한다면 이런 부분을 고려해볼 필요도 있어 보입니다.

하지만, 향후 강서구는 가구나 소득 면에서 볼 때 성장 가능성이 높은 지역임에는 분명해 보입니다. 통계청에 따르면 강서구의 총가구 수는 2018년 23만8901가구에서 2020년 24만7202가구로 지속적으로 증가하고 있으며, 급여 총계 역시 2019년 9조1788억5100만원으로 강남구, 송파구, 서초구에 이어 최근 4위를 차지할 정도로 소득 면에서도 상위권을 차지하고 있기 때문입니다. 여기에 마곡산업단지에 기업이 추가로 입주하고, 마곡 마이스와 서부광역철도 등이 예정대로 완공된다면 향후 지역 가치 또한 지금보다 더욱더 높아질 가능성이 있다고 분석됩니다.

/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

양도세 비과세 9억→12억 바뀌면 세금은 얼마?

제9장. 양도소득세Ⅱ(6) - 또 바뀌는 비과세

▷김성일 리겔세무회계 대표회계사
안녕하세요.

오늘부터 절세병법을 진행하게 된 김성일 회계사라고 합니다.

오늘은 첫 번째 시간으로 1가구 1주택 고가주택에 대한 비과세 요건에 대해서 살펴볼 텐데요.

양도소득세 비과세에 대해서 되게 간단하게 언급하는 경우가 되게 많습니다.

그러나 실제로 법이나 시행령을 통해서 양도소득세의 계산구조를 살펴보게 된다면

길고 긴 계산 과정을 거쳐서 진행해야 되는데 일단 처음부터 살펴보도록 하겠습니다.

이 양도소득세를 계산하기 위해서는 매도금액에서 우리가 취득한 금액을 차감하고,

취득과 매도와 관련된 필요경비도 차감을 해서 양도차익을 먼저 구해야 됩니다. 

양도차익을 기준으로 매도금액이 9억원을 초과하는 경우라면 세금을 내는 과세 대상이 되는 것이고,

1가구 1주택 비과세 요건을 만족한다면 매도금액이 9억 이하인 경우에

이 양도차익 금액이 얼마가 발생하든 양도소득세 납부 의무가 없게 되는 겁니다.

최근에 나온 개정안은 이 과세 대상 기준금액을 9억원으로 할 것이냐,

아니면 12억원으로 할 것이냐에 대해서 개정안이 발의된 상태입니다.

제가 앞에서 과세 대상 양도차익이란 이야기를 드렸는데요.

과세 대상 양도차익이란 용어에 대해서 정확히 아셔야 되는데,

내가 10억원에 양도하는 경우 9억 초과 부분이 1억원이 되니까

이 1억원이 과세 대상이 되는 거냐, 라고 질문을 많이 주십니다.

과세 대상 양도차익이라고 하는 것은 실제 발생한 양도차익 중에

전체 매도가격 대비 9억원을 초과하는 가격의 비율을 산정하게 됩니다.

예를 들어 9억원에 취득한 주택을 15억원에 매도한다면

필요경비가 없는 경우 6억원의 양도차익이 발생하게 되는데,

이 6억원의 양도차익은 전체 매도금액 15억원을 매도했을 때 발생하는 것이고,

이 중 9억원을 초과하는 부분의 비율을 구해서 양도차익 6억원에 곱해서 산출하게 됩니다.

즉 양도차익 6억원, 그리고 15억원 분의 매도가격 15억원에서 9억을 차감한 비율을 계산하게 됩니다.

그러면 2억4000만원이란 금액이 나오게 되고,

이 2억4000만원을 기준으로 다시 장기보유특별공제와 기본공제를 차감한 금액으로 과세표준을 산출하게 됩니다.

9억원이 개정이 된다는 이야기는 여기 비율 계산을 하는 부분에 있어서

9억원 대신에 12억원이 들어온다는 이야기이고요.

전체 매도금액 15억원 중에 12억원을 초과하는 금액은 15억에서 12억을 차감하게 되니까

전체 양도차익에서 20%의 비율만큼만 과세 대상 양도차익으로 계산되게 됩니다.

퍼센트로 이야기로 하니까 실제로 와닿지 않을 수 있는데요.

실제 사례를 계산을 통해서 살펴보도록 하겠습니다.

첫 번째, 현재 기준 9억원 기준으로 1가구 1주택 비과세 요건을 만족하는 주택의 양도소득세를 계산해보겠습니다.

이 사람은 9억원에 취득해서 15억원에 매도한 경우이고요.

비과세 요건인 보유기간 2년, 그리고 거주기간 2년의 요건을 만족한 상태에서 매도한다고 보겠습니다.

그러면 계산에 따라서 양도차익이 6억원이 계산되고,

과세 대상 기준금액을 계산하게 되면 6억원 x 15억 분의 15억 - 9억을 계산해서 2억4000만원이 산출됩니다.

기본공제 250만원을 중요하지 않다고 본다면

2억4000만원에 적용되는 세율 38%와 누진공제 1940만원을 계산하게 됩니다.

그렇게 계산하면 양도소득세는 약 7180만원 정도가 나오고

이와 관련된 지방소득세 10%가 별도로 부과되기 때문에

계산되는 양도소득세는 약 7900만원 정도 산출되게 됩니다.

그런데 동일 사례에서 비과세 기준금액이 12억으로 상향 적용된다면 해당 금액이 어떻게 변경되는지 살펴보겠습니다.

양도차익 6억원은 변경이 없는 상태에서

과세 대상 양도차익 금액을 계산하면 6억원 x 매도금액 15억 분의 15억에서 12억을 차감한 금액을 계산하기 때문에

과세 대상 양도차익은 1억2000만원으로 산출되게 됩니다.

(공식) 과세대상양도차액 = 양도차익 x 매도액-비과세 기준액/매도액

                                   (6억)      x   [ (15억) - (12억)  /  (15억)]

이 1억2000만원에 적용되는 세율은 35%이고, 누진공제는 1940만원이 적용됩니다.

양도소득세는 2710만원 정도가 산출되고,

지방소득세는 271만원 정도 산출됩니다.

그러면 우리가 부담해야 하는 양도소득세는 약 2981만원 정도로 계산됩니다.

자 오늘 살펴본 9억원 초과 비과세와 12억원 초과 비과세는 개정안이 나온 상태이고,

모든 법은 개정안이 국회에서 통과가 되고 그에 따른 시행일 이후 발생하는 사건에 대해서만 적용이 됩니다.

