ㅇ 국토교통부 2030(2019.10.31)
http://cafe.daum.net/jejui-park/TplL/1262?q=%EA%B5%AD%ED%86%A0%EA%B5%90%ED%86%B5%EB%B6%80%202030
ㅇ 서울시 2030
http://urban.seoul.go.kr/4DUPIS/index.do
http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=psung6&logNo=221530336031
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주택 매매시 취득세와 부대비용
1. 인지세
- 시기 : 소유권이전 등기 시, 주택담보대출 시 납부
- 매매금액이 1억초과 10억이하인 경우 : 15만원
2. 증지대(등기신청 수수료)
- 15,000원(일괄적으로)
3. 취득세, 농특세, 중개수수료
- 잔금납부일 기준 60일이내(중개수수료는 완납시점)
- 취득세율
실거래가 기준 | 취득세율 | 농특세 | 중개수수료 |
6억미만 | 1.1% | 85㎡ 초과시 0.2% | 0.4% |
6억이상 9억미만 | 2.2% | 0.5% | |
9억이상 | 3.3% | 0.9% |
※ 지방교육세 포함, 분양권의 경우는 프리미엄을 더한 금액 기준
4. 국민주택 채권 (매입 의무)
- 소유권이전 등기시
- 채권매입비율
실거래가 기준 | 매입비율 |
|
2억6천 초과 6억이하 | 2.6% |
|
6억초과 | 3.1% |
|
※ 매입하여 바로 할인판매하게 되면 채원매입액에 3,6041% | ||
5. 법무사 수수료
시가표준금액 | 국민주택채권 매입비율 | 누진료 |
1천만원 초과~5천만원 이하 | 1천만원 초과액의 10/10000 | - |
5천만원초과~1억원 이하 | 5천만원 초과액의 9/10000 | 4,000 |
1억원 초과~3억원 이하 | 1억원 초과액의 8/10000 | 85,00 |
3억원 초과~5억원 이하 | 3억원 초과액의 7/10000 | 245,000 |
5억원 초과~10억원 이하 | 3억원 초과액의 7/10000 | 385,000 |
10억원 초과~20억원 미만 | 10억원 초과액의 5/10000 | 685,000 |
(사례) 매매가 : 970,000,000원의 경우
구 분 | 부담액 | |
취득세 | 3.3% (지방교육세)포함 | 32,010,000 |
농특세 | 0,2% | 1,949,000 |
중개수수료 | 0.9% | 8,730,000 |
국민주택채권매입 | 3.1%(환매) | 1,084,000 |
법무사 수수료 | 3억원 초과액의 7/10000+385,000 | 854,000 |
인지세, 증지대 | 150,000+15,000 | 165,000 |
합 계 | 44,792,000 | |
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1. 종부세 계산방법
http://cafe.daum.net/jjjmm214/JnVn/20?q=%EC%A2%85%EB%B6%80%EC%84%B8
https://misotree.tistory.com/287
2. 공동등기로 절세 방법(종합부동산세, 양도소득세)
http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=eunbyulvv&logNo=221509437816(부부공동등기하라)
http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=tgsljp&logNo=20188026040 (부부공동등기하라)
http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=aptop4989&logNo=221499684310 (6월이전에 팔아라)
https://epopo.tistory.com/52 (취등록세 계산하기)
3. 부동산 세금 절세하기
http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=syj2008s&logNo=221663243010
4. 상가 양도소득세 계산하기
http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=vcima&logNo=221376113658
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제1편 부동산 계약 시 주의해야할 점 편
취업을 위해, 또는 입시를 위해 서울로 상경하는 청년들이 많다. 청년들은 본인이 살 집을 구하기 위해 많은 집을 보고 결정하게 된다. 대부분의 청년들은 월세 또는 전세로 집을 구한 후, 만료일이 되면 연장을 하거나 다른 집을 찾아 떠난다. 계약부터 사는 동안, 그리고 떠날 때까지 어떤 점을 알아야 하고 지켜야 하는지를 알아본다.
