■ 상가 임대계약시 주의 및 착안사항

1. 특약사항 체크 및 계약시 특약사항 꼭 기재

    임대인과 임차인 모두 사람이기에 협의를 본 사항은 100% 정확하게 기억하기가 쉽지않다,

    그렇기 때문에 계약을 할 때 서로가 협의한 내용을 특약사항에 꼭 기입해야 한다

2. 임대계약 진행시 녹취는 필수

   ㅇ 임대계약 진행시 부동산 중개사와 건물주 그리고 세입자 모든 대화를 녹취해야 한다

   ㅇ 상호 협의를 본 후에 계약서 작성시 특약사항을 잊어버리고 못넣을 수 있기 때문에

        해당 구두계약을 증명하기 위해서는 녹취가 있어야 계약이 유효하다

3. 계약 전 리모델링 원상복구 고민(인테리어 공사 이전 모습 촬영)

ㅇ 상가를 구하게 되면 업종에 따라 대부분 리모델링을 진행한다

ㅇ 계약 후 인테리어는 가능하지만 게약 후 문제가 생길 수 있으며

     상가 임대 주의사항으로 원상복구를 염두해 두어야 한다

ㅇ 그래서 계약시 특약사항으로 상호협의 내용을 기재하거나

     인테리어 공사전 상태를 사진과 영상으로 꼭 촬영 보관이 필요하다

4. 상가건물 계약기간

ㅇ 계약기간은 1년, 2년으로 하더라도

ㅇ 상가건물임대차보호법의 보호를 받아서 계약 후 5년동안 세입자가 계악 후 5년내로 재계약 요청을 하면

     건물주는 거절할 수 없다

ㅇ 5년 재계약을 거부할 수 있는 경우

    - 월세를 3기이상 밀릴 경우

    - 건물주에게 허락을 받지 않고 전전세 계약한 경우(상가건물임대차보호법 적용대상 아님)

5. 계약전 주의사항

ㅇ 월세지불방식(선불/후불) : 계약서에 지불일자까지 명시

ㅇ 월세액은 반드시 임대인 명의 계좌로 이체

ㅇ 부가가치세(포함/별도) : 계약서에 명시

ㅇ 계약 전 본인의 사업이 가능한 지여부 : 인허가 관청에 확인)

ㅇ 사업장의 등기부등본/건축물대장 확인(건물주, 불법건축물 여부)

ㅇ 업종 변경시 구청에 업종변경 가능한지 여부 확인

ㅇ 영업위반사실 등 행정처분 여부 확인(관할경찰서 민원실)

ㅇ 계약서는 반드시 임대인과 작성

6. 등기부등본 확인(중요)

 ㅇ 부동산 계약 당일에 발행한 등기부등본을 확인

ㅇ 소유자 인적사항.압류/가압류, 미등기, 근저당 암차권 등기 여부

7. 임대차 계약의 갱신

ㅇ 묵시적 갱신이란

    임대인이 계약기간이 만료되기 6개월전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지나

    조건변경 통지를 아니한 경우 그 기간이 만료되면 기존 임대차와 동일한 조건으로 재 임대한 것으로 본다

ㅇ 갱신기간

    주택은 갱신기간이 2년이나, 상가의 경우에는 갱신기간이 1년이다

ㅇ 갱신요구권

   - 임대차 계약기간이 만료되기 6개월전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있으며

     임대인은 정당한 사유없이 이를 거절할 수 없다

  - 2018.10.16.이후 상가임차인 갱신요구권은 10년으로 변경(기존5년)

ㅇ 권리금 회수 보호기간은 임대차 종료 6개월전

ㅇ 임대료 인상율

     임대료 인상률은 5%미만으로 제한(기존인상율 9%)

(산출 예시)

■ 상가 임대차 계약서 작성

상가 임대차 계약서는 상가 임대에 관해 계약을 체결하고 그 내용을 명시한 문서를 말합니다. 상가 임대차 계약서네는 다음 사항이 포함되어 있어야 합니다.

1. 거래 당사자의 인적사항

2. 임차 상가건물의 표시

3. 보증금과 차입금

4. 임차목적

5. 사용-관리-수선

6. 계약이 해제

7. 계약 종료와 권리금 회수기회 보호

8. 비용의 정산

9. 중개보수

10. 특약사항 등등

상가건물을 임차하는 경우에는 임차인이 불리한 조건으로 임대차계약을 하지 않기 위해서 다양한 상황에 대한 검토가 필요합니다. 그 내용은 상가 임대차 계약서 샘플 이미지 하단에 작성해두었으니 참고바랍니다.

■ 상가 임대시 주의할 사항

1. 상가 계약시 넣어야 할 특약사항을 확인합니다.

    상가는 이해관계가 주택보다 복잡하기 때문에 특약 사항이 주택을 계약할 때보다 많습니다.