그래서 오늘 사례에서 살펴본 바대로 각자 개인이 실제 적용되는 세율 및 세금이 어느 정도인지 검토를 해보시고,

의사결정을 그에 따라서 진행을 하시면 되겠습니다.

다음 시간엔 오늘 간단하게 살펴본 장기보유특별공제에 대해서 조금 더 자세하게 살펴보도록 하겠습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
정리 전형진 기자 촬영 김윤화 PD 편집 박성길 차장
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

2012년 건강보험공단 인천남부지사 상담창구에 민원인이 건강보험을 들고 있다. [중앙포토]

몇 해 전 남편과 사별한 A씨(61·경기도 고양시)는 몇 해 전 남편과 사별한 뒤 시가 5억원(과세표준 3억원)의 아파트에 살면서 다달이 나오는 공무원연금 80만원 등으로 생활하고 있다. 그는 연금소득 외 종잣돈을 만들기 위해 절세 혜택이 큰 개인종합자산관리계좌(ISA) 개설을 알아보는 중이다. 안정적으로 배당을 얻는 리츠(REITs), 배당주 등의 금융 소득으로 재산을 불리기 위해서다.

그러나 지난해 말부터 “ISA 계좌의 배당과 이자 소득이 높아지면, 만기 시 건강보험료 폭탄을 맞을 수 있다”는 이야기를 듣고 ISA 개설이 망설여졌다. 건강보험료 지역가입자인 A씨 입장에서는 건보료가 조금만 올라도 큰 부담이 되기 때문이다.

'만능 계좌'로 불리는 ISA는 가입 시 정한 만기(3~10년)까지 하나의 통장에 예금, 펀드, 주식, 파생결합증권 등 다양한 상품을 모아 투자한 뒤, 이 안에서 발생한 소득에 세제 혜택을 주는 상품이다.

예컨대 ISA 내에서 발생하는 주식매매 차익은 전면 비과세다. 2023년부터 5000만원이 넘는 금융투자소득에 대해 부과되는 20~25%의 세금도 ISA에는 적용되지 않는다.

또한 A씨의 경우 가입시 종합소득이 3000만원 이하(서민형)라 금융소득에 대해 400만원(일반형은 200만원)까지 세금이 면제된다. 초과분은 9%(지방소득세 포함 시 9.9%)의 분리과세가 적용돼, 기존 금융 소득에 부과하는 세금(15.4%)보다는 적다.

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ISA 수익률 따라 건보료 인상?…“은퇴자에게 부담”

ISA 수익 늘면 건보료 얼마나 늘어나나. 그래픽=김현서 kim.hyeonseo12@joongang.co.kr

하지만 금융소득에 부과되는 세금을 줄이기 위해 가입하는 ISA가 오히려 예상치 못한 건보료 폭탄으로 돌아올 수 있다는 우려가 나오고 있다. 지난해 11월부터 한 해에 1000만원 초과 2000만원 이하의 분리과세 금융소득을 지역가입자의 건보료 산정에 반영하도록 정책이 개편됐기 때문이다.

이런 문제가 생기는 것은 만기 도달 전까지 납입한 원금을 제외한 이자 소득 등을 인출할 수 없는 ISA의 특성 때문이다. 만기 때 납입 금액을 모두 인출하다 보니 ISA에서 발생한 이자·배당 소득이 한꺼번에 금융소득으로 산정되면서 건보료가 늘면 당초 기대했던 세제 혜택의 효과는 줄어들 수밖에 없다.

건보료 지역가입자인 A씨도 ISA의 수익률이 높아질수록 건보료 부담액이 늘어날 수밖에 없다. 양경섭 온세그룹 세무사에 따르면 A씨의 ISA 가입 전 예상 건강보험료(장기요양보험료 포함) 납부액은 매달 약 19만원이다. 보유한 아파트의 과세표준금액과 매달 수령하는 연금소득 등을 종합한 결과다.

이때 A씨가 5년 만기의 ISA를 개설한 뒤 연간 납입 한도인 2000만원씩 꾸준히 넣어 연간 3%의 수익률을 달성한다면 최종 금융소득은 약 960만원이 된다. 이때 금융소득은 1000만원이 넘지 않아 건보료에 별다른 영향을 미치지 않는다.

그러나 수익률이 올라가면 상황이 달라진다. ISA의 5년 만기 수익률이 5%일 경우 A씨가 5년 뒤 얻는 금융소득은 약 1600만원이다. 건보료 산정에 세금을 부과하지 않는 400만원을 제외한 나머지 1200만원이 적용된다. 따라서 A씨의 연금과 금융소득을 종합한 건보료 부담액은 월 29만6000원으로 높아진다.

2023년 1월 1일 이후 ISA와 세제 개요. 그래픽=김현서 kim.hyeonseo12@joongang.co.kr

같은 조건에서 수익률이 10%일 경우 5년 뒤의 금융소득은 약 3400만원이다. 이 중 400만원을 제외한 3000만원의 금융소득이 건보료 산정에 포함될 경우 A씨의 부담액은 월 38만6000원으로 ISA 가입 전보다 두 배로 껑충 뛴다.

양 세무사는 “별다른 소득이 없는 은퇴자의 경우 금융소득 상승에 따른 건강보험료 인상이 부담될 수 있다”고 말했다.

다만 금융소득 분리과세를 건보료 산정에 적용해야 하는 일선 부서에서는 혼선이 빚어지고 있다. 금융소득이 2000만원을 초과하는 경우에는 종합소득세 신고 대상에 포함돼 건보료가 오른다.

원칙상 ISA에서 발생하는 금융소득 분리과세 부분은 건보료 부과 대상이지만, 여러 정책적 특례규정과 세금 제도 등과 맞물리면서 현재까진 부과하지 않고 있다. 건보공단 관계자는 “유관 부서와 금융소득 분리과세를 둘러싼 실무적인 방안 등을 논의 중이지만, 향후 계획 등은 장담하기 어렵다”고 밝혔다.

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근로소득자·피부양자, 건보료 우려 비교적 낮아

건보료 지역가입자가 아닌 피부양자는 ISA 내 금융소득에 따른 건보료 상승을 우려가 상대적으로 낮다. 피부양자는 부양자가 건강보험료를 대신 납부하기 때문이다.

다만 금융소득을 포함한 소득합계액이 연 3400만원을 초과할 경우 피부양자 자격이 박탈돼 지역가입자로 전환되면서 건보료가 늘어날 수 있는 점은 주의해야 한다.