월세 계약서를 쓸 때 꼭 알아야 할 점
보통 집을 계약할 때, 부동산에 대해서 또는 계약서에 대해서 제대로 알고 계약을 하는 청년들은 많지 않을 것이다. 그래서 중개인이 시키는 대로, 설정하는 대로 계약서를 작성하는 경우가 적지 않다. 이 경우에서 좋은 중개인을 만나 별 탈 없이 계약 만료 후 이사를 하는 사람들이 있는 반면, 임대인에게 유리하게 적용되어 낭패를 본 사람들도 더러 있다.
주택임대차계약서 작성 내용과 작성 방법
주택임대차계약서에는 임대차계약서 표준 양식이라는 것이 있긴 하지만, 원칙적으로 계약당사자산 합의에 의해 내용을 자유롭게 정할 수 있다. 그 내용은 계약기간, 계약금액, 계약내용, 계약해지 조건 등이며, 추후 발생할 가능성이 있는 부분에 대해 특약 사항을 최대한 구체적으로 작성하는 것이 필요하다. 주택임대차계약서에는 계약당사자간의 서명 또는기명날인이 있는 완성된 문서여야 하는데, 만약 연결되는 글자에 빈 공간이 있거나, 내용을 수정하는 경우가 있으면 도장을 찍어 빈 공간에 계약내용에 대해 오해할 소지가 없도록 해야 한다. 계약서는 쌍방이 보유하는 경우가 많으므로, 두 계약서를 나란히 놓고 할인(割印)하여 두 계약서가 동시에 작성되었으며, 추후 어느 한쪽이 임의로 수정하지 않았음을 명확히 표시해야 할 필요가 있다. 만약 계약서가 2장 이상이라면 계약서를 반으로 접어 그 사이에 간인(間印)을 하여 마찬가지로 계약서가 변경되거나 임의로 수정되지 않았음을 명확히 해야 한다.
마지막으로 특약이 있는 경우 불리한 조건으로 계약을 맺는 것을 방지하기 위해 일반적으로 아래와 같은 내용을 추가하는 경우가 있다.
▲ 임차인이 주택을 인도받을 때까지 저당권 등의 권리 설정을 하지 않겠다는 내용
▲ 임차인이 입주하기 전에 발생한 하자에 대해서는 임대인이 수리를한다는 내용
▲ 입주 전의 기간에 대한 공과금은 임대인이 부담한다는 내용
▲ 임대차 중도해지에 대한 내용
특히 임대차 중도해지의 경우 입주 전 계약과정에서 임대인 또는 임차인이 개인적인 사정 등에 의해 계약을 취소하거나, 입주 후 계약기간이 만료되기 전에 계약을 해지하는 일이 자주 발생한다. 이런 경우 누가 어떻게 하여 법적으로 문제없이 계약을 해지하겠다는 내용을 구체적으로 작성해 놓지 않으면, 추후 복잡한 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있으니 주의해야 한다.
세입자라면 계약기간은 1년으로
전·월세 계약은 1년 또는 2년을 기본으로 한다. 최근 전세가격의 급격한 상승으로 집주인과 세입자간의 1년 단기 전세계약이 증가하고 있다고 한다. 1년 계약이 증가한 이유로는, 최근 전세가격이 급격한 상승을 하거나 지역별로 조정을 보이고 있어 불안한 집주인과 세입자간의 1년 단기전세계약이 늘고 있다.그럼 어떤 것이 세입자에게 유리하게 적용될까? 계약기간이 2년인 경우에는 2년 동안 아무런 방해 없이 편안하게 살 수 있다. 그리고 중개수수료와 이사비용을 절약할 수 있다.
그렇다면 계약기간을 1년으로 했을 때 1년밖에 살지 못하는 것일까? 아니다. 주택임대차보호법에 따르면 처음 계약 시 1년을 계약했을지라도 1년 뒤에 한 해 더 살고 싶으면 1년을 더 연장할 수 있다. 1년 계약을 하면 1년 후 이사를 가게 되더라도 중개수수료를 물지 않을 수 있고, 더 살고 싶으면 계약을 연장할 수 있다.