    일반적으로 상대 임대차 계약서를 쓸 때에는 3장 ~ 4장 정도의 분량이 발생하는 데

    대부분은 특약 사항과 관련된 내용입니다. 다음은 자주 사용되는 특약 내용입니다.

ㅇ 현 시설 상태에서 계약을 진행한다.

    계약일 이후에 권리변동 즉 근저당, 가압류, 경매 등이 없어야 한다.

    만약 계약일 이후에 권리변동이 발생한다면 계약을 해지할 수 있다.

ㅇ 업소 허가에 하자가 발생할 경우 계약을 해지할 수 있다.

ㅇ 임대료는 기존 임대료를 승계한다.

ㅇ 수도시설, 전기용량, 정화조, 소방시설 등 업종에 따라서 검토하도록 한다.

2. 계약기간을 체크합니다.

    상가 건물은 일반적으로 2년이 아니라 1년으로 진행합니다.

    아래는 상가건물임대차보호법 제9조 임대기간에 대한 내용입니다.

3. 상가건물은 최소 1년 단위로 임대차 기간을 보장해주고 있으며

    임차인이 임대료를 연체하거나 임대인의 건물에 하자 발생 등 문제를 야기하지 않았다면

    임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서

    임대인은 임차인의 계약 갱신을 거절할 수 없도록 하고 있습니다.

4. 상가 권리금을 확인합니다.

    상가에서 제일 중요한 것은 상가 권리금입니다.

    임대인은 임차인이 임대기간 만료 3개월 전부터 만기시 까지 새임차인으로부터

    권리금을 받는 것을 방해할 수 없습니다.

    계약서를 작성을 완료한 다음에는 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 인적정보를 기재하고

    계약 조항을 확인한 다음 기명 날인한다. 계약서를 작성한 후에는 당사자 각각 1통씩 보관합니다.

[부동산 세금] 2021년 취득세 및 보유세(종부세, 재산세) / 양도세 완벽 정리 (tistory.com)

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주택 양도소득세 계산 (tistory.com)

"비트코인으로 1000만원 벌면 150만원 세금낸다"

김채현 입력 2021. 02. 22. 17:06 수정 2021. 02. 22. 17:11 댓글 11개

비트코인 이미지. 로이터 연합뉴스

내년부터 비트코인 수익금 20% 세금
차익 250만원까지 기본공제
매년 5월에 직접 신고하고 납부해야

가상화폐 대표주자인 비트코인 가격이 고공행진을 이어가면서 관련 수익에 매겨지는 세금에도 관심이 모아졌다. 가상화폐 투자자들은 내년부터 250만원이 넘는 수익금에 20%의 세율로 세금을 내야 한다.

250만원 초과 가상자산 소득에 20% 과세

22일 기획재정부에 따르면 정부는 내년부터 가상자산을 양도하거나 대여해 발생한 소득을 기타소득으로 분류해 20%의 세율로 분리 과세한다. 기본 공제금액은 250만원이다.

예컨대 내년에 비트코인으로 1000만원 차익을 본 사람은 수익에서 250만원을 뺀 나머지 750만원의 20%인 150만원을 세금으로 납부해야 하는 셈이다.

이는 거래 수수료 등을 제외한 계산으로, 실제 세금은 총수입 금액에서 자산 취득가액과 거래 수수료 등 필요 경비를 뺀 순수익 금액(총수입-필요 경비)에 매겨진다.

필요 경비를 계산할 때는 먼저 매입한 자산부터 순차적으로 양도한 것으로 간주하는 선입선출법을 적용한다. 현재 보유한 가상자산의 경우 과세 시행 이전 가격 상승분에 대해서는 세금을 매기지 않는다.

정부는 이를 위해 의제 취득가액을 도입, 투자자가 실제 취득 가격과 올해 말 시가 중 유리한 쪽으로 세금을 낼 수 있게 해 준다.

가령 한 투자자가 보유한 가상자산의 실제 취득가액이 5000만원, 올해 말 시가가 1억원이라면 1억원에 자산을 취득한 것으로 간주해주겠다는 의미다.

반대로 해당 자산 시가가 올해 말 기준으로 3000만원이라면 실제 취득가액인 5000만원을 기준으로 과세한다.

올해 연말 시가는 국세청장이 고시한 가상자산 사업자들이 내년 1월 1일 0시 기준으로 공시한 가격의 평균액으로 계산한다.

암호화폐의 대표격인 비트코인의 국내 가격이 27일 사상 처음으로 개당 3000만원을 넘었다. 사진은 이날 한 암호화폐 거래소의 비트코인 시세정보 화면.연합뉴스

매년 5월, 1년치 투자 소득 신고 후 세금 납부

국내 거주자의 경우 매년 5월에 직전 1년치 투자 소득을 직접 신고하고 세금을 납부해야 한다. 1년간 여러 가상자산에서 낸 소득과 손실을 합산해 세금을 매기는 손익 통산을 적용한다.