근로소득자인 건보료 직장가입자도 건보료 인상 가능성이 적은 편이다. 직장가입자는 근로 외 소득이 3400만원을 초과할 경우에만 건보료가 인상된다. 따라서 금융소득에 관계없이 세금 혜택을 통한 재테크를 계획하는 편이 더 유리하다.

양 세무사는 “직장가입자는 ISA 운용소득에 대해 건강보험료 상승이 우려할만한 수준은 아닐 것”이라고 말했다.

1. 최근 동향

전원생활을 준비하거나 주말농장을 선호하는 사람들에게 인기 좋은 농막은 도시근교 농촌에 급격히 늘고 있다. 농막은 맹지나 개발제한 구역, 농업진흥 구역에도 설치할 수 있고, 1가구 2주택 적용도 피하고 양도세 중과나 취등록세, 재산세 납부 부담도 적다. 적은 비용으로 기초공사 없이 설치할 수 있는 농막을 별장 개념으로 사용하려는 목적에 따라 농막 설치가 늘고 있다.

농막은 농지면적 20㎡를 초과할 수 없고 2층 구조는 불가하며 바닥을 콘크리트 타설과 자갈 등 잡석을 깔거나 진입로를 만들 수 없고, 지하수는 지자체 허가를 받아야 하지만 정화조 설치는 지역마다 허가 또는 불허가 등의 차이가 있으며, 농막에 정화조 설치를 불허하는 지역도 있다.

사람들은 가족들과 함께 주말에 하루씩 쉬었다 가려고 농막을 준비하지만 농막은 농사일을 위한 쉼터이지, 주거용 주택이 아니기 때문에 거주하는 것 자체가 불법이고 주말에만 숙박을 하는 것도 단속 대상이다. 농촌 마을에 농막이 늘면서 정화조를 매립해 사용하다가 오·폐수가 하천으로 유입되거나 생활하수 방류와 악취 등의 문제로 민원을 제기하는 사례가 있다. 

농막설치 관련 건축법과 농막설치 신고, 정화조 설치 등 법규와 행정규칙이 애매하고, 지자체별 행정을 다르게 적용하고 있어 혼란을 겪고 있다. 

농지법 개정(2021.7.17.)에 따라 농지매매/임대차, 주말농장(농막) 취득 등 어려움이 예상되고 있다.

2021.08.16 - [소소한 일상/귀촌귀농 이야기] - 농지 취득 / 농업경영체 등록이 까다로워진다.

2. 관련 법령

[농지법 제3조] (농지에 관한 기본 이념)

[농지법 제6조] (농지 소유 제한) ①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. ②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다. 다만, 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다(제2호 및 제3호는 제외한다)1. 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우 3. 주말ㆍ체험영농을 하려고 제28조에 따른 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우 4. 상속[상속인에게 한 유증(遺贈)을 포함한다. 이하 같다]으로 농지를 취득하여 소유하는 경우 5. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 하던 사람이 이농(離農)한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우

농지취득자격증명: 농지를 취득하려는 자는 (시구읍면장에게) 농지취득자격증명을 발급받아 소유권에 관한 등기를 신청할 때 이를 첨부해야 함. (농지소재지 시구읍면에 농업경영계획서와 농지취득자격증명신청서를 작성 제출하여 신청인의 농업경영능력 등이 실현 가능하다고 인정되면 거주지에 관계없이 농지취득자격증명을 발급받아 농지취득 가능.) * 농업경영계획서 작성 제외 대상: 주말체험 영농 목적의 농지, 시장 군수가 지정한 영농여건불리농지. 

농지취득자격증명 발급대상: 농업인 또는 농업인이 되고자 하는자, 농업법인, 주말 체험영농을 하고자 하는 농업인이 아닌 개인, 영농여건불리농지를 분양받는 자, 농어촌공사가 개발하여 매도하는 농지 취득자. * 불법 형질변경되었거나 불법 건축물이 있는 경우 그리고 묘지가 있는 경우 심사에서 결격사유) * 주말·체험영농목적으로 농지를 취득하려는 경우에도 농업경영목적으로 취득 하려는 경우에 준하여 심사

예외적인 농지소유 허용

* 영농여건불리농지(평균경사도 15%이상, 기계접근 곤란 등)는 누구나 소유가 가능하며, 자경하지 않더라도 임대가 가능하며, 전용신고로 개발 가능

* 농지원부 작성: 농지 소유 및 이용실태를 파악하고 효율적 관리를 위해 농업인의 주소지를 관할하는 읍면에서 작성 비치함. 농가주의 주민번호, 주소, 농가구성원 등을 기록

[농지법 제10조] (농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분) ①농지 소유자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 되면 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지(제6호의 경우에는 농지 소유 상한을 초과하는 면적에 해당하는 농지를 말한다)를 그 사유가 발생한 날 당시 세대를 같이하는 세대원이 아닌 자에게 처분하여야 한다. ②시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 농지의 처분의무가 생긴 농지의 소유자에게 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 처분 대상 농지, 처분의무 기간 등을 구체적으로 밝혀 그 농지를 처분하여야 함을 알려야 한다.

[농지법 제23조] (농지의 임대차 또는 사용대차) 제23조(농지의 임대차 또는 사용대차) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 농지를 임대하거나 무상사용하게 할 수 없다.  1. 제6조제2항제1호ㆍ제4호부터 제9호까지ㆍ제9호의2 및 제10호의 규정에 해당하는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우 2. 제17조에 따른 농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우 3. 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자가 소유하고 있는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우 4. 60세 이상인 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람이 소유하고 있는 농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우 5. 제6조제1항에 따라 소유하고 있는 농지를 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우, 또는 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업(業)으로 하는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우 6. 제6조제1항에 따라 개인이 소유하고 있는 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

[농지법시행규칙] 제3조의2(농막 등의 범위) 영 제2조제3항제2호라목 및 영 제29조제1항제7호에서 “농림축산식품부령으로 정하는 시설”이란 각각 다음 각 호의 시설을 말한다. 1. 농막: 농작업에 직접 필요한 농자재 및 농기계 보관, 수확 농산물 간이 처리 또는 농작업 중 일시 휴식을 위하여 설치하는 시설(연면적 20제곱미터 이하이고, 주거 목적이 아닌 경우로 한정한다)

[건축법 제20조(가설건축물)] ① 도시ㆍ군계획시설 및 도시ㆍ군계획시설예정지에서 가설건축물을 건축하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. ② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 가설건축물의 건축이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우가 아니면 제1항에 따른 허가를 하여야 한다. 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제64조에 위배되는 경우 2. 4층 이상인 경우 3. 구조, 존치기간, 설치목적 및 다른 시설 설치 필요성 등에 관하여 대통령령으로 정하는 기준의 범위에서 조례로 정하는 바에 따르지 아니한 경우 4. 그 밖에 이 법 또는 다른 법령에 따른 제한규정을 위반하는 경우