또한, 묵시적 갱신으로 임대차 기간이 만료되기 6개월에서 1개월 전까지 임대인이 갱신거절 및 계약조건을 통보하지 않으면 기존 계약조건과 동일하게 계약이 성립된 것으로 간주하며, 이 때 계약기간은 2년을 기본으로 한다. 이렇게 묵시적으로 계약이 연장된 경우에는 세입자는 언제든지 집주인에게 계약해지를 통보할 수 있다. 집주인은 통보 받은 날로부터 3개월이 지나면 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 의무가 생긴다. 또한 새 세입자를 구하기 위한 중개수수료도 당연히 나가는 임차인에게 물릴 수 없기 때문에 자동 갱신은 집주인에게 불리한 점이 많아 계약만료 전 미리 재계약을 맺는 것이 집주인으로서는 좋다.
집 계약 시 중개수수료
부동산에서 주택이나 토지 등을 거래하게 되면 부동산 중개수수료가 발생한다. 거래 금액에 따라 생각보다 큰 금액을 요구하기도 해서 예산을 초과하는 경우가 종종 발생한다. 그런데 이러한 중개수수료를 협상할 수 있다.
주택 거래 시 중개수수료
먼저 주택 거래의 경우 크게 매매, 교환, 임대차 등(매매·교환 이외의 거래)으로 나뉜다. 부동산 중개수수료는 상한요율 이내에서 의뢰인과 중개인간 협의를 통해 결정된다.
오피스텔 거래 시 중개 수수료
오피스텔의 경우에는 전용면적이 85㎡ 이하이고, 상·하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)을 갖출 경우 요율 범위에서 중개보수가 결정된다. 이 경우 외에는 중개수수료를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 개인공인중개사가 서로 협의하여 중개수수료를 결정한다.
계약서가 2장 이상이라면 계약서를 반으로 접어 그 사이에 간인(間印)을 하여 마찬가지로 계약서가 변경되거나 임의로 수정되지 않았음을 명확히 해야 한다. 사진은 계약서상의 할인(割印)과 간인(間印).
전·월세 계약 시 등기부등본을 확인해라
부동산 계약 전 등기부등본을 확인하지 않는다면 황당한 일이 일어날지도 모른다. 전·월세 계약 후 해당 집에 빚이 있어 경매로 넘어 갔다거나, 입주하려고 보니 집주인이 달랐다는 글이나 뉴스를 본적이 있을 것이다.
부동산 피해 및 사기를 피하고 싶다면 등기부등본을 꼭 확인해야 한다. 대한민국 사람이라면 누구라도 주민등록번호를 소유하고 있듯이, 무허가건물을 제외한 각각의 부동산에는 고유의 등기부등본이라는 것이 존재한다. 등기부등본이란 부동산에 관한 건물, 토지 권리의 관계, 이동 등 권리 현황이 기재되어 있는 공적인 장부를 말한다. 쉽게 말해, 해당 부동산이 처음 생겼을 때부터 지금까지의 히스토리로, 어떤 형태이고 무엇으로 지어졌는지 등의 형태적 내용과 부동산의 소유관계가 어떻게 변했는지, 어떤 매매가 이루어졌는지, 빚을 얼마나 가지고 있는지 등 소유와 관련된 모든 사항을 확인할 수 있는 장부다.
등기부등본 내 부동산 구분은 집합건물, 토지, 건물로 나뉜다. 집합건물은 아파트나 오피스텔처럼 각 세대마다 소유주가 다른 건물을 말한다. 집합건물 등기부등본에는 건물 전체에 대한 내역과 세대별 전유 부분에 대한 면적, 비율에 따른 토지 지분권이 표시되며, 토지 등기부등본에는 해당 지번의 토지에 대한 권리관계 및 현황이, 건물 등기부등본에는 해당 지번의 건축물에 대한 권리관계 및 현황이 기재되어 있다.
등기부등본은 해당 부동산의 건축연도부터 권리관계의 이동까지 부동산에 관한 정보와 개요를 담고 있어, ‘부동산 신분증’이라고도 불린다. 이러한 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 등 세 부분으로 구성되어 있다.