이밖에 가상자산을 팔지 않고 상속하거나 증여할 때도 역시 세금이 매겨진다. 과세 대상 자산 가격은 상속·증여일 전후 1개월간 일평균 가격의 평균액으로 계산한다.

당장 내년 과세를 앞두고 일부 가상자산 투자자들 사이에서는 주식과의 과세 차별을 주장하는 목소리도 나온다.

비트코인. 서울신문 DB

청와대 국민청원 게시판에는 “비트코인은 250만원이상, 과세 주식은 5000만원이상 과세 차별하지 마세요”라는 제목의 청원이 올라오기도 했다.

청원인은 “절대적 소수인 비트코인(가상화폐) 투자자들은 왜 주식 투자자들과 다른 차별을 하는지 정말 궁금하다”며 “절대적 다수인 주식 투자자들에게도 250만원 이상의 (수익에) 세금을 부과할 수 있느냐”고 반문했다.

이와 관련 정부 관계자는 “부동산 등 주식 이외 다른 자산의 공제는 기본적으로 250만원”이라며 “일반적인 다른 자산에 대한 양도소득에 대한 기본 공제와 형평을 맞춘 것이다. 가상자산의 경우 국제회계기준상 금융자산으로 보고 있지 않으며, 주식 투자 등 금융투자소득의 경우 세금을 신설하는 과정에서 제도 정착을 위해 폭넓게 (공제를) 인정해준 측면이 있다”고 덧붙였다.

뚫리는 곳은 뜬다?…GTX가 몰고올 암울한 결말

62,606 읽음2021. 02. 18.

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서울 평균 집값이 10억원을 돌파했다. 이번 정부 들어 집값이 폭등하면서 KB국민은행 자료 기준 2020년 말 서울 평균 아파트 매매가격이 10억4300만원을 기록한 것이다. 서울에서 아파트를 매수하기가 쉽지 않아지자 상대적으로 집값이 저렴한 경기도로 눈을 돌리는 매수자들이 대거 생겨났다. 이 때문에 2020년 하반기 경기도 신축 아파트 가격이 상당히 많이 올랐다. 부동산업체 직방에 따르면 지난해 12월 중순부터 올해 1월 중순 약 한 달 동안 경기도 아파트의 3분의 1 정도가 역대 최고가에 거래됐거나 신고가를 갱신할 정도였다고 한다.

[땅집고] 수도권광역급행철도 교통망 구상.

출처/조선DB

경기도 신축 아파트 가격이 오른 이유는 또 있다. 바로 GTX(Great Train Express·수도권광역급행철도)다. GTX는 수도권 외곽에서 서울 도심의 주요 거점을 연결하는 철도망으로, 현재 3개 노선(A·B·C) 건설이 추진 중이다. 경기 외곽 지역의 경우 GTX 노선이 놓이면 서울 도심 접근성이 획기적으로 개선될 것이라는 기대감이 상당히 크다. 이 때문에 지방자치단체 간 GTX 노선 유치 신경전도 치열하게 이뤄지고 있다. 올해 상반기 국토교통부가 발표하는 4차 국가철도망 구축 계획에 포함될 것으로 예상되는 GTX-D노선도 뜨거운 감자다.

수요자들은 GTX가 집값을 올릴 보물단지가 될 것이라고 굳게 믿고 있다. 그런데 GTX 노선이 뚫리면 정말 경기도 외곽이 유망지역으로 자리잡게 될까?

■지방 쪼그라들고 대도시 더 커지는 ‘빨대 효과’

GTX 노선이 개통해 경기도 외곽 지역의 서울 도심 접근성이 개선되면 어떤 일이 벌어질까. 통상 사람들은 교통 여건이 개선되면 해당 지역 상권이 좋아지고 유동 인구가 늘어날 것으로 예상하곤 한다. 하지만 이 같은 기대와는 달리, 실제로는 대부분 지역이 장기적인 어려움에 직면할 가능성이 크다. 상권이 죽고 유동 인구도 출퇴근 시간 역 주변에서만 반짝 늘어나는 데 그치는 등이다.

이 같은 현상은 이미 철도가 도심 외곽까지 개통한 외국에서 증명됐다. 외국뿐 아니라 당장 우리나라에서도 사례를 찾을 수 있다. 서울~동대구~부산을 연결하는 경부선 KTX(고속철도)가 뚫리면서 대구 상권이 휘청거렸던 일은 상권 연구자들에겐 아주 익숙한 이야기다. 난공불락으로 여겨졌던 대구 지역 백화점들이 심각한 경영난을 겪었고, 대형 병원도 어려움에 처했다. KTX를 타고 1시간30분이면 서울에 오는 상황에서, 대구 시민들이 굳이 지역 백화점이나 병원 등 인프라를 이용할 필요가 없어진 것이다.