[건축법 시행령 제15조(가설건축물) ① 법 제20조제2항제3호에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 다음 각 호의 기준을 말한다. 1. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조가 아닐 것 2. 존치기간은 3년 이내일 것. 다만, 도시ㆍ군계획사업이 시행될 때까지 그 기간을 연장할 수 있다. 3. 전기ㆍ수도ㆍ가스 등 새로운 간선 공급설비의 설치를 필요로 하지 아니할 것 4. 공동주택ㆍ판매시설ㆍ운수시설 등으로서 분양을 목적으로 건축하는 건축물이 아닐 것. ⑤ 법 제20조제3항에서 “재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.  1. 재해가 발생한 구역 또는 그 인접구역으로서 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정하는 구역에서 일시사용을 위하여 건축하는 것 2. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도시미관이나 교통소통에 지장이 없다고 인정하는 가설흥행장, 가설전람회장, 농ㆍ수ㆍ축산물 직거래용 가설점포, 그 밖에 이와 비슷한 것 3. 공사에 필요한 규모의 공사용 가설건축물 및 공작물 4. 전시를 위한 견본주택이나 그 밖에 이와 비슷한 것 5. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도로변 등의 미관정비를 위하여 지정ㆍ공고하는 구역에서 축조하는 가설점포(물건 등의 판매를 목적으로 하는 것을 말한다)로서 안전ㆍ방화 및 위생에 지장이 없는 것 6. 조립식 구조로 된 경비용으로 쓰는 가설건축물로서 연면적이 10제곱미터 이하인 것 7. 조립식 경량구조로 된 외벽이 없는 임시 자동차 차고 8. 컨테이너 또는 이와 비슷한 것으로 된 가설건축물로서 임시사무실ㆍ임시창고 또는 임시숙소로 사용되는 것 9. 도시지역 중 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 설치하는 농업ㆍ어업용 비닐하우스로서 연면적이 100제곱미터 이상인 것 10. 연면적이 100제곱미터 이상인 간이축사용, 가축분뇨처리용, 가축운동용, 가축의 비가림용 비닐하우스 또는 천막(벽 또는 지붕이 합성수지 재질로 된 것과 지붕 면적의 2분의 1 이하가 합성강판으로 된 것을 포함한다)구조 건축물 11. 농업ㆍ어업용 고정식 온실 및 간이작업장, 가축양육실 12. 물품저장용, 간이포장용, 간이수선작업용 등으로 쓰기 위하여 공장 또는 창고시설에 설치하거나 인접 대지에 설치하는 천막(벽 또는 지붕이 합성수지 재질로 된 것을 포함한다), 그 밖에 이와 비슷한 것 13. 유원지, 종합휴양업 사업지역 등에서 한시적인 관광ㆍ문화행사 등을 목적으로 천막 또는 경량구조로 설치하는 것 14. 야외전시시설 및 촬영시설 15. 야외흡연실 용도로 쓰는 가설건축물로서 연면적이 50제곱미터 이하인 것 16. 그 밖에 제1호부터 제14호까지의 규정에 해당하는 것과 비슷한 것으로서 건축조례로 정하는 건축물

3. 농막 설치 및 사용

-농지취득자격증명신청(읍면사무소)

-가설건축물 축조 신고(시청, 읍면사무소)

* 필요 서류: 본인소유 토지 입증(등기부등본), 토지사용승락서, 지적도상 농막배치도, 평면도, 토지주 신분증, 토지주 인감증명서, 위임장(위임할 경우), 수수료(등록면허세, 취득세(신고 후) 등 3~4만원 내외)

- 도로명주소 신청(시청)

- 한국전력 전기 인입(지역에 따라 불가할 수 있음): 전기공사 면허업체를 통해 내선공사 후 전기사용신청서 등 구비서류를 준비하여 관할 한전에 신청하게 됨. 주택용(5 kW이하)의 경우 전기사용신청서, 신분증 사본, 사용전점검 관련 서류 등이 필요하며, 기본시설부담금 약 25만원, 거리시설부담금 1m당 39,000원 소요. 전기 공급은 기존 설비인 경우 1~2일, 외선공사가 필요한 경우 1~2주 정도 필요. * 농사용 관정(지하수)의 경우 지하수개발신고서와 토지대장을 제출.

- 상하수도(지역에 따라 불가할 수 있음): 지하수개발이용신청서, 간이 이동식화장실 또는 정화조 매립 등 선택. 정화조를 설치 할 경우 터파기(포그레인) 후 콘크리트 타설, 정화조 연결, 미생물처리기설치 등 대략 300~500만원 소요.

- 주말농장(체험농) 취지에 맞는 작물 재배

* 2021년 농막에 대한 농림축산식품부 농지이용실태조사 중점:  면적기준(연면적 20㎡ 이하) 위반여부, 데크 및 진입로 설치, 잡석 포장, 주차장 조성 등 농지전용허가(협의)를 얻지 아니하고 불법 이용 등

#[참고]농지의 타용도 일시사용 허가(시장 군수)