표제부(소재지, 구조, 용도)
표제부에는 거래하고자하는 부동산의 일반적인 사항들을 한눈에 볼 수 있다. 건물의 위치, 층별 면적, 구조, 용도, 지분과 같은 건물의 외형적 구조물을 표시한다. 따라서 등기부등본에서 가장 먼저 확인해 내가 찾고 있는 부동산이 맞는지를 확인해야 한다.
갑구(소유권에 대한 권리관계)
갑구에는 소유권 및 소유권 관련 권리관계에 관한 등기사항이 기재되어 있다. 등기 목적, 접수일, 등기원인(매매, 소유권 이전 등), 권리자의 정보를 확인할 수 있다. 소유권 관련 권리 관계는 시간 순으로 표기되기 때문에 가장 마지막에 등록되어 있는 소유자가 지금의 주인이니, 방 계약 시 마지막 소유권자와 집주인이 같은 사람인지 꼭 확인해야 한다. 또한, 갑구에 경매 또는 압류 기록이 많다면, 소유권 관련 분쟁 소지에 대한 주의가 필요하다.
을구(저당권, 전세권 설정 등의 권리관계)
등기부등본에서 가장 중요하게 확인해야 할 부분은 바로 저당권 설정 여부다. 이는 등기부등본의 을구에서 확인할 수 있다. 만약 을구 등기목적란에 근저당 설정이라고 표시되어 있고, 권리자 및 기타 사항에 채권최고액 3억 원이라고 표시되어 있다면, 해당 부동산은 은행에 3억 원이 저당 잡혀있다는 뜻이다. 따라서 건물의 소유주가 3억 원을 갚지 못한다면 그 건물은 경매로 넘어가게 되고, 세입자는 보증금을 받지 못할 가능성이 커진다. 따라서 계약 전 저당권 설정을 꼭 확인해야한다. 이 외에도 을구에는 전세권, 지역권, 지상권에 대한 내용이 기재되어 있다. 이렇듯 계약 시에는 따져볼 것들이 많다. 이사를 하는 것도 걱정인데 이사를 해서도 내 집이 아니면 지켜야 할 것들이 많고, 과정도 복잡하다.
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1. 양도소득세 비과세 여부
ㅇ 1가구(세대)이어아 한다(아래 중 하나에 해당되어야 한다)
- 혼인을 하였거나
- 만 30세 이상이거나
- 혹은 일정 소득이 있어야 한다
ㅇ 2년이상 보유(또는 거주)해야 한다
- 일반적인 경우라면 2년이상 보유
- 그러나 “조정대상지역”지정 후 취득하였다면 2년 거주
ㅇ 고가주택(실거래가 9억초과)이 아니어야 한다
- 실거래가가 9억이하라면 “비과세”
- 9억원을 초과한 고가주택이라면 9억 초과분에 대해서 과세
단, 10년이상 보유시 최대 80% 장기특별공제 가능
ㅇ 사례
- 19년기준(보유 10년, 양도차익 10억, 82대책이전(거주요건×), 1가구 1주택 비과세 대상, 단 실거래가 9억초과 고가주택
|
구분 |
2019년 양도시 |
2020년 양도시(거주×) |
|
양도가액 |
20억 |
20역 |
|
(-)취득가액 |
10억 |
10억 |
|
(-)필요경비 |
없다고 가정 |
없다고 가정 |
|
(=)양도차익 |
5.5억 10억×(20억-9억)/20억 |
5.5억 10억×(20억-9억)/20억 |
|
(-)장기보유특별공제 |
4.4억 (10억×80%)×(20억×9억/20억) (10년, 80%) |
1.21억 (10억×22%)×(20억×9억/20억) (11년, 22%) |
|
(=)양도소득금액 |
1.1억(5.5억-4.4억) |
4.29억(5.5억-1.21억) |
|
(-)기본공제 |
250만원 |
250만 |
|
(=)과세표준 |
1억 750만 |
4억 2,650만 |
|
세율 |
35%(-1,490) |
40%(-2,540) |
|
세액(세금) |
2.273만원 |
1억 4520만원 |
|
내야 할 세금 총액(지방세포함) |
2,500만원 |
1억 5,972만원 |
ㅇ 규제전 취득한 경우(거주요건 필요없음)
- 규제 전에는 거주요건 필요없으므로 2년이상 보유하면 비과세(고가주택의 경우 장특공 가능)
- 2020. 1.1 이후에는 비과세는 가능하나, 고가주택 장특공 불가능
ㅇ 규제이후 취득한 경우(거주요건 필요)
- 거주시는 비과세, 장특공 가능
- 비거주시는 비과세되나, 장특공은 불가능
규제시기 : 2017.8.2. 조정대상지역 지정 기준