이처럼 지역 교통망이 개선하면서 인적·물적 자원의 대도시 집중 현상이 심화하는 것을 바로 ‘빨대효과(straw effect)’라고 한다. 교통 확충으로 도심 인구 불균형이 완화되는 일명 ‘분산효과’를 기대했겠지만, 실제로는 빨대효과가 나타나는 것. 우리나라에선 2004년 4월 KTX 개통 이후 특히 많이 언급되는 단어다. 쉽게 말해 고속철도 개통에 따라 수도권의 강력한 흡입력으로 지방이 쪼그라드는 것인데, 이런 빨대효과는 단기적으로 보면 의료나 대형유통시설에서 두드러지게 나타나고 있다.

GTX는 결절점 3곳을 중심으로 수도권 광역교통망 판을 짜고 있다. 서울역(A·B노선), 삼성역(A·C노선), 청량리역(B·C노선)이다. 만약 현재 언급되고 있는 D노선이 생길 경우 삼성역을 지날 것으로 예상하는데, 만약 개통까지 이어진다면 강남 집중 현상은 더욱 심화할 가능성이 크다.

■일자리 창출 없는 GTX, 주택 수요 분산 어려워

경기 외곽 지역이 겪을 또 다른 문제가 있다. 바로 교통비다. 국토부에서 발표한 GTX 기본 이용요금은 ▲A노선 2419원(10㎞ 이내) ▲C노선은 2719원(10㎞ 이내) 등이다. 하지만 정작 개통 시점이 다가오면 이 요금은 정부의 계획보다 2~3배 넘는 금액으로 책정될 우려가 크다. 민자사업 특성상 정부의 적극적인 지원 없이는 요금을 떨어뜨리기 쉽지 않다. 현 정부는 과거 정부에 비해 재정 건전성을 크게 고려하지 않는 포퓰리즘식 재정 지출에 거리낌이 없다는 점이 변수다. GTX는 다음 정부가 들어선 이후 개통하게 되는데, 재정 적자가 심각한 상태에서 정부가 GTX 요금을 보조할 여력이 없을 수도 있다. 다만, 현 정부보다 포퓰리즘이 더 강한 정치인도 대선 후보군에 포함돼 있기 때문에 그런 사람이 대통령이 되면 나라 재정 상태에 관계 없이 GTX 요금이 더 낮아질 수도 있다.

GTX로 현실적인 교통 여건이 개선되었다고 해도 물리적인 거리는 어쩔 수 없는 요소다. 사람들이 생각하는 물리적인 거리는 심리적으로 굉장히 중요하다. GTX를 제외하고 서울 도심으로 이동할 수 있는 변변한 교통수단이 없다면, 교통비 부담이 상승 작용을 하면서 다시 도심으로 이동하려는 수요가 늘 수밖에 없다.

결국 핵심은 일자리다. 광화문·강남 등 고급 일자리가 풍부한 지역은 지금도 철도 노선이 잘 갖춰져 있어 굳이 GTX에 목맬 필요가 없다. GTX가 아니고 추후 다른 새 노선이 생기더라도 고급 일자리가 풍부한 이 지역들을 통과할 수 밖에 없을 것이기 때문이다. GTX와 마찬가지로 앞으로 생겨날 노선은 대부분 민자사업으로 건설될 것이다. 새 노선이 사업성을 유지하려면 핵심 업무지역을 지나야 한다. 그렇지 않으면 장기적으로 ‘돈 먹는 하마’로 전락할 가능성이 크다. 수도권을 아무리 GTX로 촘촘히 연결해봤자 기업하기 좋은 환경을 만들어 일자리를 늘릴 계획은 세우지 않는다면 소용없는 일이 될 것이다. 현 정부의 정책 중 기업친화적인 정책이 과연 어떤 것이 있는지 다시금 생각해봤으면 싶다.

글=심형석 우대빵부동산연구소장(미국 SWCU 교수)

광역급행철도라고 불리는 gtx는 3개의 노선도(A,B.C)가 확정되어 있고 추가로 1개의 노선(D)이 예정되어 있다

ㅇ A 노선은 운정, 킨텍스, 대곡, 연신내, 서울역, 용산, 삼성, 수서, 성남, 용인 동탄 노선으로 2018년 12월에 착공

ㅇ B 노선은 송도, 인천시청, 부천종합 운동장, 신도림, 여의도, 서울역, 청량리, 망우, 별내, 평내호평, 마석 노선으로

    2025년 이후에 개통될 예정이고 27분만에 송도에서 서울까지 갈 수 있다는 장점이 있음

ㅇ C 노선은 수원 금정 과천 양재 삼성 청령리 창동 의정부 덕정 노선으로 

ㅇ D 노선은 김포 마곡 여의도 양재 성남 광주노선으로 예정되고 있으나 확정되지 않고 있음 

[생생부동산]