농지법 제36조(농지의 타용도 일시사용허가 등) ①농지를 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도로 일시 사용하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 일정 기간 사용한 후 농지로 복구한다는 조건으로 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 국가나 지방자치단체의 경우에는 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장과 협의하여야 한다. 1. 「건축법」에 따른 건축허가 또는 건축신고 대상시설이 아닌 간이 농수축산업용 시설(제2조제1호 나목에 따른 개량시설과 농축산물 생산시설은 제외한다)과 농수산물의 간이 처리 시설을 설치하는 경우 2. 주(主)목적사업(해당 농지에서 허용되는 사업만 해당한다)을 위하여 현장 사무소나 부대시설, 그 밖에 이에 준하는 시설을 설치하거나 물건을 적치(積置)하거나 매설(埋設)하는 경우 3. 대통령령으로 정하는 토석과 광물을 채굴하는 경우 4. 「전기사업법」 제2조제1호의 전기사업을 영위하기 위한 목적으로 설치하는 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제2호가목에 따른 태양에너지 발전설비(이하 "태양에너지 발전설비"라 한다)로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우 가. 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제2조에 따른 공유수면매립을 통하여 조성한 토지 중 토양 염도가 일정 수준 이상인 지역 등 농림축산식품부령으로 정하는 지역에 설치하는 시설일 것 나. 설치 규모, 염도 측정방법 등 농림축산식품부장관이 별도로 정한 요건에 적합하게 설치하는 시설일 것   ②시장ㆍ군수 또는 자치구구청장은 주무부장관이나 지방자치단체의 장이 다른 법률에 따른 사업 또는 사업계획 등의 인가ㆍ허가 또는 승인 등과 관련하여 농지의 타용도 일시사용 협의를 요청하면, 그 인가ㆍ허가 또는 승인 등을 할 때에 해당 사업을 시행하려는 자에게 일정 기간 그 농지를 사용한 후 농지로 복구한다는 조건을 붙일 것을 전제로 협의할 수 있다.   ③시장ㆍ군수 또는 자치구구청장은 제1항에 따른 허가를 하거나 제2항에 따른 협의를 할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업을 시행하려는 자에게 농지로의 복구계획을 제출하게 하고 복구비용을 예치하게 할 수 있다. 이 경우 예치된 복구비용은 사업시행자가 사업이 종료된 후 농지로의 복구계획을 이행하지 않는 경우 복구대행비로 사용할 수 있다.   ④ 시장ㆍ군수ㆍ자치구구청장은 제1항 및 제2항에 따라 최초 농지의 타용도 일시사용 후 목적사업을 완료하지 못하여 그 기간을 연장하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 복구비용을 재산정하여 제3항에 따라 예치한 복구비용이 재산정한 복구비용보다 적은 경우에는 그 차액을 추가로 예치하게 하여야 한다.   ⑤제3항 및 제4항에 따른 복구비용의 산출 기준, 납부 시기, 납부 절차, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[타용도 일시사용 허가가 의제되는 법률]

출처: https://botteul.tistory.com/85 [보뜰행정사]

1. 가양동 CJ부지 개발 본격화(21.7.28. 서울시 확정)

   서울시는 2021년 7월 28일 제13차 도시·건축공동위원회를 개최하여 강서구 가양동 92-1번지 일원에 대하여 가양동 CJ공장부지 지구단위계획구역 및 계획결정(변경), 특별계획구역 세부개발계획 결정(안)을 “수정가결” 하였다고 밝혔다.

   대상지는 CJ공장부지에 대한 계획적인 발전방향을 제시하고자 2012년 결정된 지구단위계획구역으로 지하철 9호선 양천향교역 인근에 위치하고 있는 지역이며, 금번 지구단위계획 변경 및 세부개발계획 수립은 토지소유자 제안에 따라 추진되었다.

   주요 내용은 특별계획구역에 지하 7층~지상 14층 규모의 업무시설, 지식산업센터를 신축하는 사항이며, 저층부에는 판매시설, 근린생활시설 등을 설치하고 건축한계선 및 공개공지를 활용한 개방적 공간으로 구성하여 가로활성화를 유도하는 계획이 포함되어 있다.

 따라서, 서울시 관계자는 “이번 세부개발계획 결정에 따라 대상지가 지역 필요시설인 공원, 주차장 등을 확충하고 마곡지구의 배후지원 역할을 수행할 수 있을 것으로 기대한다.”고 밝혔다.

따라서, CJ부지개발이 본격화 되면 CJ부지 개발 후 정문 방향에 위치한 재건축 또는 리모델링 대상 구축아파트인 중대형 동신대아아파트(122~192m2형), 84m2형인 한강타운 아파트, 소형평형인 성지아파트(49~70m2형) 등이 수혜를 크게 입을 것으로 입소문을 통해 알려져 있고

인근의 휴먼빌, 강서한강메르디앙, 한강자이아파트도 수혜를 입을 것으로 판단됨

2.  마곡 MICE 복합단지 개발   

    사업지는 서울시 강서구 마곡동 767번지 일원에 위치하며, 지하 7층에서 지상 15층의 규모로, 대지면적은 8.3만㎡(2.5만평), 연면적은 82.7만㎡(25만평) 18개 동으로 조성된다. 총사업규모는 약 4.1조원이며 올해 7월 착공하여 2024년 6월경 준공될 예정이다.

    마곡 MICE 복합단지 내에는 10.7만평에 달하는 프라임 오피스 시설 외에도 1.8만평 규모의 컨벤션 센터, 3.1만평의 상업시설과 생활형 숙박시설 876실(약 4.1만평), 노인복지주택 938실(3.9만평) 및 400실 규모의 호텔 등이 들어서게 된다.

    그 밖에도 파워글라스를 도입한 대형 미디어 파사드와 마곡중앙광장을 품은 대규모 연결녹지 등을 배치하여 준공시점에는 서울 서부권역의 랜드마크로 자리매김 할 것으로 예상된다.

    마곡 마이스(MICE) 복합단지는 서울 9호선 마곡나루역, 서울 5호선 마곡역, 공항철도 인접 트리플 역세권에 위치하며 보타닉 공원, 서울식물원, LG아트센터(2022년) 등 휴식과 여가를 즐길 수 있는 친환경 입지는 물론 서울이대병원 등 대형의료시설이 인접해있다. 또한 공항 접근성으로 글로벌 R&D 센터 및 연구소 유치 예정으로 첨단 지식 산업 클러스터의 중심지로 발전 가능성이 높다.

     마곡 마이스(MICE) 투자를 주관한 이승환 메리츠증권 투자금융팀 이사는 “서울 마곡 MICE 복합단지는 장기적으로 서울 서부권역에서 가장 높은 잠재력과 발전 가능성을 지닌 사업”이라고 평가하고 “대규모 공모사업의 선두주자인 SDAMC의 미래 지향적인 사업계획 하에 컨소시엄 대표사인 롯데건설의 전폭적인 지원과 부동산PF 분야의 강자인 메리츠증권의 전사적인 역량이 결합되어 마곡 MICE 복합단지 프로젝트 파이낸싱을 성공적으로 마무리할 수 있었다”고 밝혔다.

    한편 메리츠증권은 마곡마이스PFV(프로젝트 금융투자회사)를 차주로 하는 ‘서울시 마곡특별계획구역 CP1·2·3 MICE 복합단지 개발사업’의 PF 대출 인수 및 주관을 매듭지었다.

    마곡마이스PFV는 롯데건설과 메리츠증권, SDAMC 등이 롯데건설 컨소시엄을 구성해 공동으로 투자·설립한 회사이며, 지난 2019년 12월 SH공사로부터 경쟁공모 방식에서 우선협상자로 선정되어 이후 토지매매계약을 체결해 사업을 진행해 왔다.