2, 상가 분양권 양도소득세, 부가가치세
http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=jason8414&logNo=220988158987
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프랭크 샘영어
1. 왕초보 영어: https://www.youtube.com/watch?v=IcFD_MKHa7M&list=PL1EEo07YjKz0VLiyouMbMe63OTb9K5H_x
2. bring 활용 : https://www.youtube.com/watch?v=KfJyZvg7_mk
3. take 활용 : https://www.youtube.com/watch?v=K5be5SN3WpU
4. take, bring 구별 : https://www.youtube.com/watch?v=3Ww21lSbCZY
5. call 활용 : https://www.youtube.com/watch?v=7rJc1hOglyY
6. be+동사ing : https://www.youtube.com/watch?v=DnHM5U5mj34
7. some, more : https://www.youtube.com/watch?v=3XxlpAlB8TU
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http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=ungturysalim&logNo=221528712155
http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=cococo_1004&logNo=221247445979
http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=excape2000&logNo=220842433461
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권리분석에서 반드시 이해해야 될 사항 및 용어정리
1. 말소기준권리
(1) 근저당권, (2) 담보가등기, (3) 가압류, (4) 압류, (4) 전세권(집합건물), (6) 강제경매기입등기 중에서 등기부상
갑구와 을구에 가장 먼저 설정 등기된 채권이고,
이들이 말소기준권리가 되기 위해서는 매각 대상물건 전체에 대해서 영향을 미칠 수 있는 채권이고, 배당받고
소멸되는 채권이어야 한다.
2. 최우선변제금(특별우선채권)
(1) 임차인의 소액보증금 중 일정액
(2) 근로자의 최종3월분 임금, 최종3년분 퇴직금, 재해보상금
3. 최우선변제금 지급기준 권리
(1) 근저당권, (2) 담보가등기, (3) 전세권 등, 다만 확정일자는 이들보다 선순위 이거나
동순위인 경우에 이들에 우선하지 못하는 소액임차인보다 우선한다.
자세한 내용은 소액임차인 결정기준 칼럼을 참고하기 바랍니다.
4. 당해세 (특별우선채권)
당해부동산에 관해서 발생된 세금으로 최우선변제금 등을 제외한 우선변제권 있는 저당권부 채권 중에서는
1등으로 우선변제 받게 된다.
당해세는 (1) 국세 - 종합부동산세, 상속세, 증여세, (2) 지방세 - 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세
등이 있다.
5. 저당권부 채권과 조세, 공과금채권 들 간의 우선순위(일반우선채권)
(1) 근저당권, 담보가등기, 전세권, 등기한 임차권은 등기설정일
(2) 확정일자부 임차권은 효력발생일
(3) 일반조세채권(당해세제외)은 법정기일
(4) 공과금은 납부기한을 기준으로 우선순위를 정하게 된다.
6. 특별우선채권과 일반우선채권에 대한 설명
(1) 특별우선채
① 민법상 필요비, 유익비 상환청구권. ② 주택(상가건물) 임대차보호법상의 소액보증 금중 일정액.
③ 근로기준법상 우선변제권 있는 임금채권(3월의 임금, 3년간의 퇴직금, 재해보상금).
④ 국세, 지방세 중 당해세에 해당하는 조세채권 등이 우선하여 변제 받을 수 있는 권리가 있다.