"집값이 서울 치고는 아직 싼데 대형 호재까지 있으니 패닉바잉족, 갭투자족 한꺼번에 몰려들죠."(가양동 A중개업소) 서울 강서구 가양동 일대 CJ제일제당 공장부지 개발이 가시화 되면서 일대 아파트 집값이 들썩이고 있다. 이 부지는 인창개발이 CJ제일제당으로부터 1조원에 사들여 삼성동 코엑스보다 큰 규모의 복합 상가를 지을 계획이다. 일대 주거환경이 대폭 개선될 것으로 기대되면서 부지와 인접한 단지들의 신고가 거래가 잇따른다. 가양동 아파트 시세 작년에만 24% 상승 6일 KB국민은행 리브온에 따르면 서울 강서구 가양동 아파트 시세는 작년 1월부터 12월까지 24.5% 상승했다. 이는 강서구에서 가장 높은 상승률이다. 같은 기간 강서구 아파트 시세는 평균 18.9% 상승했다. 가양동을 비롯해 등촌동(21.0%), 염창동(20.7%) 등이 시세 상승을 이끌었다. 가양동은 9호선 가양역과 양천향교역 선로 북쪽에 한강변을 따라 위치한 곳으로 방화동과 함께 택지지구로 개발됐다. 한강이 가깝고 지하철 9호선 양천향교역, 가양역, 증미역이 통과해 교통여건이 편리하다는 게 강점으로 꼽힌다. 1990년대 초 잇따라 들어선 대단지 아파트가 주를 이룬다. 가양1단지(한강타운)~9단지로 이중 4·5·7·8단지는 영구임대 아파트로 사용되고 있다. 노후된 소형 단지가 밀집한 데다 서울 외곽지역이란 인식 탓에 상대적으로 저가 아파트가 많았던 이 지역 집값이 들썩거리기 시작한 것은 2019년 말부터다. CJ그룹이 과거 CJ제일제당 바이오연구소로 사용했던 가양동 공장부지 매각에 나선 것. 지하철 9호선 양천향교역 역세권에 자리한 알짜 부지로 인창개발과 현대건설 컨소시엄은 문화·쇼핑·오피스 복합단지로 개발할 계획을 갖고 이 땅을 1조원에 사들였다. CJ가양동 용지, 코엑스 1.5배 복합시설 개발 CJ가양동 부지는 용적률 480%에 땅 면적은 10만5762㎡ 규모로 삼성동 코엑스(4만7130㎡) 용지의 2배가 넘는 규모다. 연면적으로 따져도 79만7149㎡에 달해 코엑스(46만㎡)보다 1.5배 크다. 인창개발은 이곳에 지하 5층~지상 17층 규모의 복합시설을 지을 계획이다. 지식산업센터, 판매시설, 문화 및 집회시설, 판매시설 등이 들어선다. 대형 쇼핑·상업시설이 전무했던 강서구 주민들은 '제2의 코엑스'가 들어설 것이라는 기대에 한껏 들떠 있다. 특히 부지를 둘러싸고 들어서 있는 단지들에 대한 관심이 높다. CJ부지는 동신대아, 휴먼빌, 강서한강월드메르디앙, 한보, 보람, 강서한강자이, 한강타운, 가양성지2단지 등 대규모 아파트촌에 둘러싸여 있다. 일선 중개업소 관계자들이 한 목소리로 '최대 수혜지'로 꼽는 아파트는 가양성지2단지다. 단지 규모가 1624가구로 주변 아파트 가운데 가장 크다. CJ부지와는 성재중학교, 동양고등학교를 사이에 두고 마주보고 있다. 이 단지는 지난 한 해 동안 96건 실거래 됐다. 비교적 가격이 저렴하고 소형 면적으로만 구성돼있어 투자용으로 매입하기도 부담 없어서다. 지난해 실거주와 투자를 함께 고려하는 30대 패닉바잉족과 전세를 끼고 들어오는 갭투자 세력이 함께 몰려 들었다는 게 현장의 얘기다. 작년 1월 4억(4층)에 거래됐던 전용 34㎡는 12월 5억3500만원(3층)에 팔리며 신고가를 찍었다. 1월까지 5억 후반대에 거래됐던 전용 49㎡는 최근 7억2500만원(5층)에 팔리며 처음으로 7억원을 넘어섰다. 상승폭은 30%를 웃돈다. 가양동 A공인 대표는 "현재 CJ부지 형태를 놓고 보면 성재중-동양고 사이 도로로 출구를 낼 가능성이 제일 높다"며 "그러면 가양성지2단지와 마주보는 자리에 출구가 생기는 셈이라 제일 수혜가 클 것이라고 보는 것"이라고 말했다. "앞으로 두 번 더 뛸 것"…착공까진 2년 걸려 비교적 넓은 면적을 원하는 실수요자들은 가양성지2단지 바로 옆에 들어선 한강타운(가양1단지)으로 눈을 돌린다. 전용 84㎡ 990가구로만 구성된 이 단지는 작년 말 9억9500만원(9층)에 거래되면서 10억원 돌파를 목전에 두고 있다. CJ부지 매각 소식이 알려진 작년 1월까지만 해도 7억7000만원(5층)에 팔렸던 주택형이다. B중개업소 관계자는 "CJ부지에 회사들이 입주하면 그 직원들도 주변에서 집을 찾아야 하지 않겠냐"며 "이 동네 새 아파트가 없으니 구축 중에 고를 수 밖에 없고 수요가 많아질 것이 불보듯 뻔하기에 때문에 집값이 오르는 것"이라고 설명했다. 가양동 일대에서 가장 최근 입주한 단지는 2013년 준공된 '강서한강자이'다. 이 단지 역시 CJ부지와 맞닿아 있다. 작년 9월 전용 84㎡가 12억3500만원(17층)에 거래됐다. 강서구 최고가다. 2월 거래된 9억9500만원(2층)과 비교하면 반년 사이 2억4000만원이 올랐다. 현재 입주 가능한 매물 호가는 14억원에 나와있다. 인근 C공인 실장은 "본래 호재가 있는 지역은 발표 났을 때 한번, 착공할 때 한번, 완공했을 때 한번 총 3번 정도 뛴다"며 "지금 매입해도 앞으로 두번 더 큰 폭의 상승이 있을 것"이라고 내다봤다. 다만 일대 중개업소들이 "올 하반기 착공"이라고 확언한 것과 달리 실제 착공까지는 2년 정도 걸릴 가능성이 높다. 강서구는 현재 인창개발이 제출한 개발 계획안의 주민공람을 진행 중이다. 주민공람을 마치면 구에서 도시계획위원회를 열어 자문을 구한 다음, 서울시에 결정 요청을 해야 한다. 이후 서울시 도시건축위원회의 심의를 거쳐야 지구단위계획 세부개발계획이 확정된다. 개발 계획이 확정되면 다시 구청 건축과에서부터 인허가 절차를 시작해야 한다. 강서구청 관계자는 "세부개발계획 확정까지 지금부터 1년, 이후 건축 인허가 절차 1년을 합쳐 착공까지는 넉넉하게 2년 정도 걸린다고 보면 된다"며 "층수, 규모 등 개발계획도 그간의 과정에서 얼마든지 변경될 수 있기 때문에 지금 나온 내용이 확정된 것은 아니다"고 말했다. 2021.1.10. 머니투데이