    대출에는 교보생명, DB손해보험, 신협중앙회 등 43개 국내 금융기관이 참여했으며, 특히 메리츠금융그룹은 사상최대 규모에 달하는 2조5000억원 PF 대출 중 약 1조1000억원에 달하는 물량을 인수했다. 마곡 마이스(MICE) PF 규모는 여의도 파크원 PF(2.1조원) 규모를 넘어선다.

3.  김포공항 고도제한 완화

■ 국토부 김포공항 고도제한 완화 로드 맵(2019.4.9. 언론보도)

■ 진행 사항

국토부 발표에 의하면 현재 국제민간항공기구(ICAO)는 공항주변 고도제한 관련 국제기준 개정을 추친 중이라며 국제기준이 개정된 이후에 국내 적용이 가능하다고 밝혔다

국제민간항공기구(ICAO)는 192개국이 참여하는 국제민간항공 유엔 전문기구로 2013년 5월 우리 정부의 제안으로 공항 주변 고도제한 논의를 시작했다.

2015년부터 장애물제한표면(OLS) 태스크포스(TF)를 꾸려 2022년까지 개정안을 작성해 항행위원회에 제출하고 2024년 발효 후 2년 간 유예기간을 거쳐 2026년부터 각 체약국에 적용하는 일정을 마련했다.

현재 OLS(장애물제한표면) 공간 범위 내에서 장애물이 허용되지 않는 무장애물표면(OFS)과 항공학적 검토를 통해 장애물 허용 여부를 평가하는 장애물평가표면(OES)으로 이원화하는 방안을 논의 중이며 향후 TF 추가 논의, 항행위원회 심의, 체약국 의견 조회, ICAO 이사회 등이 절차를 거쳐야 해 일정은 다소 변경될 수 있다.

국토부는 공항 인근 주민이나 지자체에서 고도 제한이 곧 완화될 것이란 기대감이 팽배해지자 국제 기준 개정이 먼저라는 입장을 거듭 확인한 것으로 풀이된다. 

실제 국토부가 국내 제도적 기반을 마련하기 위해 공항시설법령 개정, 항공학적 검토위원회 구성·운영, 항공학적 검토 전문기관 지정 등 절차를 수행하는 과정에서 고도제한 완화에 대한 기대감이 높아져 왔다.  다만 서울시가 지난달 김포공항 주변 고도지구 80.2㎢ 제한을 폐지한 것은 공항시설법과 함께 중복규제하던 것을 정비한 것이어서 국제 기준 개정과는 무관하다고 국토부는 설명했다. 

 국토부 관계자는 "장애물제한표면(OLS)은 항공기 안전과 직결된 문제로 모든 체약국이 민감하게 인식하고 있다"며 "ICAO TF에서도 비행장 설계 및 공항운영 등 다른 분야와 긴밀한 의견 조율이 필요하기 때문에 충분한 의견수렴 과정을 고려해 일정을 결정했다"고 밝혔다.

이어 "우리나라는 ICAO 체약국으로 국제민간항공조약 및 부속서의 표준과 방식에 부합하도록 항공학적 검토 사항을 심의·의결해야 한다"며 "실질적으로는 국제 기준 개정이 선행된 이후에 국내 적용이 가능하다"고 부연했다.

따라서, 강서구 지역은 현재는 13~15층까지만 건축이 가능하지만 고도제한이 완화되면 30층까지 건축이 가능할 것으로 기대됨에 따라 재건축이 가능한 구축 아파트에게는 호재로 작용될 것으로 보여진다

4. 김포공항 항공 신사업 특화지구 개발(대형 컨벤션센타 건립)

코엑스 2배 달하는 초대형 복합시설..드론택시 승장강, 3기 신도시 BRT 및 서부권 시외버스 환승장도 구축

서울 강서구 김포공항 국내선 청사 앞 주차장 부지에 연면적 100만㎡ 규모 초대형 복합시설이 들어선다. 삼성동 코엑스몰(연면적 46만㎡)의 2배 이상 규모로 총사업비 2조9000억원이 투입될 예정이다.

본 건물은 지하 5층~지상 5층로 지어지며 지상부엔 부천 대장, 인천 계양 등 3기 신도시를 짓는 광역급행버스(S-BRT) 및 서부권 시외버스 환승장이 구축된다. 지상 5층엔 드론택시를 비롯한 도심항공교통(UAM) 승강장이 마련된다.

현재 지상부에 4000대 규모로 마련된 주차장은 전면 지하화되며 동시 수용 규모가 1만대로 대폭 확충된다.

17일 관련 업계에 따르면 국토교통부, 서울시 등 관계 기관은 이 같은 내용을 골자로 하는 '김포공항 복합개발 계획안'을 협의 중이다.

이번 복합개발 사업은 국내선 앞 주차장부터 메이필드 호텔 앞 주유소까지 총 43만㎡ 규모 부지에서 진행된다. 모두 국토부 산하 공공기관인 한국공항공사가 소유한 땅이다. 토지주 등 별도 이해관계자가 없어 사업계획이 확정되면 신속한 착공이 가능하다.

본 건물은 주차장 부지에 들어서며 이외 부지 곳곳에 지역 고도제한(45m)에 맞춘 중층 높이의 대형 건물이 들어설 예정이다. 서울시 관계자는 "국제회의 유치가 가능한 컨벤션 시설과 혁신기업 R&D 시설, 공항 지원시설, 상업시설, 인근 주민들이 이용할 수 있는 생활SOC 시설 등을 함께 조성할 것"이라고 설명했다.

사업 부지와 도로를 두고 맞닿은 지하철 9호선 송정역 앞 노후 저층 주거지를 연계 개발하는 방안도 추진한다. 이를 위해 서울시는 올해와 내년 각각 5억원의 기초설계 용역 예산을 확보했다.

해당 저층 주거지를 재개발해서 새로 짓는 김포공항 복합시설 건물과 육교 형태로 잇는 방안도 유력하게 검토 중인 것으로 알려졌다.

김포공항 복합개발 사업부지는 9월 '도시재생혁신지구'로 신청할 예정이다. 국토부와 서울시는 이 같은 개발 방향에 공감하고 유관 기관들과 세부 계획을 협의 중이다.

건물은 세부 개발계획이 수립된 2023년 상반기 착공해서 2028년경 완공될 예정이다. 주차장 대체부지 마련과 지하 공사 일정에 따라 완공 시기는 다소 지연될 수 있지만 늦어도 2030년에는 사업이 마무리될 것으로 예상된다.