이들 권리 등은 물권으로서 우선변제권을 가지는 우선변제권과 채권으로서 우선하여 변제 받을 수
있는 특권을 가진 우선특권, 그리고 일반채권에는 우선한다.
(2) 일반우선채권
우선하여 변제받을 수 있는 권리에는 물권으로서 우선변제권을 가지는 우선변제권과 채권으로서
우선하여 변제받을 수 있는 특권을 가진 우선특권이 있다.
① 우선변제권(물권) - 근저당권, 확정일자우선변제권, 담보가등기, 전세권, 등기한 임차권 등 이때
우선변제를 받을 수 있는 상대방은 자기보다 후순위의 저당권부채권ㆍ조세채권ㆍ공과금채권ㆍ
일반채권자 등이 대상이 된다.
따라서 자기보다 선순위채권자에게는 우선변제권을 주장할 수 없다.
② 우선특권(채권)
ⓐ 조세채권(당해세 제외), 공과금채권 등 이때 우선변제받을 수 있는 상대방은 자기보다 후순위의
저당권부채권자와 일반채권자 등이 대상이 된 다.
ⓑ 일반임금채권(근로자의 최우선변제금 제외)이때 우선변제 받을 수 있는 상대방은 조세(당해세 포함)
ㆍ공과금ㆍ일반채권자 등이 대상이 된다. 그러나 저당권부채권보다는 항상 후순위이며 이러한
저당권부채권보다 선순위인 조세ㆍ공과금채권은 일반임금채권에 우선한다.
7. 저당권부 채권이란
(1) 근저당권, (2) 전세권, (3) 담보가등기, (4) 확정일자부 임차권, (5) 등기한 임차권 등
8. 조세채권 상호간의 우선순위
(1) 당해세 → (2) 납세담보물권 → (3) 압류선착주의 → (4) 교부청구된 조세채권끼리는
법정기일에 상관없이 동순위로 안분배 된다.
※ 당해세를 제외하고 일반조세채권과 저당권부 채권과의 우선순위는 조세채권의 법정기일과
저당권부 채권 등의 효력발생시 기를 비교하여 우선순위가 정해지고, 조세채권끼리는 1차적으로
앞에서와 같은 절차를 거쳐서 배당받고, 이 배당금액을 가지고 2차적으로 조세채권끼리는
압류선착주의에 의해서 흡수하고, 교부청구 채권끼리는 동순위로 안분배분 된다.
9. 조세채권과 공과금 및 기타 일반채권간의 우선관계(일반우선채권)
조세채권은 다른 공과금 기타의 채권(일반채권)에 항상 우선한다.
이때 우선변제 받을 수 있는 상대방은 공과금과 일반채권자 등이 대상이 된다.
10. 공과금과 기타 일반채권간의 우선관계(일반우선채권)
공과금채권은 기타의 채권(일반채권)에 항상 우선한다. 이때 우선변제 받을 수 있 는 상대방은
일반채권자 등이 대상이 된다.
공과금 간에 우선순위는 압류하였든, 압류하지 아니하였든 동순위이다. 공과금상호간에는
압류선착주의가 적용되지 아니한다.
11. 일반임금채권(최우선변제금 제외)과 저당권부 채권 및 조세·공과금·기타일반채권간의 우선관계(일반우선채권)
일반임금채권(최우선변제금 제외)은 조세(당해세포함)채권, 공과금채권, 일반채권에 우선한다.
이때 우선변제 받을 수 있는 상대방은 조세(당해세 포함)ㆍ공과금ㆍ일반채권자 등이 대상이 된다.
그러나 저당권부 채권보다는 후순위이다.
그리고 일반임금채권은 저당권부채권보다 우선하는 조세, 공과금채권보다는 후순위이다.
12. 임차권의 권리
(1) 대항력 주장(대항력있는 임차인만) - 잔존 계약기간동안 주택을 사용, 수익하고 →
계약기간 종료시 임차보증금을 낙찰자(제3취득자)에게 반환받을 채권자가 된다.