김포공항 고도제한은 서울시 강서구,  양천구,  부천시의  경우 각종  규제  특히 건축 규제로 인해 막대한 재산상의 손해를 감수하고 있어,  김포공항의 고도제한 완화 문제는 서울시 강서구, 양천구, 부천시의 가장 큰 숙원사업으로 선거때마다 이슈로 부각되어 오고 있다.

이와 관련하여 그동안 김포공항 고도제한 완화를 위해 추진되고 있는 상황에 대한 자료를 발췌 정리하였다

■ 사업 추진 배경 및 필요성

고도제한이란 건축법, 항공법 등 여러 법령에 규정해 놓은 건축물 및 공작물의 높이를 제한하는 규제를 말하며 현재 김포공항 활주로 주변 반경 4km 이내는 국제민간항공기구(ICAO) 국제기준 및 항공법에 따라 건축물의 높이를 57.86m로 일괄 규제하고 있어 아파트 기준으로 13층 이하의 건축물 밖에 들어설 수 없다

강서구는 전체 면적의 97.3%가 고도제한에 묶여 있어 지난 60여년 동안 구민들의 재산권 행사가 제한되었고, 토지의 효율성도 1/10에도 미치지 못해 재산가치가 낮게 평가되어 고도제한 피해 손실액이 무려 약 60조원으로 추정된다

따라서 고도제한 제한에 따른 문제점을 해소하기 위해  비행안전을 준수하는 법 테두리 안에서 고도제한 완화하여 고도제한지역(장애물제한표면)내 기준 높이보다 비행안전을 고려하여 건축물을 높이를 높여야 할 필요성이 있다

■ 김포공항 주변 고도지구 등 중복규제 폐지(2019.3.21. 언론보도)

김포공항 주변 고도지구를 비롯해 중복 규제 등으로 실효성을 상실한 4곳의 용도지구가 폐지된다.