업계 관계자는 "김포공항 부지 복합개발은 수 년전부터 논의됐지만 사업성을 높이기 어려워 현실화되지 못했다"며 "하지만 시간이 흘러 주변 인구, 노후도 등 도시재생사업 요건이 충족됐고 도심 UAM 활성화, 3기신도시 연계성 강화 등 정책 목표에 정부와 서울시가 공감대를 형성해 사업이 가시화되고 있는 것"이라고 말했다.

5. 서부광역철도 (대장·홍대선)

  대장 홍대선 서부광역철도는 2호선·공항철도 홍대역에서 부천 대장신도시까지 연결하는 노선입니다.

  3기 신도시 중 유일하게 지하철이 없는 대장신도시의 핵심 교통 대책이 되었죠!

   교통 여건이 취약했던 수도권 서부 지역 주민들에게는 숙원 사업입니다.
   서울 도심을 지나진 않지만 현재 계획된 10개 역 중 6개가 환승역이고,

   연결되는 노선이 2호선, 9호선, 공항철도 등이라 부가가치가 상당히 높죠!

대장신도시 조감도 (출처=국토교통부)

이 노선은 경기도 부천시, 서울 강서구 화곡동, 양천구 신월동, 마포구 상암동 등 영향을 미칠 지역이 광범위합니다.

CJ부지 개발된다는 소문에 집값폭등한 가양동의 거래가격

가양동 집값이 뛰고 있다. 올 1월 신고가보다 5000만 원가량 상승하는가 하면 한 달 만에 약 2500만 원이 오르는 아파트들도 속속 나오고 있다. 그동안 별다른 주목을 받지 못했던 강서구 가양동이 최근 CJ 부지 개발과 재건축 연한이 임박 등 각종 호재로 연일 화제에 오르고 있다. 더 자세한 내용에 대해 알아보도록 하자.

1억 이상 오른 곳도 있어
집주인들 가격 계속 올려

CJ제일제당 바이오연구소 부지가 가양동에 들어선다는 소식이 전해지면서 가양동 아파트값이 연일 상승하고 있다. 가양동에 위치한 ‘가양6단지’ 전용 40㎡의 경우 지난해 12월, 올해 1월 각각 5억 9,900만 원 5억 9700만 원이었던 것에 비해 지난 5월 6억 7,000만 원을 기록했다. 근처에 있는 ‘가양3단지(강변)’ 전용 40㎡ 역시 지난달 25일 6억 4,700만 원에 거래되면서 불과 일주일 사이 2000만 원의 오름세를 보이기도 했다.

CJ부지 인근에 있는 아파트들도 마찬가지다. ‘동신대아’ 전용 135㎡의 경우 올 초 12억 3700만 원이었던 실거래가는 지난달 13억 5,000만 원에 거래되면서 1억 이상 상승했다. ‘가양2단지’ 전용 40㎡도 지난달 16일 6억 3,500만 원의 실거래가를 기록하며 올 1월 6억보다 3,500만 원이 올랐다.

가양동 부동산 관계업자는 가양동의 현 상황에 대해 “CJ부지가 개발된다는 소식이 6개월 전부터 계속 나오면서 집주인들이 가격을 점점 올리고 있는 상황”이라며 “가격이 올라가도 수요는 꾸준하게 늘고 있다”고 말했다.

인창개발·현대건설 컨소시엄이
12조 원에 사들여

CJ그룹은 2019년 말부터 과거 바이오연구소로 사용했던 가양동 공장부지 매각에 나섰다. 역세권에 위치해 알짜배기 부지로 유명했던 이곳을 인창개발과 현대건설 컨소시엄이 1조 원에 사들였다. 해당 부지는 오피스·문화·쇼핑 등의 복합단지로 개발될 예정이다.

CJ가양동 부지는 땅 면적만 10만 5762㎡로 삼성동 코엑스(4만 7130㎡) 용지보다 2배 넘는 규모를 자랑하고 있다. 연면적도 79만 7149㎡로 46㎡인 코엑스보다 1.5배가량 크다. 용적률은 480%에 달한다. 해당 부지는 지하 5층~지상 17층으로 개발될 계획이다.

특히 CJ부지는 강서 한강 월드메르디앙, 한보, 한강타운, 휴먼빌, 가양 성지2단지 등 대규모 아파트들이 둘러싸고 있어 앞으로 해당 아파트 가격이 얼마나 오를지 관심이 집중되고 있다. 이에 대해 한 부동산 관계업자는 “CJ부지를 보면 가양 성지2단지와 마주 보는 위치에 출구가 생길 것으로 예상된다”며 “가양 성지2단지가 최대 수혜지가 될 것 같다”는 의견을 내놓았다.

인창개발·현대건설 컨소시엄이
12조 원에 사들여

부지 개발 이외에도 가양동에는 재건축 기대와 교통호재도 맞물려있다. 가양동에는 1990년대 준공된 가양6단지·강변3단지·한강타운 등 재건축 연한 30년을 앞둔 대단지 아파트들이 밀집해 있다. 아직 해당 단지들은 재건축 안전진단을 받지 않은 것으로 알려졌다.

최근 한국교통연구원이 국토부에 제출한 제4차 철도 교통망에는 ‘대장홍대선’이 포함됐다. 이는 3기 신도시로 꼽히는 경기 부천대장지구에서 서울 양천구와 강서구를 지나 마포구 상암, 홍대입구역을 연결하는 17.3km 광역철도다. 여기서 가양역은 대장홍대선과 지하철 9호선 환승역으로 알려졌다. 이로 인해 가양역이 서부권 교통 거점이 될 것이라는 기대가 이어지고 있다.

증여세도, 양도세도 안 내고 집 물려주는 방법

133,271 읽음2021. 05. 23.

[땅집고] 서울에 시가 11억원 주택을 가진 A씨는 이 집을 세대 분리한 아들에게 8억원에 양도했다. 시가보다 3억원 저렴한 가격에 처분해 3억원을 증여한 셈이지만 증여세는 한푼도 내지 않았다. A씨 세대는 일시적 1가구2주택자에 해당해 이 주택을 처분할 때 9억원 이하 주택 양도소득세 비과세 혜택까지 받았다.

오는 6월부터 종합부동산세와 양도세 부담을 완화하기 위해 가족간 ‘저가 양도(低價讓渡)’를 택하는 이들이 늘고 있다. 저가 양도란 시세보다 저렴한 가격에 사고 팔면서 실질적으로 증여 효과를 볼 수 있는 절세 수단이다. 그러나 양도 금액이 시세보다 너무 저렴한 경우 증여세를 내야 하고, 자칫 증여자(부모)가 생각보다 큰 양도세를 내는 경우도 있어 꼼꼼히 따져봐야 한다. 조하림 세희세무회계 세무사로부터 저가 양도를 통한 증여세 절세 요령과 주의 사항을 들어봤다.