이때 임차보증금반환과 주택인도는 동시이행관계에 있다.
(2) 배당을 요구한 경우(대항력있는 임차인과 대항력없는 임차인 모두 포함)
1)소액보증금 중 일정액
임차인이 소액임차보증금에 해당되면 최우선변제금 지급기준이 되는 담보물권(근저당,
담보가등기, 전세권 등)에 우선해서 일정액을 우선변제 받는데 이 일정액이 최우선변제금 이다.
이러한 일정액을 우선변제받기 위해서 임차인은 보증금이 저당권 등의 설정등기일에 해당하는
구간의 소액임차보증금이 되어야 한다.
(ex) 과밀억제권지역에서는 2001.09.15. ~ 2008.08.20. 구간에 설정등기된 저당권부 채권이라면
소액임차보증금은 4,000만원이하 이어야하고,
이 경우 일정액 1,600만원을 그 구간에 설정등기된 저당권부 채권보다 우선변제 받는다.)
요건 -
① 공매는 최초공매공고일 이전
(경매는 경매개시 기입등기일 이전)에 대항요건[주민등록(전입신고)＋주택인도]
② 보증금의 액수가 소액임차보증금에 해당
③ 배당요구를 하여야 함 - 경매는 배당요구종기시까지(공매는 배분표작성전까지)
④ 대항력 유지존속기간 - 공매는 매각결정시까지 (경매는 배당요구종기시까지)
2) 확정일자 우선변제금
대항요건을 갖추고 계약서에 확정일자를 받으면 확정일자에 의한 우선변제금을 후순위권리자에
우선하여 변제받을 수 있는 권리이다
요건 -
① 주민등록(전입신고) ＋ 계약서에 확정일자
② 배분요구종기시까지 배분요구( 경매는 배당요구종기, 공매는 배분표작성전)
③ 대항력유지존속기간 - 경매는 배당요구종기시까지(공매는 매각결정시까지)
④ 확정일자에 의한 우선변제금을 받기위해서 대항요건을 갖추어야한는 시기는 별도로 정해지지 않았으나
경매는 배당요구 종기시까지 갖추어서, 공매는 배분표작성 전 배분요구해야만 배분받을 수 있다.
13. 경매 또는 공매물건에 대한 유의사항 종합정리
(1) 말소기준권리를 먼저 찾아라 - 말소기준권리이후의 권리 등은 소멸되고 이전의 권리는 인수해야 된다.
(2) 경매물건에 임차인이 있는 경우 대항력 여부와 배당요구 여부를 먼저 판단해라 !
① 대항력이 있는 경우 - 배당요구를 하지 아니하였는가(낙찰자 인수)와 배당요구 하였는가, 배당요구를 하였다면
전액 배당되는지, 미 배당금이 있는지 여부(미 배당금은 낙찰자 인수금액이 되기 때문이다)
② 대항력이 없는 경우라도 배당받을 금액(소액보증금중 일정액 이라도 배당받아야 명도가 쉽다)이 있는지를
파악하라. 이를 위해서 예상배당표를 작성하게 되는데 이때 주의할 사항이 소액임차보증금 중 일정액
(최우선변제금)과 확정일자 우선변제금이 있다.
(3) 매각대상물건에 임차인이 있으면 소액임차보증금에 해당여부를 먼저 판단 해라 !
소액임차보증금에 해당하는 임차인이 있으면 최우선변제금을 먼저 배당하고 없으면 당해세 →
저당권부 채권(근저당권과 확정일자 우선변제권 등) 등간의 우선순위에 따라 배당하면 된다.
(4) 조세채권 등이 있다면 이러한 절차로 배당하면 된다.
1차적으로 당해세 유무와 당해세가 없으면 일반세금 등은 법정기일 등을 가지고 저당권부 채권과
우선순위를 결정하고, 저당권부채권이 없는 조세채권끼리는 압류선착주의를 적용하여 우선 배당받게 되고,
교부청구한 조세채권끼리는 배당잔여금을 가지고 동순위로 안분배당하면 된다.
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