서울시가 건축물을 지을 때 용도, 높이, 용적률, 건폐율 등에 대한 토지 이용 규제인 ‘용도지구’를 56년 만에 전면 재정비하는 데 따른 것이다.

김포공항 주변에 30층짜리 아파트, 빌딩을 짓는 시범사업에 속도가 붙을 전망이다.

서울시는 지난 20일 제4차 도시계획위원회를 열어 김포공항 주변 고도지구, 특정용도제한지구, 시계경관지구, 방재지구 폐지를 추진하는 내용을 담은 ‘도시관리계획(용도지구) 변경 결정안’을 조건부 가결했다고 21일 발표했다. 여기에 속한 지역은 김포공항 주변 고도지구 80.2㎢, 특정용도제한지구 5.7㎢, 시계경관지구 0.56㎢, 방재지구 0.2㎢ 등이다. 총 면적 86.66㎢로 서울시 용도지구 전체 면적의 약 43.7%에 이른다.

이번 변경안의 핵심은 김포공항 주변 고도지구로 서울시 고도지구 전체 면적(89.6㎢)의 90%를 차지한다. 김포공항 주변은 1977년 서울지방항공청의 요청으로 고도지구로 지정됐으나 ‘공항시설법’의 높이 규제도 받고 있어 중복 규제라는 지적이 많았다. 고도지구가 폐지된다고 해서 곧바로 김포공항 주변 고도 제한이 풀리는 것은 아니다.

■ 국토부 김포공항 고도제한 완화 로드 맵(2019.4.9. 언론보도)

■ 진행 사항

국토부 발표에 의하면 현재 국제민간항공기구(ICAO)는 공항주변 고도제한 관련 국제기준 개정을 추친 중이라며 국제기준이 개정된 이후에 국내 적용이 가능하다고 밝혔다

국제민간항공기구(ICAO)는 192개국이 참여하는 국제민간항공 유엔 전문기구로 2013년 5월 우리 정부의 제안으로 공항 주변 고도제한 논의를 시작했다.

2015년부터 장애물제한표면(OLS) 태스크포스(TF)를 꾸려 2022년까지 개정안을 작성해 항행위원회에 제출하고 2024년 발효 후 2년 간 유예기간을 거쳐 2026년부터 각 체약국에 적용하는 일정을 마련했다.

현재 OLS(장애물제한표면) 공간 범위 내에서 장애물이 허용되지 않는 무장애물표면(OFS)과 항공학적 검토를 통해 장애물 허용 여부를 평가하는 장애물평가표면(OES)으로 이원화하는 방안을 논의 중이며 향후 TF 추가 논의, 항행위원회 심의, 체약국 의견 조회, ICAO 이사회 등이 절차를 거쳐야 해 일정은 다소 변경될 수 있다.

국토부는 공항 인근 주민이나 지자체에서 고도 제한이 곧 완화될 것이란 기대감이 팽배해지자 국제 기준 개정이 먼저라는 입장을 거듭 확인한 것으로 풀이된다. 

실제 국토부가 국내 제도적 기반을 마련하기 위해 공항시설법령 개정, 항공학적 검토위원회 구성·운영, 항공학적 검토 전문기관 지정 등 절차를 수행하는 과정에서 고도제한 완화에 대한 기대감이 높아져 왔다.  다만 서울시가 지난달 김포공항 주변 고도지구 80.2㎢ 제한을 폐지한 것은 공항시설법과 함께 중복규제하던 것을 정비한 것이어서 국제 기준 개정과는 무관하다고 국토부는 설명했다. 

 

국토부 관계자는 "장애물제한표면(OLS)은 항공기 안전과 직결된 문제로 모든 체약국이 민감하게 인식하고 있다"며 "ICAO TF에서도 비행장 설계 및 공항운영 등 다른 분야와 긴밀한 의견 조율이 필요하기 때문에 충분한 의견수렴 과정을 고려해 일정을 결정했다"고 밝혔다.

이어 "우리나라는 ICAO 체약국으로 국제민간항공조약 및 부속서의 표준과 방식에 부합하도록 항공학적 검토 사항을 심의·의결해야 한다"며 "실질적으로는 국제 기준 개정이 선행된 이후에 국내 적용이 가능하다"고 부연했다.

따라서, 강서구 지역은 현재는 13~15층까지만 건축이 가능하지만 고도제한이 완화되면 30층까지 건축이 가능할 것으로 기대됨에 따라 재건축이 가능한 구축 아파트에게는 호재로 작용될 것으로 보여진다

■ 언론보도내용

서울시, 김포공항 주변 고도지구 등 용도지구 4곳 ‘폐지’

[아유경제=김필중 기자] 서울시가 토지이용 규제를 위해 지정한 용도지구에 대해 대대적인 재정비에 나선다.