■ 10억 주택, 7억 이하로 팔면 증여세 부과

국세청은 배우자나 직계존비속에게 양도 형식을 빌려 증여하면 증여세 부담을 피하기 위한 목적으로 추정하고 원칙적으로 양수인에게 증여세를 부과한다. 다만 증여액 전부에 과세하는 것은 아니다. 시세와 양도가액의 차이가 ‘시세의 30%, 혹은 3억원’ 중 큰 금액보다 큰 경우에만 증여세가 과세된다. 이 때문에 10억원을 기준으로 증여가액을 계산하는 방법이 달라진다.

주택 시가가 10억원 미만일 때 증여세를 내지 않으려면 거래금액이 시가의 70%를 넘어야 한다. 예를 들어 9억원짜리 주택이라면 6억3000만원을 넘으면 증여세를 내지 않고, 그보다 낮은 가격에 팔면 증여세가 부과된다. 6억원에 양도했다면 3000만원은 증여한 것으로 보고 증여세를 부과한다.

[땅집고] 10억원 미만 주택 저가양도 시 증여금액.

출처/전현희 기자

주택 시가가 10억원을 넘으면 거래금액에서 3억을 뺀 금액에 대해서만 증여세를 부과한다. 예를 들어 15억원 짜리 주택을 10억원에 증여한다고 했을때 실제 증여받은 금액은 5억원이다. 그러나 3억원까지는 증여세를 부담할 필요가 없고, 2억원에 대해서만 증여세를 내면 된다.

[땅집고] 10억원 이상 주택 저가양도 시 증여금액.

출처/전현희 기자

■ 양도인에게는 양도세 부과…1주택자나 일시적 2주택자가 유리

저가 양도한 부모는 양도세를 내야 한다. 세법상 특수관계인끼리 부동산을 양도할 경우 시가와 양도가액의 차액이 시가의 5% 또는 3억원을 넘으면 양도세를 회피하기 위해 양도가액을 낮췄다고 보고 시가대로 양도세를 부과한다. 주의해야할 점은 증여세는 기준금액 초과분만 과세한다. 반면 양도세는 기준 금액보다 낮은 금액으로 거래했을 경우 실제 금액이 아닌 시가를 기준으로 계산한다는 점이다.

예를 들어 부모가 5년 전 5억원에 매입한 아파트의 시세가 현재 10억원으로 올랐는데 이 주택을 자녀에게 4억원에 양도했다고 가정해보자. 부모는 취득 가격 대비 1억원 손해를 보고 팔았지만 양도세 계산에서는 양도금액을 4억원이 아닌 시가 10억원으로 계산한다. 결국 부모는 시세에서 취득가액 5억원을 뺀 시세차익 5억원에 대해 양도세를 내야 한다. 즉 저가 양도를 통해 양도세를 절세하는 것은 시가 기준으로 양도차익이 발생하지 않거나 비과세 주택을 양도할 때에만 가능하다.

[땅집고] 저가양도 시 양도세.

출처/전현희 기자

특히 부모가 1가구 1주택자이거나 일시적 1가구 2주택자여서 양도 주택이 비과세 혜택을 받는 자산일 때 저가 양도를 활용하면 절세 효과가 크다. 사실상 증여 형태로 자녀에게 주택을 양도해도 증여세와 양도세 모두 절감할 수 있기 때문이다.

■ 동일 세대원에게 저가 양도하면 비과세 적용 안돼

다만 저가 양도시 주의할 점도 있다. 우선 일시적 2주택자의 경우, 동일 세대원에게는 양도세 비과세 주택을 저가 양도하는 것이 좋지 않다. 만약 동일 세대원에게 주택을 양도할 경우 양도일 이후에도 여전히 1가구 2주택자로 분류되기 때문에 비과세 적용이 되지 않는다.

부모가 1주택 비과세를 받지 못하면 양도세 측면에서 오히려 불리해질 수 있다. 부모가 5억원에 취득한 주택이 10억원으로 올랐는데 이 주택을 자녀에게 7억원에 양도한다고 가정해보자. 부모는 양도차익 5억원(시가 10억원－취득가액 5억원)에 대해 양도세를 낸다. 나중에 자녀가 이 주택을 15억원에 팔면 양도차익 8억원에 대한 세금을 또 내야 한다. 부모가 타인에게 팔았을 때보다 합계 양도차익이 3억원 늘어나 양도세 부담이 더 커진다.

증여세 계산시 양도금액이 ‘시가의 30%, 혹은 3억원’ 이내 차이인지 계산하는 기준이 되는 시가는 최종 잔금 청산일이나 등기일(잔금 청산 이전에 등기했을 경우)을 기준으로 삼는다. 즉, 현재 시세 10억원 주택을 7억원에 양도하는 계약을 체결했더라도, 잔금 청산일에 시가가 11억원이 된다면 증여세를 내게 된다. 이 때문에 기존 시세보다 저렴한 가격으로 계약할 때에는 가급적 빠른 시일 내에 잔금을 청산하거나 등기 소유권을 넘기는 것이 유리하다. 

1. 디지털 화폐란

실물이 아닌 디지털 방식으로 사용되는 화폐로 금전적 가치를 전자적 형태로 저장해서 거래할 수 있는 통화

2. 디지털화폐의 종류

 ㅇ 디지털 화폐에는 전자화폐, 가상화폐, 암호화폐가 있다

ㅇ 전자화폐는 우리가 쉽게 접할 수 있는 인터넷뱅킹, 전자상거래에서 사용되는 것으로 통화로 사용되고 법에서 정한 가맹점에서 사용되는 것을 말한다

ㅇ 가상화폐는 최근에 사용되고 있는 카카오페이, 네이버페이 또는 멤버십 포인트를 말한다

ㅇ 암호화폐는 비트코인과 같이 "블록체인"이라는 암호화 기술을 사용하는 민간 디지털 화폐를 말한다

  - 비트코인은 "사토시 나카모토"라는 사람이 처음 고안한 것으로

  - 고안하게 된 배경은 우리가 은행거래 과정에서 많은 수수료(이체수수료, 환전수수료 등)를 부담해야 하고 또한 개인별 금융거래기록이 은행에 집중 저장되는 은행의 중앙집권적 시스템으로 되어 있음에 제도적 불만을 해소하ㅎ는 코인을 만들게 된 것임