서울시는 지난 20일 개최된 제4차 도시계획위원회에서 용도지구 4곳의 폐지를 추진하는 ‘도시관리계획(용도지구) 변경결정(안)’을 조건부 가결했다고 21일 밝혔다.

용도지구는 무분별한 개발 방지 등의 사유로 건축물 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이의 제한이 가능하도록 지정된 곳이다. 시는 타법령 제도와 중복규제 중이거나 과다중첩 지정, 지정목적 달성 및 당초 지정취지 상실 등 실효성이 상실된 4개의 용도지구 폐지를 추진한다는 방침이다.

결정안에 포함된 지역은 ▲김포공항 주변 고도지구 80.2㎢ ▲특정용도제한지구 5.7㎢ ▲시계경관지구 0.56㎢ ▲방재지구 0.2㎢ 등 총 면적 86.6㎢으로, 서울시 용도지구 전체면적의 43.7%에 해당한다.

1977년 지정된 김포공항 주변 고도지구는 항공기 이착륙시 안전사고 방지를 위해 일대 80.2㎢ 부지 내에 건물 높이를 해발 10m에서 112m까지 제한했다. 하지만 장애물 높이를 규정한 「공항시설법」과 중복 규제라는 지적이 제기돼 왔다.

서울시에서 그동안 용도지구를 간헐적으로 신설 또는 폐지한 경우는 있었지만 이 같은 대규모 재정비는 1962년 제도가 정착된 이후 56년 만이다.

서울시 관계자는 “이번 결정은 토지이용 간소화 및 합리화 추진을 위한 용도지구의 체계적 정비의 일환”이라며 “불합리한 토지이용 중복규제를 폐지함으로써 토지이용 간소화 및 주민불편 최소화를 통해 합리적인 도시관리정책을 추진하는 데 기여할 것으로 보인다”고 말했다.

국토부 "공항 고도제한 완화, 2026년에나 가능"

2022년 개정안 마련→2024년 발효→2026년 국내 적용

【서울=뉴시스】신정원 기자 = 국토교통부가 국내 공항 주변 고도제한 완화는 국제 기준이 개정된 이후에 가능하다는 입장을 재확인했다. 시기는 2026년께 가능할 것으로 보인다.

국토부는 9일 "현재 국제민간항공기구(ICAO)는 공항 주변 고도제한 관련 국제기준 개정을 추진 중"이라며 "국제기준이 개정된 이후에 국내 적용이 가능하다"고 밝혔다.

ICAO는 192개국이 참여하는 국제민간항공 유엔 전문기구로 2013년 5월 우리 정부의 제안으로 공항 주변 고도제한 논의를 시작했다. 2015년부터 장애물제한표면(OLS) 태스크포스(TF)를 꾸려 2022년까지 개정안을 작성해 항행위원회에 제출하고 2024년 발효 후 2년 간 유예기간을 거쳐 2026년부터 각 체약국에 적용하는 일정을 마련했다.

현재 OLS 공간 범위 내에서 장애물이 허용되지 않는 무장애물표면(OFS)과 항공학적 검토를 통해 장애물 허용 여부를 평가하는 장애물평가표면(OES)으로 이원화하는 방안을 논의 중이며 향후 TF 추가 논의, 항행위원회 심의, 체약국 의견 조회, ICAO 이사회 등이 절차를 거쳐야 해 일정은 다소 변경될 수 있다.

국토부는 공항 인근 주민이나 지자체에서 고도 제한이 곧 완화될 것이란 기대감이 팽배해지자 국제 기준 개정이 먼저라는 입장을 거듭 확인한 것으로 풀이된다.

실제 국토부가 국내 제도적 기반을 마련하기 위해 공항시설법령 개정, 항공학적 검토위원회 구성·운영, 항공학적 검토 전문기관 지정 등 절차를 수행하는 과정에서 고도제한 완화에 대한 기대감이 높아져 왔다.

다만 서울시가 지난달 김포공항 주변 고도지구 80.2㎢ 제한을 폐지한 것은 공항시설법과 함께 중복규제하던 것을 정비한 것이어서 국제 기준 개정과는 무관하다고 국토부는 설명했다.  

국토부 관계자는 "장애물제한표면은 항공기 안전과 직결된 문제로 모든 체약국이 민감하게 인식하고 있다"며 "ICAO TF에서도 비행장 설계 및 공항운영 등 다른 분야와 긴밀한 의견 조율이 필요하기 때문에 충분한 의견수렴 과정을 고려해 일정을 결정했다"고 밝혔다.

이어 "우리나라는 ICAO 체약국으로 국제민간항공조약 및 부속서의 표준과 방식에 부합하도록 항공학적 검토 사항을 심의·의결해야 한다"며 "실질적으로는 국제 기준 개정이 선행된 이후에 국내 적용이 가능하다"고 부연했다.

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